Анна Максимова:"Участники Форума-2008 обсудят методы защиты дольщиков"
Проблеме рисков, связанных с приобретением жилья, будет уделено особое внимание на Петербургском ипотечном форуме-2008. О том, какие трудности возникают у покупателей строящейся недвижимости, рассказывает председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова.- Анна Викторовна, участники Форума-2008 обсудят механизмы снижения рисков жилищного кредитования – в программе заявлена соответствующая секция. Какие вопросы необходимо решить на этом мероприятии?
- К сожалению, покупатели квартир в строящихся домах часто сталкиваются с множеством проблем. Чтобы избежать неприятностей, необходимо обращаться к юристам, имеющим опыт работы в сфере первичного рынка недвижимости. Такие специалисты должны обладать не только набором теоретических зданий по данному вопросу, но и уметь отстаивать права дольщиков в суде.
Большинство исков, с которыми граждане обращаются в суды, связаны с признанием права их собственности на приобретенное жилье. Часто застройщики не предоставляют основной пакет документации в Росрегистрацию после завершения работ по возведению дома – поэтому люди не могут оформить право собственности.
Срывы сроков завершения строительства также часто становятся причиной судебных исков.
Кроме того, к застройщикам предъявляют претензии по поводу ненадлежащего качества выполняемых работ. Однако подобные разбирательства происходят нечасто: затраты на ведение таких судебных дел могут превысить сумму, которую при соответствующем решении служителей Фемиды удастся взыскать с недобросовестной компании.
О том, как обезопасить граждан от возможных неприятностей, связанных с приобретением строящегося жилья, пойдет речь на Форуме-2008.
Участники секции «Механизмы снижения рисков жилищного кредитования» поделятся опытом разрешения конфликтов между застройщиками и покупателями недвижимости.
Планируется обсудить наиболее часто возникающие проблемы и методы их решения. Считаю, что проведение Петербургского ипотечного форума-2008 должно помочь найти механизмы защиты покупателей строящегося жилья от недобросовестных компаний.
- На Ваш взгляд, из-за чего происходит большая часть конфликтов между дольщиками и застройщиками?
- После того, как человек выбрал себе квартиру, он настраивает себя на ее покупку.
И когда люди узнают, что при приобретении такого жилья у них могут возникнуть проблемы, многие из них испытывают психологический диссонанс. Они считают, что если не купят эту квартиру сейчас, такой возможности больше не будет. Из-за этого потом и возникают проблемы. Многие граждане не осознают всей ответственности своих поступков.
Большинство покупателей жилья на первичном рынке не могут самостоятельно просчитать все «за» и «против». В свою очередь, некоторые застройщики пользуются правовой неграмотностью людей, всячески призывая их приобрести жилье. К сожалению, этот метод срабатывает: граждане иногда подписывают договоры, не понимая их положений. А порой и вовсе не читают текст соглашения.
В то же время многие покупатели строящегося жилья следуют рекомендациям юристов. В противном случае конфликтов было бы гораздо больше.
Конечно, основная часть приобретателей квартир на первичном рынке получают свою недвижимость. Однако далеко не всегда их устраивает результат. Застройщики часто задерживают сроки завершения работ, долгое время не могут подключить здание к инженерным сетям.
- Большинство застройщиков не соблюдают требования закона «Об участии в долевом строительстве…». Какие риски таят в себе применяемые компаниями альтернативные схемы приобретения жилья на первичном рынке?
- Большинство сделок на первичном рынке недвижимости Петербурга совершаются с помощью предварительных договоров купли-продажи.
Привлекать деньги на основании требований 214-го закона «Об участии в долевом строительстве…» очень сложно. Именно поэтому петербургские застройщики пытаются обойти этот закон в своей работе. Что существенно повышает риски покупателей жилья на первичном рынке.
Согласно действующему законодательству, средства, которые получает компания в качестве предоплаты по предварительным договорам купли-продажи, могут быть признаны судом коммерческим кредитом. Следовательно, продавец за пользование деньгами в период с момента их получения до заключения основного договора, должен выплатить проценты в размере ставки рефинансирования ЦБ.
Причем практика вынесения подобных решений в Петербурге уже есть.
Система предварительных договоров купли-продажи имеет существенные недостатки. До вступления в силу 214-го закона застройщики заключали с покупателями недвижимости договоры долевого участия. Они являлись основанием для получения права собственности на построенные квартиры. Если, к примеру, компания-застройщик оказывалась банкротом после того, как работы по возведению здания уже были завершены, то дольщик мог признать право собственности на приобретенное жилье в судебном порядке.
В то же время, согласно действующему законодательству, предварительный договор купли-продажи дает лишь право требовать от застройщика заключения основного договора или возврата заплаченных ему средств.
- Какие еще проблемы могут возникнуть у граждан, заключающих предварительные договоры купли-продажи?
- Часто квартиры в строящихся домах по этим договорам реализует подрядчик.
После завершения строительства здания права собственности на квартиры в первую очередь оформляются на застройщика. Заключившие с ним предварительные договоры граждане подписывают основные договоры.
Если же предварительный договор был подписан с подрядчиком, то основной должны вначале заключить застройщик и подрядчик. И уже затем, после регистрации права собственности подрядчика на квартиру, гражданин может заключить с ним основной договор.
Тем, кто приобрел жилье у подрядчика, иногда везет меньше: оформить право собственности на квартиру в этом случае труднее. Очень часто подрядчики предлагают заплатить определенную сумму и заключить договор напрямую с застройщиком. Некоторые граждане отказываются от такого варианта.
Тогда подрядчик заявляет им, к примеру, что выполнил не все обязательства перед застройщиком и поэтому право собственности оформить не сможет. Компания предлагает вернуть гражданам деньги. Поэтому у людей не остается другого выхода, кроме как заплатить и оформить право собственности напрямую через застройщика.
Кроме того, при подписании предварительного договора купли-продажи, граждане порой не обращают внимания на дату заключения основного договора.
Согласно 429-й статье Гражданского кодекса, предварительный договор действует до даты заключения основного, либо, если этот срок не определен, в течение года.
На практике это означает, что если дата подписания основного договора не оговорена, предварительный заканчивает свое действие через год и покупатель жилья не имеет права требовать заключения основного. Таким образом, компания-продавец просто может вернуть ему деньги. В этом случае дольщику не удастся доказать свою правоту и в нашей практике таких случаев достаточно.
Опыт показывает: петербургские судьи не отличаются лояльностью по отношению к дольщикам. Служители Фемиды склонны считать граждан, приобретающих квартиры на первичном рынке, любителями легкой наживы. По мнению многих судей, люди должны покупать уже готовое жилье.
Варианты решения этих и многих других проблем, связанных с приобретением строящегося жилья, мы планируем обсудить на Петербургском ипотечном форуме-2008.
P. S. Петербургский ипотечный форум – 2008 будет проходить в гостинице «Парк Инн Прибалтийская» 21–23 мая 2008 года. В настоящее время на сайте www.pif.bn.ru осуществляется регистрация участников. Уже зарегистрировалось более 900 участников.
Анна Викторовна Максимова возглавляет Консультационный Центр по Долевому Строительству и Недвижимости – КЦДСиН. Это – первая в Петербурге специализированная юридическая консультация по вопросам приобретения жилья в строящихся домах. Входит в состав Группы компаний «Бюллетень Недвижимости». Работает с февраля 2000 года. Сегодня юристы КЦДСиН предоставляют своим клиентам консультации по вопросам приобретения жилья и на вторичном рынке недвижимости. Консультационный Центр награжден дипломом «За высокие показатели качества, возрождение и поддержание престижа Петербургской марки» Конкурса товаров и услуг «Сделано в Петербурге». Имеет аккредитацию при Судебной палате по спорам в сфере недвижимости и оценки Санкт-Петербургского международного коммерческого арбитража. Неоднократно получал дипломы Ярмарки недвижимости «За активное участие» и «Продвижение цивилизованных форм работы на рынке».
12 мая 2008 г., bn.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
