Ценовые фантазии на белом песке
УК «Морской фасад» начинает продажу земельных участков на новообразованной территории Васильевского острова. Торги, которые пройдут 30 июня, будут закрытыми, и в настоящее время управляющая компания уже ведет переговоры с потенциальными покупателями. К реализации готовятся те земельные участки, намыв которых должен быть завершен уже в этом году.
Стоимость квадратного метра «новой земли» собственником не разглашается, и аналитики могут только предполагать, какую цену готова запросить УК «Морской фасад» за возможность освоения инженерно подготовленных намывных территорий.
Напомним, что ЗАО «Терра нова», входящая в Группу компаний «Морской фасад», приобрела право намыва новой территории на западе Васильевского острова летом 2006 года. Тогда право намыть и обеспечить инженерной инфраструктурой почти 477 га суши вместо воды Финского залива рынок оценил в ,355 млн, что составило ,12 за квадратный метр. Намывные работы начались практически сразу после получения прав аренды на «землю».
Естественно, стоимость приобретения права аренды участка два года назад не имеет ничего общего с рыночной стоимостью земли – ни тогда, ни сейчас. Оценку стоимости намывных территорий в 2006 году выполняло ООО «РМС-Оценка». «Когда два года назад мы проводили оценку, на этом месте не было ничего, кроме воды. Сейчас проведена серьезная работа по образованию территории, и оценить сегодняшнюю рыночную стоимость квадратного метра умозрительно невозможно, – подчеркивает генеральный директор компании Петр Козин. – Необходимо проводить анализ, учитывая все факторы: и транспортную доступность, и наличие инженерных сетей, и строительство пассажирского терминала».
По проекту образование территории осуществляется в четыре этапа: к концу текущего года должно быть намыто 155 га, в следующем году – 85 га, в 2010 году – 50 га. Намыв «острова» площадью 75 га запланирован через три года. Согласно проекту планировки территории, разработанному компанией Gensler, вновь образованная часть Васильевского острова должна делиться в такой пропорции: водные объекты – 29,7 га, территория улично-дорожной сети – 228,7 га (включая 65,8 га технической зоны ЗСД), пассажирского порта и речных причалов – 35,9 га, территория, предназначенная для строительства жилья, объектов общественно-деловой застройки, коммунально-бытового назначения – немногим менее 200 га. Собственно именно эти гектары и будут выставляться на продажу в течение ближайших лет. Сейчас будущая территория разбита на 73 квартала, из которых 22 участка предназначены под жилищное строительство и 35 – под общественную застройку. Оставшиеся 16 участков приходятся на объекты коммунально-бытового назначения, водного транспорта, инженерной и транспортной инфраструктур.
Для начала потенциальным покупателям земельных участков в новой части Васильевского острова предлагается около 120 га территории между морским пассажирским терминалом и трассой прохождения Западного скоростного диаметра.
Судя по принятому в декабре прошлого года проекту планировки территории, часть, которая будет намыта к концу 2008 года, практически полностью по своему функциональному назначению относится к зоне общественно-деловой застройки. Однако учитывая, что общая площадь деловой застройки составляет 66 га, и далеко не все постройки этого функционала должны располагаться именно на этом участке отвоеванного у Финского залива пространства, значительную часть готовящейся к продаже территории могут занять жилые дома.
Претендентов на застройку намывных гектаров достаточно, и это неудивительно, поскольку эта часть города обладает рядом серьезных преимуществ по сравнению как с центральными районами, так и с тем предложением, которое имеется на окраинах Петербурга. Серьезный козырь выставленных на продажу участков – расположение: почти в историческом центре, но без набора стандартных для центра ограничений и обременений. Строить можно практически что угодно, и даже высотные ограничения минимальны: предельно допустимая высотность фоновой застройки – 90 метров, кроме того, разрешена локальная застройка до 250 метров (с условием, что небоскребы не будут расположены по оси Невского проспекта). Не стоит забывать, что в настоящее время в Петербурге фактически существует только два варианта реализации девелоперских проектов – КОТ или реновация застроенных территорий. Инженерно подготовленные участки без обременений на торги не выставлялись уже очень давно. В настоящее время можно говорить об уникальности предложения УК «Морской фасад».
Как сообщил директор департамента по связям с общественностью УК «Морской фасад» Александр Шимберг, в настоящее время ведутся переговоры с представителями всех крупных отечественных и зарубежных инвестиционных компаний, готовых к реализации проектов в Петербурге. Однако конкретные имена собственником пока не называются – «до подписания договоров». Площадь предлагаемых к реализации лотов разная – от пяти гектаров и выше. «Есть участки площадью и 10 га, и 20 га и больше, все зависит от желания покупателя», – отметил Александр Шимберг.
Скептическое отношение оценщиков к возможности адекватно проанализировать возможную стоимость земли на территории Морского фасада все же не разделяют аналитики консалтинговых компаний.
Так, по мнению генерального директора компании Terra Direction Олега Здрадовского, минимальная стоимость 1 кв. метра земли на намывной территории может составлять примерно от 0. «Для сравнения, средняя цена по городу, не учитывая Васильевский остров, так как в исторической части нет свободной земли на продажу, а продается только в депрессивных зонах района, составляет 0 за кв. метр», – отмечает Олег Здрадовский.
Оценивая возможное влияние реализации ряда крупных проектов в сфере коммерческой недвижимости на Васильевском острове на общую ситуацию на рынке, эксперт считает, что оно будет исключительно благоприятным. «Строительство на столь дорогой земле предполагает выход профессиональных сильных компаний с емким инвестиционным потенциалом, способных реализовать не просто качественные, но и идейно-насыщенные, нестандартные проекты, – уверен эксперт. – Кроме того, это самым лучшим образом отразится на развитии Васильевского острова как конкретной территорриальной единицы города. По нашим данным, в общей структуре предложения качественных площадей коммерческой недвижимости на Василеостровский район приходится лишь 3,3 процента в сегменте торговых центров, и 8,9 процента в сегменте офисных центров».
Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков считает, что стоимость продажи 1 га новообразованной территории может составить от 0 за кв. метр. Что же касается влияния проектов коммерческой недвижимости на рынок, то оно отразится на рынке не раньше, чем через 4 года. В 2008 году спрос, в частности, на офисную недвижимость не будет удовлетворен полностью как в сегменте бизнес-центров класса А, так и в классе В. В среднесрочной перспективе дефицит сохранится. Насыщение наступит не ранее выхода на рынок стратегических проектов «Охта-Центр», «Морской фасад», «Невская Ратуша» и других крупных объектов со сроками ввода после 2010 года.
Дороже всех оценивает территорию «Морского фасада» управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Игорь Горский. По его мнению, стоимость 1 кв. метра на намывной территории может стоить примерно 00.
Комментируя это предположение эксперта, Александр Шимберг заметил, что цена несколько преувеличена. Является ли это мнением и потенциальных покупателей?
stroypress.spb.ru | Запомнить
26 мая 2008 г., restate.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
