Поселки эконом-класса: весенние тенденции
Погожим мартовским днем самое время поговорить о том, что происходит за городом. Наблюдатели давно ждут, когда же рынок отреагирует на огромный неудовлетворенный спрос со стороны покупателей недорогих коттеджей и таунхаусов. «Загородка» упорно изобилует предложениями дорогих домов, а поселков эконом-класса явно не хватает. Почему такое происходит? Земли вроде бы в Подмосковье полно, дешевые технологии строительства давно известны. Попытаемся разобраться в причинах дефицита и попробуем предсказать будущее этого сегмента рынка.Для начала Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru с помощью наших экспертов попробуем нарисовать два «портрета» — поселка эконом-класса и типичного покупателя недорогого загородного дома.
Удаленность: более чем на 50 км. от Москвы.
Коммуникации: есть электричество, вода, газ, но бывает, что нет канализации, жильцы обходятся септиками.
Плотность застройки: более 50 домовладений, может доходить до 800.
Площадь коттеджа: 150—250 кв. м. Самая нижняя граница – от 80 кв.м.
Технологии строительства: пеноблоки, «сэндвич». Часто это двухэтажный дом без чердака и без подвала. Покупатели с удовольствием берут дом «под чистовую отделку» или «под ключ».
Инфраструктура: минимальная — охрана, КПП, управляющая компания, которая занимается «коммуналкой», уборкой мусора и поддерживает дороги и коммуникации в рабочем состоянии. Возможен водоем с пляжем.
Стоимость: 450—500 тысяч долларов стоит коттедж, 200—300 тысяч долларов – таунхаус. Специалисты при определении понятия «загородное жилье эконом-класса» иногда руководствуются таким принципом: – это тот объект, который можно купить на деньги, вырученные от продажи столичной трехкомнатной квартиры с хорошим местоположением. Как правило, девелоперы не вкладывают деньги в «узнаваемость» и «брендовость» скромных поселков, покупатели их находят через Интернет или через знакомых.
Семейное положение: есть семья, есть дети, как правило, маленькие.
Цель покупки: для постоянного проживания или для отдыха. Многие покупают загородное жилье для своих родителей. Те, кто покупает жилье для себя, спокойно относятся к перспективе жить за городом и не хотят тратить большие деньги на московское жилье, не имеющее тех преимуществ, которые им дает собственный дом.
А теперь дадим слово нашим экспертам, которых мы попросили оценить спрос на коттеджные поселки эконом-класса и перспективы их развития.
«Эконом-класс» за городом развивается гораздо медленнее, чем этого требует рынок. Отсюда повышенный спрос. Со стороны застройщиков/инвесторов интерес вызван огромной потребностью рынка в подобном предложении. Поселки эконом-класса – самая дефицитная ниша на рынке загородной недвижимости в настоящее время.
Кроме таунхаусов и отдельно стоящих коттеджей небольших площадей, на рынок эконом-класса выходят дуплексы. Но даже в сегменте эконом-класса покупателю не обойтись без заемных средств. Ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости стабильно развивается. Те программы, которые работали в прошлом году, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Однако уже сейчас этот разрыв сократился, это касается как процентов, так и первоначальных взносов.
Елена Сергеева, начальник управления инвестиционных проектов загородной недвижимости РК «Русский дом недвижимости»:
Доля поселков эконом-класса от общего числа предложений на загородном рынке Подмосковья всего 15%. Примеров немного, по преимуществу, это те поселки, в которых есть таун-хаусы, так как именно они сейчас один из самых недорогих вариантов загородного жилья. Хороших поселков с отдельно стоящими коттеджами в этом сегменте рынке пока практически нет.
Спрос на объекты эконом-класса превысил планку в 50%. Девелоперы не спешат вкладываться в подобные проекты, так как считают это малоприбыльным делом. Однако в связи с быстрым ростом спроса на эконом-жилье вскоре ситуация в этом сегменте изменится. Земля и недвижимость в Подмосковье всегда были и будут инвестиционно привлекательными вне зависимости от класса жилья.
По прогнозам, продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса, активизируются в 2008 – 2010 гг. (в большей степени формата «дачи»). Это обусловлено ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, предпочитающих сезонное проживание и отдых за городом в комфортных и безопасных условиях, желающих приобрести «третий дом» для себя или для родственников.
Состоятельные люди все чаще хотят иметь и загородный дом для постоянного проживания, и дачу на выходные, потому что экология в районах прилегающих к Москве становится хуже, плотность застройки также растет, и дача становится единственным решением. Поэтому все большее количество потенциальных покупателей обращает внимание на дальнее Подмосковье, а именно на дачные поселки. Дачи составляют порядка 80% от общего объема предложения эконом-класса.
Дачную недвижимость можно разделить на дальние дачи и ближние дачи. Дальние расположены на значительном удалении от МКАД – от 80 до 160 км и отличаются уникальным природным ландшафтом (заповедные леса, «большая» вода и т.д.). Ближние дачи имеют все необходимые составляющие, но в природном отношении уступают дальним дачам.
В результате изменения покупательских предпочтений в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от столицы и дальше. На отдаленных участках покупают и строят недорогие коттеджи и дачи эконом- и бизнес-класса.
Екатерина Ахмарова, руководитель направления «Загородная недвижимость» Национальной Риэлторской Группы «NRG»:
До сих пор в загородном секторе было выгоднее строить поселки бизнес-класса, они занимают сейчас 68% объема загородного сектора в Московской области, на эконом-класс приходится 17%, а на элитное жилье — 15%.
Спрос на эконом-класс составляет 70%, предложение при этом не превышает и 20%. Девелоперы не успевают удовлетворять запросы рынка из-за нерентабельности строительства жилья эконом-класса (дешевле $400 тыс.) на дорогой подмосковной земле.
Но большинство застройщиков поняли, что «снимать сливки» в виде элитного жилья уже не получается, и разработали схемы, делающие строительство таких посёлков эконом-класса выгодным.
Учитывая, что пригодная для строительства земля в радиусе 50 км от МКАД стоит от $5 тыс. за сотку, участок площадью 10—15 соток обойдется застройщику в среднем в $75 тыс. Затраты на коммуникации составят порядка $25 тыс., в итоге строительство, вместе с объектами инфраструктуры должно уложиться в $300 тыс. Это означает использование дешевых материалов и технологий, а такое жилье более рентабельно строить в дальнем Подмосковье конгломератами по 300—500 домов.
Многие компании находят инвестиционно-привлекательными земельные массивы, расположенные на удалении 60—80 км и более от МКАД. В радиусе 50 км от столицы, особенно на престижных направлениях, земельные ресурсы истощились. Девелоперы начинают осваивать также участки вдоль трасс, прежде никому не интересных (юг, восток и северо-восток).
В отдаленных этих областях земля и условия присоединения к коммуникациям намного дешевле, чем в Московской области, а местные власти еще не избалованы и не требуют взяток только за то, что не будут вставлять палки в колеса.
Галина Ахмадиева, начальник отдела коммерческой и загородной недвижимости Инвестиционной компании МГСН:
Спрос на недорогое загородное жилье высокий, потенциальные покупатели имеют возможность получить ипотеку, тем более, что в эконом-сегменте кредитные предложения есть всегда.
Есть основания полагать, что доля коттеджных поселков эконом-класса будет только увеличиваться в будущем, так как наблюдается нехватка объектов этого сегмента, например, в Северо-Западном, Западном и Юго-Западном направлении, где сегодня сосредоточены, в основном, предложения бизнес-класса.
В прошлом году рост цен на ликвидные предложения в эконом-классе составил до 40—45% при общем среднем росте в 25—30%. В последние три года эконом-класс пользовался высоким спросом, при этом наблюдался острый дефицит на дешевые предложения. В 2005 году спрос в этом сегменте составлял 63% (от общего объема спроса на загородном рынке, в расчет берутся только организованные поселки), предложение составляло всего 11%. В следующем 2006 году это соотношение равнялось 70% и 15% соответственно. В прошлом году предложение еще немного увеличилось и составило 17% при таком же высоком спросе.
По нашим прогнозам такая динамика сохранится. При насыщении других сегментов и стабильно высоком спросе на эконом-класс, все больше девелоперов выходят на этот рынок. Мощный толчок к развитию недорогого сегмента даст и выход на рынок мега-проектов. В прошлом году сразу несколько девелоперов заявили о намерении вывести на рынок сетевые проекты, что позволит им значительно экономить на масштабах и снизить рыночную цену предложения.
В настоящее время в эконом-класс еще не пришли солидные компании с большим опытом (исключение Rodex Group). Однако ситуация скоро изменится. Например, Компания «Норд Капитал» совместно со строительной компанией «Русстройтрест» планирует до 2012 года возвести в Подмосковье шесть-девять поселков эконом-класса, которые войдут в три сети «Изюм», «Сибарит», «Три кантона».
В прошлом году наметился ряд интересных тенденций: появляется больше предложений на «непопулярных» направлениях (Симферопольское, Егорьевское, Горьковское шоссе), увеличивается доля формата «дальние дачи» эконом-класса (50 км от МКАД и далее по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому, Ярославскому шоссе).
Сегодня поселки эконом-класса занимают примерно 25% от общего объема. А неудовлетворенный спрос на этот сегмент достигает 80%. Замечу, что в сегментах де люкс и бизнес-класс — наоборот, спрос удовлетворен на 80%.
Резервов для строительства поселков эконом-класса хватает только у «продвинутых компаний», имеющих мощные ресурсы. Рентабельность 2—3 поселков эконом-класса сравнима с рентабельностью одного проекта высокого уровня. Будущее поселков эконом-класса зависит не только от рыночной ситуации, но и от государства. Потому что только оно может взять на себя обеспечение инфраструктурой, дорогами и т.п., коммерческим застройщикам это просто не потянуть. Так что строительство доступного загородного жилья нуждается во внимании государства.
Затраты так удорожают проект, что эконом-класса может и не случиться
Девелоперам невыгодно планировать поселки, ориентированные на эконом-класс, недалеко от Москвы. Высокая стоимость земли, дорогостоящие процедуры подводки коммуникаций, затраты на согласования так удорожают проект, что эконом-класса из него, собственно, уже может и не получиться.
Чтобы строить поселки с недорогими коттеджами, нужно соблюсти несколько условий. Земельный участок должен быть недорогим. Затраты на перевод земли в соответствующую категорию и подвод коммуникаций — разумными и сбалансированными. Аппетиты при перепродаже объекта должны быть сдержанными.
С другой стороны – я бы посоветовал покупателям провести ревизию потребительских запросов и критериев. Нужно найти в себе силы отказаться от земельного участка, снизить требования к строительным материалам (например, отказаться от кирпича и принять как должное «сэндвич» или панель). С теми запросами, которые предъявляет потребитель на сегодня, построить поселок эконом-класса весьма затруднительно. Спрос на такие объекты высок, но то, что предлагается, не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, ожидания гораздо выше.
На данный момент наблюдается дефицит предложения, оно существует в основном только на уровне проектов. Всего на рынке Московской области сейчас предлагается 25 000 строящихся объектов – в эту цифру входит жилье, как эконом, так и бизнес-класса. И это очень мало для рынка.
Покупатели эконом-сегмента, в основном, ищут жилье для постоянного проживания, спрос здесь колоссальный. Но существует и активный спрос на дачи, то есть дома для сезонного проживания. Поэтому можно говорить о намечающейся тенденции — появлении новых проектов эконом-класса, на большом расстоянии от МКАД (от 50 км.) и обладающих меньшими площадями домов и участков. Проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств.
Подведем итоги. Покупателя эконом-класс интересуют и дома для постоянного проживания, и дачи. Причем для определенной категории это и второе, и третье жилье. Спрос на эконом-класс гигантский (по некоторым оценкам доходит до 80%), он уже начинает давить на застройщиков, снявших сливки в сегменте элит и бизнес-класса. Игнорировать потребителя они уже не могут.
Однако строительство эконом-класса все еще слишком дорого обходится застройщику. Поэтому он и ищет пути для рентабельности проектов: уходит все дальше от Москвы, объединяет в поселки большое количество домовладений, применяет дешевые технологии. Ясно, чтобы сделать такое строительство не штучным, а массовым, необходима помощь государства, которое взяло бы на себя «инфраструктурные» заботы.
Мы попросили наших экспертов привести примеры поселков эконом-класса. Получился вот такой список:
Эксперты отмечают, что дополнительный стимул застройке трасс дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Новорижского шоссе. Все чаще покупатели и профессионалы обращают внимание на отдельные скоростные трассы юга. Среди прочих начала застраиваться трасса «Дон» (Новокаширское шоссе), которой прочат большое будущее.
7 марта 2008 г., metrinfo.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
