"Кадастровая и рыночная стоимость земли будут сближаться"
— В январе вступили в силу поправки к федеральному закону о выкупе участков под приватизированными промпредприятиями. Минэкономразвития и мэрия, кажется, долго не могли договориться о стоимости выкупа?— В начале 2000-х годов законодательство позволяло выкупать участки из расчета 30 ставок земельного налога. Позже решили рассчитывать выкупную цену с привязкой к кадастровой стоимости. Федеральные власти предлагали установить максимальную цену выкупа земли под приватизированными промпредприятиями по ставке 2,5% от кадастровой стоимости. Москва настаивала на том, что такой механизм вынудит город продавать участки за бесценок. Нас, кстати, поддержали власти Санкт-Петербурга. В результате представители Минэкономразвития согласились с нашими доводами и вместе с нами доказывали в Госдуме необходимость принятия закона в той редакции, которая предлагалась столичными властями. Теперь промпредприятия в Москве и Петербурге могут выкупать земли под производственными площадками за 20% кадастровой стоимости, в других регионах — за 2,5%. При этом законодатели четко прописали механизм, который не позволит промпредприятиям, оформившим участки в собственность, спекулировать землей. В случае перепрофилирования производства собственнику придется доплатить в бюджет 80% от кадастровой стоимости. Этот механизм будет действовать до 1 января 2010 года. В дальнейшем все земельные участки, оставшиеся в государственной собственности, будут продаваться по их кадастровой стоимости.
— Сколько земли городские власти готовы передать частным собственникам?
— По предварительным подсчетам, 6—7 тыс. га.
— Учитывая, что Москва занимает около 108 тыс. га, на продажу будет выставлено не более 6% земли. Не мало ли?
— Во-первых, не вся земля в городе подлежит продаже. Вы не учитываете наличие жилых домов, которые занимают свыше 30 тыс. га, улично-дорожной сети на 12 тыс. га, учреждений образования, здравоохранения, физкультуры и спорта, занимающих 9,7 тыс. га. Кроме того, в Москве есть земли природного комплекса, которые не подлежат передаче частным собственникам. Во-вторых, решение о выкупе земли собственники зданий принимают самостоятельно, и вполне вероятно, что часть из них с учетом известных трудностей на финансовых рынках продолжит пользоваться землей на условиях аренды.
— Сколько городской бюджет заработает на продаже земли?
— По нашим прогнозам, за счет продажи земли в собственность в 2008—2009 годах в бюджет может поступить до 25 млрд руб. Однако при стабилизации положения на финансовых рынках не исключено, что итоговая сумма может увеличиться в полтора-два раза.
— Насколько прогнозируемая сумма окажется больше прошлогодних показателей?
— Почти в три раза, но это ожидаемый минимум. В 2007 году поступления в городской бюджет от использования земельных ресурсов составило 24,5 млрд руб., из них всего 600 млн руб.— от оформления участков в собственность. Основные поступления обеспечивали арендные платежи за землю.
— В январе вы говорили, что в Москве 677 собственников земли. Насколько больше их станет в 2008 году?
— К концу этого года число собственников среди физических и юридических лиц увеличится почти в четыре раза, то есть их будет не менее 2,5 тыс.
— А почему город иногда отказывает предприятиям в продаже земли? Как, например, ОАО «Рот Фронт» (входит в холдинг «Объединенные кондитеры», где 26,3% принадлежит Москве, остальное — группе «Гута»), которое хотело выкупить три участка — около 3 га на Ордынке за 131,459 млн руб…
— Вы даже писали, что «„Рот Фронт“ и столичные власти договорились о выкупе земли, на которой располагаются производственные мощности фабрики„, но ситуация развивалась по другому сценарию. Город не согласился продавать участки из-за отсутствия необходимой градостроительной документации и выкупной цены, рассчитанной с использованием 30-кратной ставки земельного налога (по старому законодательству.— “Ъ»). «Рот Фронт» опротестовал это решение в арбитражном суде. Мы подали апелляцию и выиграли. Теперь департаментом земельных ресурсов будет подготовлен проект распорядительного документа правительства Москвы о предоставлении «Рот Фронту» земельных участков в собственность в соответствии с действующим законодательством. Вот вы в своей статье приводили подсчеты экспертов, по мнению которых рыночная стоимость всех трех участков «Рот Фронта» составляет не менее $100 млн. Действительно, если на указанные участки провести аукцион и никоим образом не ограничить заявителей, мы можем получить цены, которые нас слегка шокируют.
— Говорят, что ситуация вокруг «Рот Фронта» типична для Москвы…
— Проблемы периодически возникают. В некоторых промышленных зонах и районах города ситуация сложилась таким образом, что приватизированное предприятие не может получить в собственность земельный участок, так как не имеет на это право по закону. Например, территория предприятия, которая в соответствии с генпланом развития города зарезервирована для нужд города, или территория, на которой в соответствии с утвержденной градостроительной документацией предусмотрено строительство другого объекта. В таких случаях с собственниками предприятий мы договариваемся о компенсации или разумной корректировке территорий.
— Компенсация тоже рассчитывается по кадастровой стоимости?
— В соответствии с действующим законодательством все компенсации при изъятии или приобретении земельных участков осуществляются по их рыночной стоимости.
— Кадастровая стоимость, которая периодически корректируется, по-прежнему остается ниже рыночной. Когда они сравняются? Что этому препятствует?
— Кадастровая и рыночная стоимость — разные по своей природе и цели показатели. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации и утверждаются Минэкономразвития. А рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Как видите, цели оценок, а также их методическая база различаются.
Вместе с тем законодатель предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости участка в процентах от его рыночной стоимости, так что в принципе они могут быть и равны. Действующей методикой кадастровой оценки это, например, уже сделано для таких объектов, как вокзалы, порты, электростанции. По мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться.
— Часто ли предприятия в судебном порядке доказывают право собственности на землю?
— Время от времени приходится и судиться, но это не носит регулярного характера. Например, ОАО «Фабрика технической бумаги „Октябрь“» решением арбитражного суда Москвы от 4 апреля 2007 года было отказано в предоставлении в собственность участка в Переведеновском переулке, 18 общей площадью 1,323 га, поскольку данная организация включена в утвержденный городом перечень предприятий, подлежащих перебазированию за пределы исторического центра Москвы. Правомерность решения была подтверждена 10 сентября 2007 года Федеральным арбитражным судом Московского округа и 17 декабря 2007 года Высшим арбитражным судом РФ.
Или вот компания «Слиго Трейдинг Ко Лимитед» обращалась в суд с иском о признании незаконным отказа городских властей в передаче в собственность земельного участка площадью 24,5 тыс. кв. м, расположенного на улице Долгоруковская, вл. 21, стр. 3, 4, 6—13, вл. 19, стр. 19. Данный участок был предоставлен компании для строительства по инвестиционному контракту, и суд отказал ей 24 апреля 2008 года.
Еще один известный процесс — судебные разбирательства с «Солид Кама». В 2004 году эта компания по решению Росимущества выкупила 1,7 га на Хорошевском шоссе за 17 млн руб. Городские власти посчитали, что предложенные компанией 17 млн руб. за 1,7 га на Хорошевском шоссе в несколько раз ниже реальной стоимости участка.
С принятием поправок в федеральный закон ситуация заметно улучшилась: по обращениям заявителей в 80% случаев признается целесообразной подготовка проекта соответствующего распорядительного документа о предоставлении земельных участков в собственность. В 15—17% случаев заявителям объясняют, что для окончательного решения требуется серьезная проработка. Отказ в оформлении земли в собственность получают лишь 3—5% заявителей. В эту категорию, как я уже говорил, входят предприятия, подлежащие перебазированию.
— Поправки в земельное законодательство не позволяют коммерческим предприятиям владеть участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как быть предприятиям, которые не могут найти средства на выкуп своих участков?
— Такие предприятия вправе заключить договоры аренды на земельные участки.
— Долгое время московские власти и федеральные структуры спорили по поводу разграничения земель в столице. Конфликт исчерпан?
— Сегодня ни город, ни федеральные структуры не конфликтуют по поводу разграничения земель. На данный момент в Москве в государственной собственности РФ и города Москвы находятся около 4200 участков, из которых около 1500 находятся в собственности федерации, остальные — в собственности города. Общая площадь этих участков — около 8 тыс. га, из них РФ принадлежит 5,386 тыс. га, Москве — 2,501 тыс. га. Остальные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Теперь федеральные структуры, использующие расположенные в Москве земельные участки, находящиеся в собственности РФ, могут распоряжаться ими по своему усмотрению с согласия Росимущества.
— Правительство Москвы подавало в арбитражный суд два иска о признании недействительными договоров, по которым ФГУП «Канал имени Москвы» сдавал в субаренду часть из арендуемых им 58 га в парке «Москворецкий». Почему город вмешался, если эти участки находятся в федеральной собственности?
— ФГУП, получив эти участки в аренду, практически сразу же передал их в субаренду коммерческим структурам. «Канал имени Москвы», как унитарное предприятие, не имел на это никаких прав. Кроме того, условиями договоров субаренды предусмотрено право осуществления строительства на особо охраняемой природной территории, что запрещено федеральным законодательством. Построенные на этом участке шесть коттеджей пока не снесены. Генпланом развития города и федеральным законодательством в парке не предусмотрено индивидуальное строительство. Иски были поданы в рамках контроля за градостроительной деятельностью, который в городе осуществляется правительством Москвы. Иски, мы уверены, нами будут выиграны. Кроме того, мэром Москвы Юрием Лужковым направлено обращение в Генпрокуратуру РФ с просьбой о проведении проверки по данному факту.
— Но, по утверждениям девелоперов, в городе до сих пор нет четкого зонирования территорий. Некоторые застройщики узнавали о том, что ведут работы в природоохранной зоне, только от представителей проверяющих органов…
— Давайте договоримся так: в следующий раз запросите у этих девелоперов разрешительную документацию на строительство. Нашим специалистам потребуется не более трех дней, чтобы провести экспертизу и понять, можно ли вести работы на том или ином участке. Границы территорий природного комплекса давно утверждены, и описанная застройщиками ситуация в природоохранных зонах практически невозможна.
— В прошлом году Юрий Лужков заявил, что в Москве по-прежнему отсутствует отлаженная система передачи земли собственникам помещений в жилых домах (ТСЖ). Сколько в городе кондоминиумов, ставших собственниками участков?
— В городе зарегистрировано около 3 тыс. ТСЖ. Более 70 земельных участков оформлено в собственность собственникам помещений в этих жилых домах. Здесь есть принципиальный момент: участки у города в данном случае не выкупаются, они им передаются бесплатно. Все необходимые работы по землеустройству также проводятся за счет города.
— Но в таком случае почему статистика неутешительная?
— После вступления в силу Жилищного кодекса, установившего порядок передачи участков в собственность собственникам помещений в жилом доме, мы рассмотрели первые заявления жильцов. И здесь возникли серьезные проблемы: заявители просили передать в собственность землю, которой пользуются жители других домов, не входящих в ТСЖ. Представьте себе такую ситуацию: спортплощадка, расположенная на придомовой территории нескольких домов, передается в собственность жителям только одного дома. Площадка обносится забором и появляется шлагбаум. В результате может возникнуть конфликт. Другая проблема — не все собственники помещений в жилых домах активно проявляют интерес к земельным участкам, а ведь для оформления их в собственность необходимо согласие не менее 2/3 всех собственников помещений в жилом доме.
— В соответствии с главой 31 Налогового кодекса земельный налог исчисляется в процентах от кадастровой стоимости. При этом ставка налога зависит от разрешенного использования земельного участка. Например, в Москве для владельцев квартир, собственных домов и пользователей автостоянок налоговая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Возьмем для примера 60-квартирный дом в пределах Садового кольца с оформленным в собственность жильцов участком 0,12 га. В этом случае общие платежи по налогу составят около 120 тыс. руб. в год, или 2000 руб. на квартиру. Для владельцев машиномест в гаражах и на автостоянках налог будет составлять порядка 600 руб. за машиноместо (гараж) площадью 25 кв. м. Для дачников и владельцев земель сельхозиспользования налог оплачивается по ставке 0,3%, а для всех остальных землепользователей — 1,5% от кадастровой стоимости. От налогов полностью освобождены социальные структуры, физкультурно-оздоровительные комплексы, органы юстиции, общественные организации инвалидов, организации, использующие труд инвалидов, резиденты особых экономических зон, госучреждения Москвы. За четыре года рост поступлений в городской бюджет от земельного налога вырос с 550 млн до более чем 2 млрд руб.
— Вы упомянули сельскохозяйственные земли в черте города. Есть ли программа по выводу агропромышленных предприятий?
— Да, работа по их выводу ведется. Земли сельхозиспользования занимают всего 1,5% территории города, но это серьезный резерв для будущего строительства.
— Городские власти считают существенным резервом и многочисленные промзоны. Однако за четыре года комплексное освоение этих территорий так и не началось. Почему?
— Не могу согласиться с тем, что освоение промышленных зон в городе Москве не началось. Во-первых, для такого освоения к настоящему времени создана необходимая правовая база. Основанием для формирования промышленных зон в Москве стал городской закон «Об особенностях использования земельных участков в целях сохранения научно-промышленного потенциала города Москвы». Постановлением «О территориях промышленных зон города Москвы» в 2006 году утверждена схема размещения 35 промышленных зон общей площадью более 2,5 тыс. га. В 2008 году правительство Москвы утвердило формирование еще 174 промышленных зон, в том числе 125 — в границах 60 бывших производственных зон и 49 — вне границ производственных зон. При этом общая площадь промышленных зон составляет 7,9 тыс. га. По расчетам специалистов, площадь сформированных промзон позволит динамично развивать промышленность и науку в Москве до 2030 года. Во-вторых, в соответствии с комплексной программой промышленной деятельности в городе Москве на 2007—2009 годы готовятся региональные нормативы градостроительного проектирования на территориях промзон.
— За два года принято несколько постановлений правительства Москвы, позволяющих развивать территории всего лишь четырех промзон. Девелоперы заплатили за аренду этих земельных участков, но из-за отсутствия разрешительной документации не могут приступить к строительным работам. Будут ли пролонгированы договоры аренды с теми, у кого они истекают?
— Как мы уже выяснили, сейчас в Москве сформировано не четыре, а более 200 промышленных зон. Для этих зон установлены основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков, которые не могут быть изменены иначе, как по решению правительства Москвы. Это обеспечивает существование и развитие в границах таких зон только промышленных предприятий, организаций науки и инфраструктуры, обеспечивающей их основную деятельность. И если объекты, используемые арендаторами, отвечают разрешенному использованию, то никаких препятствий для заключения договоров аренды на новый срок не просматривается.
— При продаже коммерческой недвижимости участок под ней автоматически переходит новому собственнику. Но на практике процесс переоформления прав на землю занимает почти полгода…
— Автоматически ничего не происходит. Переход права аренды легко переоформляется в том случае, если земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, уже сформирован и его разрешенное использование не меняется. В случае, когда необходимо формировать участки для новых собственников, например, если на едином земельном участке расположены два здания, а одно из них продано, то процесс переоформления прав может увеличиться на срок, необходимый для межевания земельных участков и их постановки на кадастровый учет.
26 мая 2008 г., kommersant.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
