Мыльные пузыри в экономике (часть V)
Если в прошлом году по количеству построенных квадратных метров торговой недвижимости столицу Украины обогнали «только» Днепропетровск и Николаев, то теперь она оказалась вообще на пятом месте.Особенно обидно для столичной гордости, что лидером списка оказались Черновцы, в которых живет лишь 245 тыс. человек. В этом году там ввели в строй 100 тыс. кв. м торговых площадей. Далее в списке идут Харьков, Николаев и Днепропетровск.
Cтоличные девелоперы смогли порадовать предпринимателей лишь 83 тыс. кв. м. Сложившаяся в Киеве ситуация выглядит несколько странно на фоне ажиотажного спроса и стремительного роста ставок.
Подтолкнуть девелоперов к решительным действиям не может даже гигантская рентабельность, продажа построенного и заполненного арендаторами ТЦ позволяет девелоперам получить 200—300% от вложенных средств. Главной причиной удручающего положения является полная закрытость столичного строительного рынка для иностранных компаний.
В связи со сложностями в приобретении земельных участков, а также с утверждением разрешительной документации в столице неудивительно, что внимание многих игроков рынка сосредоточилось на регионах, а Киев оказался в аутсайдерах.
Острый дефицит площадей способствовал стремительному росту уровня арендных ставок. Чтобы насытить киевский рынок торговых помещений и снизить ставки, необходимо построить более 1000 тыс. кв. м, а спрос будет расти, так как Евро-2012 даст возможность окупиться сполна, поэтому снижения стоимости аренды можно ожидать не ранее 2012 г.
Крупные иностранные девелоперские компании ведут активные поиски участков или проектов, которые позволят им закрепиться в украинской столице. Выход международных компаний, без сомнения, создаст предпосылки для снижения арендных ставок. Но экономико-политический фактор остается основным препятствием для притока институциональных инвесторов, которых нет на рынке. Следовательно, на протяжении следующего года рост ставок вероятно продолжится.
Результатом очередного девелоперского обмана стал рекордный рост арендных ставок в уже действующих ТЦ. Даже расположенные на Левом берегу торговые центры подняли ставки до уровня объектов на Крещатике.
Два-три года назад в Украине ощущался лишь дефицит коммерческой недвижимости. Сегодня ситуация изменилась кардинальным образом: спрос на офисные и складские площади превышает предложение в 2—2,5 раза.
Еще в 2004 г. прогнозы экспертов, касающиеся перспектив развития этого сегмента рынка, были крайне пессимистичны. Специалисты утверждали: заниматься жилой недвижимостью значительно выгодней — небольшой срок окупаемости плюс высокая рентабельность. Кроме того, здесь гораздо проще решаются вопросы, связанные с расположением, оснащением, коммуникациями в сравнении с жилым строительством.
Однако резкий рост инвестиций в коммерческую недвижимость изменил ситуацию на рынке. Так, с 2005 года, общая площадь профессиональных офисных помещений выросла в два раза.
Украина в рейтинге инвестиционной привлекательности «А.Т. Kearney» 2006 года заняла четвертое место, уступив Индии, России и Вьетнаму. Впервые за время независимости, динамика роста рынка коммерческой недвижимости, опередила по темпам развития жилую.
Среди причин столь стремительных перемен, специалисты называют, в первую очередь, увеличение субъектов предпринимательской деятельности, а также выход на украинский рынок крупных иностранных компаний. Бизнес в Украине «взрослеет» и соответственно требования к офисным помещениям растут, а это, в свою очередь, порождает повышенный спрос. Практика показывает: после повышения рентабельности инвестиций в коммерческую недвижимость, выросли и сами инвестиции.
Также не последнюю роль в стремительном росте спроса сыграл и процесс стагнации на рынке жилой недвижимости. Эксперты такие прогнозы высказывали еще в конце 2004 года, тогда предрекали, чуть ли не обвал цен на жилье. Обвала не произошло, но, начиная с весны 2007 года, слухи начали воплощаться в действительность, рост цен прекратился, а летом произошло хоть и незначительное, но все же снижение цен.
Учитывая сложности с покупкой земельных участков инвестиции в строительство с «нуля», пока еще относятся к разряду рисковых. Иностранные компании, в большинстве своем, ограничиваются покупкой готовых объектов. Ситуация, когда клиентами украинских девелоперов становятся иностранные компании вполне естественна и не только для Украины. Аналогичные процессы происходят и на рынках соседних стран: России, Польши, Чехии…
Кроме того, проблемами коммерческой недвижимости занимается и Киевская городская администрация, сейчас уже разработан план на проведение конкурсов по привлечению инвесторов для строительства крупных бизнес центров с отелями.
По прогнозу экспертов, в ближайшем будущем данный сектор экономики ожидает бурное развитие и соответственно быстрое насыщение, и снижение прибыльности бизнеса. Одни эксперты предрекают девелоперский «апокалипсис» уже на конец 2008 года. При этом, другие специалисты отмечают — удовлетворить в полной мере спрос на офисные помещения удастся лишь через 3—4 года, но только при условии, что позитивная динамика роста отрасли сохранится.
Кстати, еще несколько лет назад, на людей, продавших достаточно прибыльный бизнес и вложившихся в коммерческую недвижимость, тыкали пальцем и крутили у виска. Но в итоге сейчас проекты не только окупаются, а приносят, и будут приносить (сдача в аренду площадей и помещений) колоссальный доход без особых усилий.
14 марта 2008 г., news.finance.ua
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
