6 новаторских советов по поиску малого офиса
Чаще всего столичный новичок в бизнесе сталкивается с проблемой поиска небольшого, но такого нужного помещения, как офис. Практические советы по поиску таковых в отнюдь не безбрежном море московских предложений дают ведущие эксперты рынка.Спрос на маленькие помещения высок: в 2007 году около 42% всех заявок клиентов поступило на аренду малых офисов, и лишь 18% — на офисы до 1500 кв. м. Такие данные предоставила «Межрегиональная девелоперская компания».
Сегодня на рынке количество предложений офисной недвижимости почти в два раза больше, чем торговых площадей. Но при этом с офисами не все просто: собственники современных бизнес-центров заботятся о снижении рисков и организационных издержек, поэтому предпочитают сдавать помещения крупными блоками — от 500, а в последнее время и от 1000 кв. м.
«А когда в одном из современных офисных центров освобождается помещение небольшой площади, оно зачастую даже не выходит на рынок, а тут же реализуется текущим арендаторам центра», — раскрывает особенности рынка Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.
Многие компании готовы не только к аренде, но и к приобретению помещений в собственность, однако, по словам гендиректора АН «Экспресс-недвижимость» Андрея Михеева, приобрести помещение от 30 до 60 «квадратов» в столице практически невозможно, разве что покупать бывшие квартиры, которые весьма дороги. Гораздо проще и дешевле приобрести под офис подвал в жилом доме. А вот ситуация с арендой в этом случае усложняется — в последнее время власти обещают арендованные подвалы у бизнесменов отобрать с помощью размытой формулировки «под обслуживание жителей и работу с населением и детьми».
Разница в арендных ставках между небольшим и более крупным офисным блоком может достигать от 25 до 50% за квадратный метр при всех прочих равных условиях. Базовые арендные ставки на небольшие офисные помещения в бизнес-центрах класса А зачастую превышают уровень в $1500 за кв. м. В среднем же цены начинаются от $900 за кв. м в год в зависимости от района. Состояние помещений играет небольшую роль.
«Безусловные лидеры по цене — помещения в административных зданиях и помещения, расположенные на первых этажах жилых домов с отдельным входом с улицы, — уточняет особенности цен на аренду Андрей Михеев. — Если вы увидите объявление об аренде такого помещения за $500/кв. м в год, то добавьте к цене НДС и пару сотен долларов на коммунальные услуги, к тому же курс доллара будет на усмотрение арендодателя, как правило, от 27 до 32 руб.»
Чуть дешевле помещения на первых этажах с отдельным входом, еще меньше стоят комнаты на первых этажах с входом через подъезд, цокольные и подвальные помещения жилых домов и административных зданий, рассказывает Михеев.
Хотите приобрести такой офис в собственность — приготовьтесь переплатить вдвое по сравнению с жильем. Например, стоимость помещения 25 кв. м на второй линии домов на Ленинском проспекте достигает $10 тыс. за кв. м. Цена кв. метра аналогичного помещения площадью 60—70 кв. м составит около $7—8 тыс., а 200—300 кв. м — $5—6 тыс.
И все же, несмотря на сложности, специалисты утверждают: если не выставлять слишком высоких требований, найти помещение и въехать можно практически за неделю. «Основным источником информации остаются объявления в печатных изданиях, таких как „Из рук в руки“ и „Недвижимость и цены“. Но чаще всего опубликованные объявления к моменту выхода номера уже неактуальны, больше стоит обращать внимание на наружную рекламу и объявления в интересующем районе2, — советует Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании „Миэль — Коммерческая недвижимость“.
Шансы найти помещение без посредников невелики. Прямой канал между клиентами и собственниками перекрыт давно, объявление о сдаче офиса скорее всего ведет в агентство. В Москве около 15—20 компаний активно занимаются именно небольшими помещениями, но не только ими. Не стоит пренебрегать предложениями частных маклеров, выбор у них небольшой, но иногда весьма полезный. Однако есть и другие способы.
Итак, можно пойти и другим путем, который позволит выбирать уже из большего количества предложений: искать помещение вместе с партнерами по бизнесу и любыми знакомыми организациями, которым вы доверяете. Совместно с ними можно снять более крупные площади, а излишек площадей сдать в субаренду.
„Сегодня среди арендаторов ТЦ можно встретить подобные объединения, — говорит Антон Нагорный, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). — Маленькие площади нужны, как правило, представителям малого бизнеса, связанного со сферой услуг, и они объединяют свои усилия“.
Одно из интересных, хотя на первый взгляд не особенно выгодных, предложений: в некоторых новых и реконструированных бизнес-центрах на Смоленской, Новослободской и Курской компаниям предлагают в аренду не помещения, а рабочие места — со столом, компьютером и всем необходимым оборудованием. На рабочее место приходится примерно 10 кв. м. При стоимости аренды $1800 за кв. м в год получается не так мало. Но зато вы будете избавлены от всех хозяйственных проблем.
Как правило, небольшие офисные помещения надо искать в зданиях с коридорной планировкой. Встречаются они в зданиях класса В-, в бывших НИИ, переоборудованных гостиницах или жилых зданиях, встроенно-пристроенных помещениях. Довольно часто офисные блоки небольшой площади предлагаются в ТЦ на верхних этажах. Готовьтесь заранее к тому, что предложения в НИИ чаще всего характеризуются низким качеством отделки помещений, устаревшими инженерными системами, отсутствием профессионального управления зданием и короткими сроками договоров аренды.
Компаниям, обладающим достаточными средствами, можно посоветовать арендовать или купить помещение 100—200 кв. м „на вырост“, ведь стоимость квадратного метра тогда снижается, а количество предложений на офисном рынке растет по мере увеличения площадей. „Остатки“ можно сдать в аренду или субаренду.
Желающие арендовать их всегда найдутся, стоит только заранее учесть возможность создания автономных кабинетов. Соответственно, предложение „излишков“ может быть интересно многим начинающим арендаторам — возможно, из этого вырастет побочная ветвь вашего бизнеса, связанная с недвижимостью. Главное: если понравилось помещение, не стоит затягивать с решением!
»Желающим впоследствии выкупить арендуемое помещение сегодня не стоит надеяться на параграф о том, что арендатор имеет преимущественное право покупки, сегодня он практически не актуален, — считает директор по коммерческой недвижимости «Межрегиональной девелоперской компании» Андрей Марусов. — Городское имущество продается исключительно на аукционах и конкурсах, а там в правах все равны: кто больше заплатит, тот и получит помещение«.
Если вам нужно помещение в строго определенном доме или квартале, можно обратиться в несколько агентств и услышать обещание связаться с вами при первом появлении предложений. Но ждать иногда приходится очень долго. Риелторы всегда решают первоочередные задачи по получению прибыли, и работать с «долгими» клиентами у них нет ни сил, ни времени. Про них часто попросту забывают, если они не напоминают о себе ежемесячно.
Можно выяснить информацию о собственниках таких помещений самостоятельно и сделать им соответствующее предложение, но стоит понимать, что это трудоемкое и малорезультативное занятие. Не стоит рассчитывать на то, что вашим первым помещением станет офис или магазин на первом этаже жилого дома с отдельным входом.
Таких предложений очень мало, они появляются на рынке редко, сдаются быстро, и, для того чтобы их «словить», реагировать надо быстро.
15 апреля 2008 г., 24.ua
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
