Откуда деньги банкам взять?
Один из самых важных вопросов, возникающих в процессе работы любого банка — это проблема привлечения денежных ресурсов. В последние 20—25 лет в мировой экономике, в частности на рынке недвижимости США, наблюдался динамичный рост рынка, в том числе и увеличение стоимости недвижимости, увеличение объема предложений ипотечных программ банков. Однако сегодня спрос на недвижимость в США значительно упал, следовательно упал спрос и на ипотечные кредиты, прибыль банков и объем свободных денежных средств, благодаря которым кредитные организации могут продолжать полноценную работу.«Банки пытались охватить как можно большее количество потребителей. Эта „жадность“ банкиров и привела к тому, что стало одной из самых обсуждаемых тенденций последних месяцев — мировому кризису ликвидности. То, что сейчас произошло, имеет несколько причин», — говорит заместитель председателя правление «Городского Ипотечного Банка» Игорь Жигунов.
Во-первых, значительное влияние на сложившуюся ситуацию оказала категория заемщиков, которым выдавали кредиты ипотечные банки США. В погоне за увеличение объема рынка банки выделяли целые направления кредитования нестандартных заемщиков, заемщиков с негативной кредитной историей (категории subprime). Также кредитные организации выдавали ипотечные займы без первоначального взноса.
Во-вторых, сыграла роль инвестиционная составляющая приобретения квартир и домов многими заемщиками. То есть клиент изначально приобретал недвижимость с целью заработать на ней. Человек брал жилье в кредит, через несколько месяцев цены на недвижимость возрастали, заемщик брал новый кредит, а за счет разницы между старой и новой ценой на квартиру погашал платежи. Таким образом можно было приобретать один дом за другим каждые полгода-год. Однако в какой-то момент эта цепочка остановилась.
Данная ситуация непосредственно связана со значительным ростом процентных ставок в последний год. Кроме того, большинство схем платежей в США предусматривают льготный период кредитования, то есть клиент начинает в полном объеме погашать кредит только через несколько месяцев после выдачи. И именно на 2006—2007 год пришлись основные выплаты.
Третья причина падения спроса на недвижимость — это корректировка цен на рынке. С весны прошлого года прекратился рост цен на недвижимость, увеличилось количество предложений на рынке. Следствием этого стала потеря интереса к недвижимости тех клиентов, в расчетах которых имелась инвестиционная составляющая.
Впоследствии банки стали закрывать друг на друга лимиты, поскольку не знали какого качества кредиты составляют портфель контрагента. В итоге, ипотечные ценные бумаги перестали быть интересны в плане инвестиционных вложений. Сегодня банкам приходится искать все новые инструменты привлечения средств.
На данный момент в рамках ресурсной российской базы сформированы несколько источников денежных средств для выдачи кредитов. Первый источник — это собственные средства банков. «Но, если мы возьмем показатель капитализации банковской системы России, то его не хватит даже для того, чтобы кредитовать жилую недвижимость, не говоря уже о коммерческой, проектном финансировании, земельной ипотеке», — отмечает Игорь Жигунов. Получается, что банки в любом случае должны привлекать заемные ресурсы.
Один из самых простых вариантов привлечения денежных средств — это продажа пулов ипотечных кредитов. Такие сделки стали достаточно активно проводиться в России с 1999 года благодаря деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Реализуя сделки рефинансирования, банки стали создавать основу для вторичного рынка недвижимости.
Следующий вариант привлечения ресурсов — институциональные заимствования, то есть привлечение средств международных инвесторов. Банки под конкретные условия получают фондирование на определенный срок.
Очередной способ — синдицированные заимствования. Они также представляют собой привлечение средств международных компаний и банков.
Далее — средства «материнских» компаний. И, наконец, последний вариант — сделки секьюритизации, когда ценные бумаги размещаются среди иностранных инвесторов. Такие сделки позволяют привлечь ресурс по минимальной ставке (Libor +1,2—1,6%). Однако с весны прошлого года сделки секьюритизации потеряли актуальность, поскольку инвесторов уже не интересуют ипотечные ценные бумаги. Дело в том, что они не знают качества выданных кредитов. Кроме того, если бы даже было возможно привлекать такие ресурсы, то стоимость фондирования составляла бы порядка 10—11% годовых. Соответственно, если банк привлекает средства под 11% в валюте, то он должен предложить эти кредиты населению как минимум под 13—14%. Естественно, встает справедливый вопрос о востребованности таких кредитов.
Игорь Жигунов отмечает, что в настоящий момент ситуации на российском и мировом финансовых рынках не одинаково критичны. В России вряд ли будет повторение американского кризиса. Такому оптимистичному прогнозу существует несколько причин. Во-первых, у нас нет рынка ипотечных ценных бумаг; во-вторых, тот объем сделок, который произведен у нас к настоящему моменту (порядка 32 миллиардов долларов) составляют кредиты достаточно хорошего качества. Просрочка по кредитам крупнейших игроков не превышает 0,2—0,6%.
Если говорить об американском и европейском рынке, то с апреля прошлого года, когда одно из первых ипотечных агентств объявило себя банкротом, многие банки либо вообще прекратили работу по выдаче ипотечных кредитов, либо закрыли направления, связанные с кредитованием заемщиков категории subprime. В итоге часть организаций перестроила бизнес с ипотеки на розницу, другие просто прекратили свою работу. «В России вряд ли стоит ожидать такого поворота событий, но тот отголосок который к нам пришел, будет и в будущем влиять на рынок, ограничивая российские организации в вопросе привлечения ресурсов», — считает г-н Жигунов.
То, на что сейчас могут рассчитывать банки — это средства материнских компаний, собственные ресурсы, сделки рефинансирования на внутреннем рынке и институциональные заимствования. Однако, если говорить о сделках рефинансирования на внутреннем рынке, то сейчас банк, который желал бы работать по ипотечной программе, вынужден подстраиваться под те условия, которые выдвигает ему рефинансирующая организация. Но на данный момент ситуация такова, что основная масса кредитов, которые выдаются, нерефинансируема в принципе, многие из них так и останутся лежать на балансе банков.
Актуальными в ближайшей перспективе Игорь Жигунов называет средства институциональных инвесторов. Они будут чуть дороже, чем обычно, но тем не менее это тот возможный ресурс, который сегодня могут привлекать участники российского банковского рынка. «Что касается сделок секьюритизации на внешних рынках, то в ближайшей перспективе они не кажутся актуальными по причине дороговизны и их практической невозможности. Если же говорить о внутреннем рынке, то нужно понимать, что он абсолютно не готов к развитию рынка ипотечных ценных бумаг, — говорит Игорь Жигунов. — Кроме того, сегодня существуют проблемы, связанные непосредственно с экономикой страны. То, что мы будем наблюдать в ближайшее время — это рост инфляции».
Наиболее эффективным вариантом привлечения средств специалист называет российские ценные бумаги. В ближайшее время данный инструмент будет реализован, поскольку сейчас активно идет работа над поправками в законодательстве, которые урегулировали бы некоторые неясные пока моменты в данной сфере.
«На сегодня основным источником привлечения средств отечественными кредитными организациями являются вклады физических и юридических лиц, — говорит ведущий специалист по ценным бумагам пермского представительства ЗАО „Финам“ Антон Давыдкин. — Что касается будущего, то усложнение хозяйственно-финансовых отношений определяет развитие относительно новых форм привлечения средств, из которых я бы выделил секьюритизацию — процесс выпуска ценных бумаг, обеспеченных кредитным портфелем банка».
Перспективы развития этого инструмента в России, как и во многих других странах, сегодня не то чтобы находятся под вопросом, но не столь прозрачны. Дело в том, что главным недостатком этого инструмента является рост фиктивного капитала относительно действительного, что, в свою очередь, может стать причиной проблем, подобным тем, что мы наблюдаем сегодня на ипотечном рынке США. «Однако если учесть горький опыт заокеанских коллег и специфику российского рынка, то из этого инструмента можно сделать достаточно надежный и перспективный способ привлечения средств», — считает Антон Давыдкин.
Подводя итоги Игорь Жигунов прогнозирует основные тенденции, которых следует ожидать в ближайшее время. «Корректировка существующих и появление новых программ участников рынка, рост процентных ставок. Кроме того, кредитные организации будут все больше ориентироваться на конкретного целевого потребителя. Сейчас конкурировать на уровне экономики практически бессмысленно, поэтому участники рынка будут работать за счет грамотного предложения целевой аудитории», — считает Игорь Жигунов.
«Кредиты в России по сравнению с международным уровнем цен — дорогая услуга, — отмечает руководитель ипотечного отдела агентства недвижимости „Респект“ Ольга Соловьева. — До недавнего времени тенденция шла к снижению стоимости займов, однако, ипотечный кризис уже приостановил этот процесс».
Банкиры не заинтересованы в повышении ставок, поэтому скорее будут ужесточены требования к заемщикам. «Многие банки уже прибегли к таким мерам. Был увеличен пакет документов, необходимых для получения кредита. Кроме того, уменьшаются суммы, которые могут получить граждане по программам ипотечного кредитования», — пояснила Ольга Соловьева. Получается, что в ближайшем будущем, пока ситуация на мировых финансовых рынках не стабилизируется, данный процесс будет продолжаться.
7 марта 2008 г., dengi59.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
