Толмачи и переводчики
Современная тенденция такова: КГА вообще перестал принимать письма на один конкретный объект (квартиру), требуется подавать их в соответствии с концепцией, которая предусматривала бы размещение отдельных входов во всем доме. С точки зрения эстетики – претензии предъявить трудно. Но правда жизн1000и показывает, что законопослушный собственник после долгого и мучительного согласования концепции вполне может обнаружить в своем доме уже сделанный вход по соседству – убивающий всю эстетику напрочь, но тоже согласованный.А казалось, что ЖК РФ сделает процесс перевода таким же формальным, как и регистрацию права собственности…
В этом году началась реализация городской целевой программы «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». По мнению полномочного представителя президента Российской Гильдии риэлторов Павла Созинова, эта программа может стимулировать спрос со стороны инвесторов на квартиры, расположенные на первых этажах, – но лишь в случае, если будут решены все проблемы с разночтениями в реализации законного права перевода данного недвижимого имущества из жилищного фонда в нежилой. «Наиболее сложными в этом отношении считаются Петроградский, Центральный и Адмиралтейский районы, – отмечает он. – Однако именно в этих районах сосредоточено наибольшее количество коммунальных квартир – около 40 тысяч».
В статье 24 Жилищного кодекса РФ описаны случаи, при которых возможен отказ в переводе. Их всего четыре.
1. Непредставление определенных в части 2 статьи 23 настоящего кодекса документов.
3. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего кодекса условий перевода помещения.
4. Несоответствие проекта переустройства и перепланировки помещения требованиям законодательства.
Чтобы проследить фактическую невозможность отказа, разберем первый случай. Перечень документов простой:
заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на него; технический паспорт жилого помещения; поэтажный план дома (все эти четыре документа – из разряда «либо они есть, либо их нет», и обсуждать тут нечего.)
Наконец, пятая бумага, из которой и «растут ноги». Это – подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения. Следовательно, если у вас есть согласованный проект, то – по закону – отказать в переводе вам не могут.
Согласно тому же ЖК РФ в переводимое помещение должен быть отдельный вход с улицы. Перевод допускается только в том случае, если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещение, расположенное непосредственно под переводимой квартирой, не является жилым.
С отдельным входом связана одна проблема, вызванная разночтением. К общему имуществу собственников в многоквартирном доме, кроме чердаков, подвалов, лестничных пролетов, коммуникаций и т. д., Жилищный кодекс относит также ограждающие (несущие и ненесущие) конструкции. И вот как раз в части изменения общего имущества необходимо согласие двух третей собственников.
Между тем кодекс по большому счету никаких толкований не предполагает. Упоминание о собственниках-соседях встречается в нем однажды. Процитируем: «Орган, осуществляющий перевод помещений одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа (подтверждающего решение о переводе), информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение» (ст. 23, п. 5). Как можно было подменить понятия («информирование» превратилось в «получение согласия») – остается загадкой.
Однако же подобная нео1000днозначная практика сохраняется и поныне. Несмотря на то что, например, председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов придерживается такой точки зрения: «В случае нарушения прав иных собственников помещений в многоквартирном доме при осуществлении перевода в нежилой фонд защита их прав осуществляется в судебном порядке. При этом на заявителей возлагается обязанность доказывания того, какие непосредственно их права, предусмот?ренные действующим законодательством, были нарушены».
Указание на необходимость конкретизировать вид ущемления прав – вполне обоснованное. Бывают ситуации, когда ни земельный участок, ни подвальное помещение при переводе не затрагиваются и отдельный вход уже имеется. И переводчику можно вменить в вину только «нарушение наружных ограждающих конструкций». Но, по идее, ту же логику можно распространять и на замену оконных рам на стеклопакеты или же на остекление лоджий. Ведь это тоже ограждающие конструкции, ненесущие.
По мнению исполнительного директора риэлторской компании «Русский дом» Алексея Слокотовича, любые требования о необходимости получения согласия других собственников при переводе помещения в нежилой фонд неправомочны. И тем более тогда, когда отдельный вход уже имеется в наличии, а такие квартиры на первых этажах существуют.
Как уже было сказано, первой инстанцией, куда обращаются при переводе для получения разрешительного письма на проектирование, является КГА. И неоднократно уже фиксировались эпизоды, когда (до начала проектирования!) КГА требует получить согласие собственников на изготовление отдельного входа. Ссылаясь при этом на Жилищный кодекс, в котором ничего подобного не написано.
Очевидно, театр абсурда должен выглядеть так. Приходит собственник помещения на первом этаже и говорит:
– Уважаемый сосед, дай мне свое согласие на изготовление отдельного входа!
Даже если не учитывать тот факт, что граждане у нас инертные, любой разумный и законопослушный человек скажет: «Если твой отдельный вход будет проходить через мою квартиру или загораживать мои окна – я против. Ты покажи, что ты хочешь сделать, и, если мои права не ущемляются, я не буду возражать».
Но допустим, что требование о согласии собственников-соседей выдвинуто позже, уже на уровне районной администрации и уже при наличии проекта. Допустим даже, что предприимчивый человек умудрился в заочной форме (закон это допускает) провести такое собрание, получив письменные согласия всех собственников квартир. Где гарантия того, что этот протокол потом не будет обжалован некоей «инициативной группой»? А таких примеров предостаточно.
Можно сколько угодно говорить о правовом государстве. Но зачастую правым оказывается тот, кто больше и громче кричит. И никаких законных средств воздействия на таких крикунов нет. Демократия оказывается охлократией, властью толпы.
Получается, что проблема лежит не в юридической плоскости, а – если так можно выразиться – в эмоционально-бытовой. История с мансардами, вызвавшая большой резонанс, каким-то образом спроецировалась на ситуацию с переводом. При этом граждане не понимают разницы: мансардостроитель извлекает выгоду для себя, пользуясь общим. А при переводе квартиры первого этажа человек использует свое, к тому же по сути отказываясь от пользования частью общего имущества.
Только вопрос-то не в этом: препятствуя переводу, люди пытаются защитить себя от будущих неприятностей. А если, рассуждают они, здесь будет не салон элитной мебели, который работает с 11.00 до 19.00, а круглосуточная бильярдная с баром?
9 апреля 2008 г., bn.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
