Полевской,

Поиск недвижимости

Толмачи и переводчики

Современная тенденция такова: КГА вообще перестал принимать письма на один конкретный объект (квартиру), требуется подавать их в соответствии с концепцией, которая предусматривала бы размещение отдельных входов во всем доме. С точки зрения эстетики – претензии предъявить трудно. Но правда жизн1000и показывает, что законопослушный собственник после долгого и мучительного согласования концепции вполне может обнаружить в своем доме уже сделанный вход по соседству – убивающий всю эстетику напрочь, но тоже согласованный.

А казалось, что ЖК РФ сделает процесс перевода таким же формальным, как и регистрацию права собственности…

В этом году началась реализация городской целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». По мнению полномочного представителя президента Российской Гильдии риэлторов Павла Созинова, эта программа может стимулировать спрос со стороны инвесторов на квартиры, расположенные на первых этажах, – но лишь в случае, если будут решены все проблемы с разночтениями в реализации законного права перевода данного недвижимого имущества из жилищного фонда в нежилой. «Наиболее сложными в этом отношении считаются Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы, – отмечает он. – Однако именно в этих районах сосредоточено наибольшее количество коммунальных квартир – около 40 тысяч».

В статье 24 Жилищного кодекса РФ описаны случаи, при которых возможен отказ в переводе. Их всего четыре.

1. Непредставление определенных в части 2 статьи 23 настоящего кодекса документов.

3. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего кодекса условий перевода помещения.

4. Несоответствие проекта переустройства и перепланировки помещения требованиям законодательства.

Чтобы проследить фактическую невозможность отказа, разберем первый случай. Перечень документов простой:

заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на него; технический паспорт жилого помещения; поэтажный план дома (все эти четыре документа – из разряда «либо они есть, либо их нет», и обсуждать тут нечего.)

Наконец, пятая бумага, из которой и «растут ноги». Это – подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения. Следовательно, если у вас есть согласованный проект, то – по закону – отказать в переводе вам не могут.

Согласно тому же ЖК РФ в переводимое помещение должен быть отдельный вход с улицы. Перевод допускается только в том случае, если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещение, расположенное непосредственно под переводимой квартирой, не является жилым.

С отдельным входом связана одна проблема, вызванная разночтением. К общему имуществу собственников в многоквартирном доме, кроме чердаков, подвалов, лестничных пролетов, коммуникаций и т. д., Жилищный кодекс относит также ограждающие (несущие и ненесущие) конструкции. И вот как раз в части изменения общего имущества необходимо согласие двух третей собственников.

Между тем кодекс по большому счету никаких толкований не предполагает. Упоминание о собственниках-соседях встречается в нем однажды. Процитируем: «Орган, осуществляющий перевод помещений одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа (подтверждающего решение о переводе), информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение» (ст. 23, п. 5). Как можно было подменить понятия («информирование» превратилось в «получение согласия») – остается загадкой.

Однако же подобная нео1000днозначная практика сохраняется и поныне. Несмотря на то что, например, председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов придерживается такой точки зрения: «В случае нарушения прав иных собственников помещений в многоквартирном доме при осуществлении перевода в нежилой фонд защита их прав осуществляется в судебном порядке. При этом на заявителей возлагается обязанность доказывания того, какие непосредственно их права, предусмот?ренные действующим законодательством, были нарушены».

Указание на необходимость конкретизировать вид ущемления прав – вполне обоснованное. Бывают ситуации, когда ни земельный участок, ни подвальное помещение при переводе не затрагиваются и отдельный вход уже имеется. И переводчику можно вменить в вину только «нарушение наружных ограждающих конструкций». Но, по идее, ту же логику можно распространять и на замену оконных рам на стеклопакеты или же на остекление лоджий. Ведь это тоже ограждающие конструкции, ненесущие.

По мнению исполнительного директора риэлторской компании «Русский дом» Алексея Слокотовича, любые требования о необходимости получения согласия других собственников при переводе помещения в нежилой фонд неправомочны. И тем более тогда, когда отдельный вход уже имеется в наличии, а такие квартиры на первых этажах существуют.

Как уже было сказано, первой инстанцией, куда обращаются при переводе для получения разрешительного письма на проектирование, является КГА. И неоднократно уже фиксировались эпизоды, когда (до начала проектирования!) КГА требует получить согласие собственников на изготовление отдельного входа. Ссылаясь при этом на Жилищный кодекс, в котором ничего подобного не написано.

Очевидно, театр абсурда должен выглядеть так. Приходит собственник помещения на первом этаже и говорит:

– Уважаемый сосед, дай мне свое согласие на изготовление отдельного входа!

Даже если не учитывать тот факт, что граждане у нас инертные, любой разумный и законопослушный человек скажет: «Если твой отдельный вход будет проходить через мою квартиру или загораживать мои окна – я против. Ты покажи, что ты хочешь сделать, и, если мои права не ущемляются, я не буду возражать».

Но допустим, что требование о согласии собственников-соседей выдвинуто позже, уже на уровне районной администрации и уже при наличии проекта. Допустим даже, что предприимчивый человек умудрился в заочной форме (закон это допускает) провести такое собрание, получив письменные согласия всех собственников квартир. Где гарантия того, что этот протокол потом не будет обжалован некоей «инициативной группой»? А таких примеров предостаточно.

Можно сколько угодно говорить о правовом государстве. Но зачастую правым оказывается тот, кто больше и громче кричит. И никаких законных средств воздействия на таких крикунов нет. Демократия оказывается охлократией, властью толпы.

Получается, что проблема лежит не в юридической плоскости, а – если так можно выразиться – в эмоционально-бытовой. История с мансардами, вызвавшая большой резонанс, каким-то образом спроецировалась на ситуацию с переводом. При этом граждане не понимают разницы: мансардостроитель извлекает выгоду для себя, пользуясь общим. А при переводе квартиры первого этажа человек использует свое, к тому же по сути отказываясь от пользования частью общего имущества.

Только вопрос-то не в этом: препятствуя переводу, люди пытаются защитить себя от будущих неприятностей. А если, рассуждают они, здесь будет не салон элитной мебели, который работает с 11.00 до 19.00, а круглосуточная бильярдная с баром?

9 апреля 2008 г., bn.ru



Новости

Level Group выбирает формат «вайб-моллов» для торговой недвижимости
Level Group представила обновленный подход к формированию торговых пространств в жилых комплексах. Компания делает ставку на качественно управляемую коммерцию, создавая «вайб-моллы».

www.level.ru

6 июня
ИТ-компания «Кью-центр» расширила свое офисное пространство в Москве.
«Кью-центр» арендовал офисное помещение площадью 312 кв.м в БЦ «Квадрат», расположенном на Верейской улице, 11.

www.primepm.ru

4 июня

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

Паназиатская кухня лидирует по представленности в фуд-холлах в городах-миллионниках
Этот тренд сохранится в ближайшие 2-3 года
3 июня
В 2025 году Арабские Эмираты остаются приоритетным направлением для россиян при покупке зарубежной недвижимости
Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам пяти месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают сохранять лидерство среди стран, наиболее востребованных у россиян для покупки недвижимости в 2025 году. На втором месте — Сербия. В пятерку также вошли Греция, Турция и Кипр. При этом Турция стала единственным направлением из топ-5, где все запросы связаны исключительно с приобретением недвижимости для собственного проживания, а не для участия в иммиграционных программ
3 июня

Все статьи и обзоры

Все новости за апрель

3АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Полевской НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Полевской с нами сотрудничает 1 компания:

все компании

Коммерческая недвижимость