Метры на ветер
Многие коллеги-девелоперы согласны с ним. К примеру, в Новосибирске на 1000 жителей приходится всего 172 м2 качественных офисных площадей и 244 м2 торговых. При этом директор по управлению недвижимостью компании «РосЕвроДевелопмент» (РЕД) Наталья Коротаева уверена, что высококлассных офисов в Новосибирске уже более чем достаточно. В июле 2007 г. компания открыла в городе бизнес-центр класса А под названием «РосЕвроПлаза», в который было вложено $35 млн. Коротаева называет проект удачным. «Мы были первыми, поэтому успели найти арендаторов», — поясняет она.Спустя полгода у РЕД в Новосибирске появился конкурент — открылся еще один бизнес-центр класса А, «Кронос», который возвела местная компания «Строитель». На момент открытия центра из 48 000 м2 ей удалось сдать всего 25%. Возможно, все дело было в дороговизне: по данным одной из столичных брокерских компаний, ставки «Строителя» колеблются от $1300 до $2000 за 1 м2 в год. А ведь по $2000 за 1 м2 в год, по данным Praedium, сдаются офисы класса А в Москве в пределах Садового кольца.
«Здесь все зависит от готовности арендатора подходить к ставкам гибко: либо снижать их и сдавать площади с дисконтом, либо стоять на своем и ждать, когда арендаторы созреют», — говорит Коротаева. РЕД, по ее словам, использовала смешанную стратегию, потому что была заинтересована в качестве клиентов и всем подряд сдавать не хотела. Сейчас среди арендаторов РЕД семь банков, компании Caterpillar, Cisco. И тем не менее при средних ставках $600 за 1 м2 в год в «РосЕвроПлазе» остались незанятыми 20% из 22 000 м2 площадей, хотя центр открылся восемь месяцев тому назад. Словом, демпинг помог не очень.
В Ростове-на-Дону, где в прошлом году ввели 90 000 м2 офисов классов А и В, половина которых пустует, ставки снижают на 20%. «В региональных офисах при очевидной незаполненности дисконт в 10—30% от заявленных ставок — это норма», — рассказывает Юлия Будник, руководитель направления инвестиционного брокериджа консалтинговой компании GVA Sawyer.
В столице не сданные в4000 готовом центре площади были бы для девелопера просто катастрофой. Но это почти невероятный сценарий. 90% московских офисных площадей разлетается к моменту окончания строительства. То есть, сдав объект, инвестор практически сразу начинает получать живые деньги и может точно прогнозировать окупаемость проекта. В регионах о точных прогнозах никто и не мечтает. «Если площади простаивают, к примеру, полгода-год, значит, на столько же отодвигается и окупаемость», — пожимает плечами Будник. РЕД надеется, что окупит свой новосибирский проект спустя 7—8 лет.
Однако девелоперы, как местные, так и столичные, с завидным упорством продолжают заявлять все новые и новые проекты ТЦ и офисных комплексов в регионах. «Иногда региональные девелоперы начинают явно рискованные проекты, чтобы показать свою состоятельность местным властям и потом получить новые площадки под застройку. Кто-то мог получить не самые интересные участки в качестве социальной нагрузки к привлекательным», — объясняет эту активность Будник из GVA Sawyer.
И все же довольно трудно понять, к примеру, какими соображениями руководствовалась ижевская компания «Арт-Тек», возводящая в родном городе первый бизнес-центр класса В. Застройщик уже отделывает фасады, а ни одного договора аренды не подписано. «Идет вялотекущая работа по аренде. Нам, видимо, придется уменьшать размер площадей, предлагаемых потенциальным арендаторам, потому что в городе нет компаний, которые готовы платить большие деньги», — признается Олег Иванов, заместитель директора «Арт-Тек». На языке брокеров и девелоперов это называется «мелкая нарезка». Если в Москве средняя арендуемая площадь офисов — 1500—2000 м2, то, например, в той же «РосЕвроПлазе» банк HSBC арендовал всего 50 м2.
«В Казани собственникам бизнес-центров приходилось дробить этажи на небольшие площади, потому что нет потребности в помещениях по 500—600 м2. У местных компаний свои офисы, а маленьким они просто не нужны», — описывает точно такую же ситуацию Илья Вельдер, заместитель директора департамента проектного финансирования «Ак Барс Банка». По его словам, рынок в городе давно насыщен. В Казани уже около 500 000 м2 офисов категорий В и В+ и больше 700 000 м2 торговых центров.
«Арт-Тек» решила пойти по другому пути, продав первые четыре этажа бизнес-центра крупной компании. «Аренда отбивает деньги дольше, проще продать», — поясняет Иванов. Московских девелоперов такой подход к построенным зданиям не устраивает категорически. «Нам как девелоперу невыгодно продавать, мы хотим иметь качественный объект в своем активе», — говорит генеральный директор столичной компании Complex Estate Юрий Серпенинов. У Complex Estate есть участки в Ульяновске, Калуге, Смоленске. Есть и программа их комплексной застройки. Но девелопер пока осторожничает, пытаясь спрогнозировать будущий спрос и потребность в жилой и нежилой недвижимости.
Сейчас Complex Estate строит лишь ТЦ в Смоленске. По словам Серпенинова, у компании была идея улучшить проект и построить рядом бизнес-центр, поскольку в городе пока нет ни одного современного офисного здания. Но после долгих размышлений от затеи отказались, решив выделить под офисы этаж в будущем ТЦ.
«Смоленск пока не готов. Мы изучили психологию города: компании хотят покупать себе помещения, но арендовать — нет. Там каждый что-то себе покупает, реконструирует и делает нечто похожее на офис», — рассказывает Серпенинов. Те, у кого денег нет, довольствуются зданиями бывших НИИ: современный офис в стиле open space, куда надо приводить дизайнера, возводить перегородки, делать ремонт и т. п., для них непривычен. По наблюдениям Серпенинова, покупатели в Смоленске согласны платить за офисы цену жилой недвижимости. Однако, по его подсчетам, при продаже компания потеряет 20% прибыли. Когда есть стабильная арендная плата, в 10-летнем горизонте объект может принести до 20—30% годовых. А если продавать бизнес-центр, уже заселенный арендаторами, то он будет примерно в 1,5 раза дороже только что построенного.
Немногим лучше обстоят дела с торговой недвижимостью. «В любом инвестиционно привлекательном городе можно наблюдать одну и ту же картину: стоят красивые, только что построенные торгово-развлекательные комплексы с полупустыми интерьерами. 30% пустующих площадей в Екатеринбурге или Нижнем Новгороде — обычная вещь», — говорит Козлов. Екатеринбург, давно обогнавший по количеству ТЦ на 1000 жителей даже Москву, сейчас переживает что-то вроде строительного бума второго порядка. Непопулярные у арендаторов и покупателей торговые комплексы перестраиваются в массовом масштабе: одни превращаются в офисы, другие — в специализированные магазины.
Среди новых проектов везде острейшая конкуренция, поскольку разные девелоперы одновременно заявляют по нескольку гигантских проектов — площади меньше 40 000—50 000 м2 уже давно никто не строит. «Мы достраиваем торговый центр в Брянске, успешно сдаем его в аренду. Он там пока единственный, и больше городу с населением 416 000 человек не требуется. Если кто-то построит еще один, то оба ТЦ будут наполовину пустовать», — опасается вице-президент ADG Group Григорий Печерский. Опасения его не напрасны. Группа РТМ заявила, что построит в Брянске к 2010 г. центр площадью 53 000 м2. Юлия Будник говорит, что спасти оба проекта сможет разве что их растянутость во времени: «Если РТМ ориентируется не только на текущее предложение, но и на общую динамику города — строительство жилья или крупного предприятия, то проект состоится».
Но девелоперы не хотят ждать. «Важно, кто выйдет на строительную площадку первым. Когда арендаторы видят, что сваи вбивают, это для них, к сожалению, становится критерием выбора проекта. Опоздание на 2—3 месяца грозит провалом», — признается Сергей Гуров, директор по маркетингу группы «Регионы», строящей 12 ТЦ под брендом «Июнь».
По словам Гурова, ТЦ в регионах окупаются за 6—7 лет, поскольку ставки аренды ниже, чем в Москве (в среднем $320 за 1 м2 в год против $600 за 1 м2 в год в столице). Но и для этого надо немало потрудиться. «Регионы» взяли на себя дополнительную услугу: ищут местным игрокам партнеров в Москве, чтобы у тех появился стимул для аренды современного ТЦ. Например, в одном из городов было важно получить в арендаторы сеть итальянских ресторанов «Сбарро». «Регионы» нашли местную компанию, которая купила франшизу «Сбарро».
Даже обжегшийся на воронежском проекте Козлов из «Бенефит Инжиниринг» все же считает, что у регионов есть потенциал. «Просто региональный рынок еще слишком дикий. Емкость его велика, но спрос отложенный, года на 2—3», — предполагает он. Серпенинов из Complex Estate тоже намерен подождать три года. «В регионах достаточно участков под строительство даже в центре города, есть из чего выбирать без жесткой необходимости перебазировать промпредприятия или расселять и сносить старый жилой фонд», — перечисляет плюсы для девелоперов и Будник.
Однако проблема наших девелоперов в том, что, будучи избалованными всеядным московским рынком, они привыкли жить по принципу «здесь и сейчас». Источник в ADG Group признался, что его компания рассматривает агрессивную стратегию развития в регионах максимум на 4—5 ближайших лет. Дальше потребность в офисах и ТЦ удовлетворится, и строить их тысячами больше не будет смысла.
24 марта 2008 г., smoney.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
