Игра по-крупному
На рынке коммерческой недвижимости сегодня мирно уживаются российский крупный непрофильный бизнес и профессиональные западные игроки. Число последних растет и может оказаться, что через несколько лет именно они будут первой скрипкой на этом рынкеПроекты коммерческой недвижимости реализуются с заметным отставанием от заявленных сроков, поэтому до насыщения рынка еще далеко
Как стало известно на прошлой неделе, один из крупнейших немецких концернов Hochtief AG выводит на российский рынок свое девелоперское подразделение. «Дочка» Hochtief Development Russland уже зарегистрирована в Санкт-Петербурге и будет заниматься инвестициями по всей России. Пока конкретные планы — только по коммерческой недвижимости в Москве и Питере. Аналогичные события происходят все чаще: американская Hines выступает девелопером застройки территории Краснопресненского сахарорафинадного завода, корейский холдинг Lotte Group уже открыл торговый центр в Москве и готов инвестировать в российские проекты 500 миллионов долларов. Список можно бы и продолжить. Тенденция эта, говорят эксперты, нормальная для всех стран с внятной экономикой.
Причины интереса западных инвесторов к нашему рынку коммерческой недвижимости довольно легко объяснимы. По итогам 2007 года средний западноевропейский показатель доходности, например, офисных проектов составил 5 процентов, а в Восточной Европе — 6,5. В то же время в Москве он доходил до 10 процентов. Кроме того, финансовый кризис, который пока коснулся России меньше, чем Европы и Америки, тоже подогрел интерес к нашему рынку недвижимости, который ко всему прочему еще и очень далек от насыщения. По торговым и складским помещениям мы сильно недотягиваем до среднеевропейских показателей, а, например, по офисным плетемся в самом хвосте. Даже в столице. Например, в Москве насчитывается всего 7,5 миллиона «квадратов» качественных офисных помещений, в Лондоне их более 30 миллионов, а в Париже — все 50. Дефицит, одним словом. И устранить его в ближайшее время не представляется возможным: несмотря на большое число заявленных к вводу объектов, реально строится лишь их небольшая часть. К примеру, в том же офисном сегменте, по данным DeltaRealty, не было сдано порядка 30 процентов от плана. Примерно та же картина в ритейле. Главный исполнительный директор Finstar Properties Сергей Храмов отмечает, что в 2007 году в Москве было введено в эксплуатацию 12 торговых центров, а открытие 16 пришлось перенести на 2008 год. Директор департамента коммерческой недвижимости SANTA Real Estate Роман Саядов напоминает, что из 17 объектов в 2007 году было реализовано только 8. Всего, говорят эксперты, за 2007 год было реализовано лишь около 40 процентов от планируемого объема. Выходит, что даже у московского рынка коммерческой недвижимости потенциал не будет исчерпан еще несколько лет. И это делает его лакомым куском для инвесторов.
Некоторое время назад, еще до всяких кризисов, перспективность этого рынка обнаружил крупный российский бизнес. Управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян отмечает, что в сферу коммерческой недвижимости недавно пришли застройщики жилья (MIRAX GROUP, «Интеко», ПИК, «ДОН-Строй»), все более активную роль стали играть традиционно сырьевые компании. Свои девелоперские проекты открыли «Базэл», «Газпром», на рынок потекли деньги водочных королей. В результате изменились и подходы к самому рынку, а следовательно, и стратегия его развития. Гиганты не играют по мелочи: в их руках сконцентрированы столь мощные финансовые, производственные и административные ресурсы, что удовлетвориться разрозненными объектами на отдельных участках они не могли. Компании-монстры стали консолидировать крупные земельные участки (не только в Москве и Питере, но и по всей России), и в последнее время новые проекты фигурируют с приставками «мега». Однако кроме интересов самих инвесторов и девелоперов существуют интересы бизнеса, который «обслуживают» объекты недвижимости. И здесь тоже очевидна тенденция к укрупнению торговых, логистических и прочих комплексов. Директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила предлагает обратить внимание: происходит укрупнение форматов операторов розничной торговли. По его мнению, успешный опыт ряда проектов (от ИКЕА до «Европейского») внушает мысль о необходимости строить объекты объемом свыше 100 тысяч квадратных метров, поскольку это должно гарантировать финансовый успех. Таким образом, интересы разных видов бизнеса совпали, что и привело к появлению больших проектов к обоюдному удовольствию сторон.
Параллельно на рынке начался процесс смены собственников уже существующих объектов — небольшие компании, владеющие парой-тройкой зданий, стали вытесняться крупными. Справедливости ради отметим, что процесс этот потерял значительную долю криминальной составляющей, и речь теперь идет не о рейдерских захватах, а о цивилизованном движении от больших компаний к еще большим. Максим Марухленко, руководитель департамента развития ГК LEON, говорит: «Тенденции закономерны — девелоперы создают продукт, который по законам бизнеса должен быть продан, и он продается с целью дальнейшего развития». Все это свидетельствует о «взрослении» нашего рынка.
Иностранные инвесторы и девелоперы, которые тоже прекрасно понимают перспективность российского рынка, начали массовое внедрение сюда примерно четыре-пять лет назад. Правда, самые рисковые пришли раньше, но таких — единицы. Один из крупных западных менеджеров компании, которая строит апартаменты и отели по всему миру, признался однажды нашему корреспонденту: «Мы теряемся: не понимаем, можно ли решить возникающие проблемы в законном порядке, не можем найти внятного партнера в России и даже просчитать конечную стоимость проекта. Например, никто не может нам сказать, сколько будет стоить подключение сетей». Эта компания долго откладывала вход на наш рынок, но, по некоторым данным, сегодня уже ведет переговоры с российским девелопером. То есть условия все-таки изменились. Интересно, что именно экспансия крупных игроков сделала более понятными отношения местных властей и бизнеса — каждые пять минут менять правила игры с «крупняком» чиновникам оказалось труднее.
Движение иностранных инвесторов на нашем рынке происходит по двум направлениям: они покупают либо существующие проекты, либо готовые объекты. Ведь, по общему мнению экспертов, поднять проект с нуля иностранцам крайне трудно. Именно поэтому инвестор ищет местного девелопера — партнера и работает с ним в связке, строя объект «под себя». Второй вариант, предпочтительный на Западе (девелопер строит объект, который затем продает инвестору), у нас встречался нечасто. Покупка здания с развитым бизнесом и уже известными якорными арендаторами затруднялась элементарным отсутствием объектов, отвечающих западным стандартам. Однако сегодня такие объекты есть. Как отмечают аналитики Knight Frank, в России идет формирование вторичного рынка инвестиционных проектов. Сделки с западными фондами уже не редкость, и более того, уже наши компании покупают у иностранных владельцев «квадратные метры». Счет идет на миллионы долларов и тысячи квадратных метров.
Есть, правда, одно но: количество проектов растет, игроков становится все больше, и насыщение рынка рано или поздно неизбежно. Кто останется на рынке? Можно предположить, что, построив здания, российские, особенно непрофильные, компании предпочтут продать их и зафиксировать прибыль. У западных профи подход часто другой: они умеют управлять объектами и получать прибыль из этого. Причем их устраивает и довольно скромная доходность в 5—6 процентов, которая нашим компаниям мало интересна. Некоторые даже предполагают, что крупный российский бизнес схлынет с рынка коммерческой недвижимости, как только он приблизится к насыщению, и перейдет в более доходные сектора, например, снова в жилье, которого всегда не хватает. Кто останется? Тот, кто научился управлять объектами. Так что иностранные игроки у нас могут обосноваться всерьез и надолго.
I. Сделки, заключенные в 2007 году (по данным Colliers International):
1. Фонд Ivanhoe Cambridge купил ТЦ «Времена года» за 500 миллионов долларов.
2. Фонд Rodamсo Europe приобрел 50 процентов ТЦ «Метрополис» за 230 миллионов долларов.
3. AFI Development заплатил за офисно-деловой центр «Косинская плаза» 131 миллион долларов.
II. Сделки, заключенные в I квартале 2008 года (по данным Becar Commercial Property Moscow):
1. Компания AFI Development приобрела 49,9 процента акций строящегося торгово-гостиничного комплекса в ММДЦ Москва-Сити у компании ЗАО «Согласие». Сумма сделки не разглашается.
2. ИК Sponda купила два торговых центра: ТЦ «Солнечный рай-1» за 66 миллионов долларов и ТЦ «Солнечный рай-2» за 43 миллиона долларов у компании LR Russia Advisory AB.
3. ГК «Меркурий» приобрела 100 процентов акций компании DIXY Retail Limited. Сумма сделки не разглашается.
4. ОАО «РТМ» выкупила 100 процентов акций компании Tillerson Holdings Limited. Сумма сделки не разглашается.
26 апреля 2008 г., itogi.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
