Во Владивостоке отмечается снижение отдачи от аренды офисов

Сегодня много говорится о том, что неуклонный рост цен на жилую недвижимость подогревается инвестиционным интересом к квартирам, которые, строго говоря, не относятся к категории коммерческой недвижимости. А можно ли эффективно инвестировать на рынке доходной недвижимости, например в сегменте офисов, предполагающем непосредственный инвестиционный интерес участников? Возможно, ответ на этот вопрос станет очевидным при сравнении динамики цен продажи и ставок аренды 1 м2 офисных площадей за прошедший год.

В целом, следует отметить, что и продажа, и аренда росли в 2007 г. по всем без исключения районам города, правда, в разной степени.

При этом рост предлагаемых рынком ставок аренды, как правило, заметно отставал от динамики цен предложений по продаже административных площадей. Общее среднерыночное отставание — почти 1,5 раза. Так, в 2007 г. арендные ставки 1 м2 в среднем по городу составили без малого $30/м2/мес. (или 731 руб.), что только на 21% больше, чем в 2006 г., тогда как динамика цен продажи офисных помещений в среднем — 32%.

Обращает внимание неравномерность, с которой происходит рост предлагаемых на рынке города ставок аренды и цен предложений офисов. Так, что касается аренды, в лидерах роста — район Второй Речки. Средняя стоимость аренды офисов здесь пока не самая высокая в городе (около 700 руб./м2/ мес., при максимуме на уровне 1 500 руб./м2/мес.), но поскольку район динамично развивается, то в скором будущем 1 м2 в районе Второй Речки не уступит в цене престижным зонам города, например, Центру. Вторая Речка уже сегодня приближается к самым дорогим местам. Здесь средняя цена продажи 1 м2 офисных площадей составляет $2 110/м2, однако в районе ТЦ «Парус» стоимость достигает $3 000/м2, что объясняется удобством, престижностью расположения, высокой проходимостью.

По продаже активно росли (свыше 50% за год) Эгершельд, Первая Речка и, как ни удивительно, Луговая. Последняя, впрочем, не является районом дорогой офисной недвижимости. Лидерство по-прежнему удерживают Первая Речка, Эгершельд и Центр, со средними ценами соответственно $2 410, 2 270 Ч 2 270/м2. При этом диапазон стоимости достаточно широк, что связано в первую очередь с качественными характеристиками конкретных объектов. Офисные помещения в центральной части города могут стоить и $1 600/м2, и $3 500/м2, а отдельные объекты и еще дороже. Очевидно, что в 2007г. ситуация в трех указанных районах имела тенденцию к выравниванию, и теперь Центр не является единственным лидирующим в ценовом отношении районом, его «догнал» Эгершельд и «обогнала» Первая Речка.

Небезынтересно сопоставить темпы роста аренды и продажи офисов по районам города. При сравнении получается, что в ушедшем году некоторые районы выглядели не слишком привлекательными для сдачи в аренду, но интересными с точки зрения капитализации недвижимости. Речь о районах Чуркина и Тихой. Здесь рост ставок аренды офисных помещений за 2007 г. составил всего 7% и 10% соответственно, тогда как цены предложений для продажи выросли на 26 Ч 43%.

При сопоставлении этих показателей получается, что соотношение динамики ставок с динамикой цен в районе Чуркина составляет 258%, а в районе Тихой этот показатель самый высокий — 340%.

Это в свою очередь доказывает, что покупка с целью сдачи в аренду офисов в этих зонах малоэффективна, так как показатель доходности имеет отрицательную динамику.

К слову, аналогичные тенденции характерны и для остальных районов города, везде заметно снижение отдачи от аренды. По-видимому, недвижимость приобретается, главным образом, для собственных нужд или с целью перепродажи, ввиду устойчивого роста стоимости самого актива. Спрос же со стороны арендаторов не превышает предложение.

Из этих тенденций несколько выбивается район Второй Речки, где собственник может рассчитывать на весь спектр выгод от владения недвижимостью. Здесь доходность от сдачи в аренду, хотя и не самая высокая, зато, как видно на графике, единственная, которая в 2007 г. имела позитивную динамику.

Обзор подготовлен некоммерческим партнерством по содействию оценочной и консультационной деятельности «Клуб Профессионал».

24 марта 2008 г., zrpress.ru

Новости Приглашаем на Московский Международный жилищный конгресс-2024 Крупнейшее деловое мероприятие рынка недвижимости пройдет с 21 по 25 октября в Центре международной торговли в Москве (Краснопресненская наб., 12). Планируется порядка 10 000 участников — профессионалов рынка — из более 80 субъектов РФ и ряда зарубежных стран. www.realcongress.ru 28 августа Доля региональных рынков в спросе на складскую недвижимость стала максимальной за всю историю рынка 63 % достигла доля сделок в регионах в складском сегменте по итогам 1 полугодия 2024. Показатель стал максимальным за всю историю рынка, при этом средняя доля региональных сделок за предыдущие 10 лет составляла 35 %. core-xp.ru 9 августа Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры В Санкт-Петербурге на семь управляющих компаний пришлось 74 % от общего объема первичного рынка сервисных апартаментов Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в I полугодии 2024 года 74 % объема первичного рынка сервисных апартаментов пришлось на комплексы под управлением семи крупных компаний. Лидером осталась девелоперская группа Plaza Lotus Group (PLG), продолжившая продажи в комплексах IN2IT и «Про.Молодость». 6 августа Екатеринбург, Краснодар, Самара лидируют по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников в 2024 г. Екатеринбург не только удерживает первое место по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников России с 2021 года, но и будет лидировать по прогнозному приросту коэффициента обеспеченности торговыми площадями в 2024-25 гг. В 2025 г. в Екатеринбурге ожидается завершение строительства суперрегионального ТРЦ «Золотой» (GLA 138 тыс. кв. м), что позволит ему сохранить лидирующие позиции и увеличить показатель обеспеченности до 967 кв. м. на 1 000 человек. 11 июля Все статьи и обзоры

Все новости за март