Kогда малоэтажка станет реальной альтернативой?
Полноценному развитию малоэтажного строительства в первую очередь препятствует отсутствие цивилизованного земельного рынка. Перспектива связана с приходом в данный сегмент рынка ипотечного кредитования, решением инфраструктурных проблем и ростом профессионализма девелоперов.В конференции «Рынок малоэтажного строительства и загородной недвижимости: тенденции и перспективы», прошедшей в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», приняли участие около 300 профессионалов рынка недвижимости. Ведущими мероприятия были главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Северо-Западном федеральном округе Павел Созинов. Генеральным спонсором мероприятия выступил АКБ «Альфа-Банк».
По последним данным, сегодня в Ленобласти и ближайших пригородах Петербурга строится 1,3 млн кв. м малоэтажного жилья. Финансовая емкость этого рынка оценивается примерно в $3 млрд.
Сейчас в разной стадии строительства находится примерно 8,5 тыс. будущих домовладений, в то время как в городе за год сдается около 28 тыс. квартир, так что уже сейчас объемы много- и малоэтажного строительства сопоставимы.
Как отметил заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Ленинградской области Евгений Домрачеев, ситуация со статусом земель, а также с целевым назначением участков, предоставляемых под малоэтажное строительство, с начала 2008 года полностью введена в правовое русло. Окончательно это произойдет после завершения разработки схем территориального планирования — они готовятся сейчас для 13 районов области, включая все 6 районов, непосредственно примыкающих к границам Санкт-Петербурга.
Коммерческий директор ООО «Центр согласования» Антон Венедиктов заметил, что множество условий, которые официально или неофициально ставятся перед застройщиками загородной недвижимости, становятся дополнительным фактором ценообразования. И либо ложатся дополнительным бременем на покупателя, либо делают проект коммерчески неэффективным.
В частности, правительство Ленобласти и администрации областных поселений иногда требуют от застройщиков строительства подстанций, которыми затем фактически пользуются в основном областные потребители. Также практически повсеместным обязательным обременением стало развитие социальной (образовательной и медицинской) инфраструктуры. Между тем клиенты, приобретающие недвижимость в небольших элитных поселках, как правило, в этой инфраструктуре не нуждаются. Для того, чтобы рынок загородной недвижимости развивался последовательно, а не «рывками», необходим консолидированный подход к этой проблеме со стороны властей города и области.
На сегодняшний день, подчеркнул Павел Созинов, земельный рынок не стал цивилизованным, механизм торгов в Ленобласти не работает. При этом с начала года объем предложения на вторичном рынке земли вырос на 10%-15%, но цены продолжают стремительный рост.
Стихийный характер пригородной застройки, сложившийся в результате смены приоритетов развития и несогласованностью решений, принимаемых властями Санкт-Петербурга и Ленобласти, в достаточно близкой перспективе может приведет к формированию в окрестностях Санкт-Петербурга новых депрессивных зон, полагает генеральный директор ООО «Аверс-аналитика» Дмитрий Свительман.
По его словам, в развитии территории, окружающей Санкт-Петербург в радиусе 30 км, столкнулись несовместимые тенденции. С одной стороны, уже с конца 1980-х гг. в ближайших пригородах ведется интенсивное строительство малоэтажных поселений для постоянного и временного проживания, в том числе и класса «элит». В то же время городские власти заинтересованы в перемещении производственных мощностей из города в пригороды. При этом потребность в сохранении квалифицированных кадров диктует промышленникам необходимость перемещаться на достаточно близкое расстояние к городу. В течение последних лет наблюдается столь же отчетливое «встречное движение» со стороны властей Ленинградской области, которые декларируют намерение создать по окружности Санкт-Петербурга цепочку промышленных зон.
На эти обстоятельства накладывается проблема транзита грузов. Слабое развитие инфраструктуры, пригодной для грузового транспорта, привели к перегрузке еще незавершенной КАД. В связи с этим выдвигаются два конкурирующих проекта создания второй кольцевой дороги. Первый вариант — по трассе существующей «бетонки» (Кировск — Большие Колпаны — Большая Ижора), второй — сплошное кольцо на расстоянии примерно 20 км от Санкт-Петербурга.
Следовательно, можно ожидать интенсификации не только грузовых, но и пассажирских потоков. В итоге, считает Дмитрий Свительман, многие ближайшие пригороды утратят свою элитную ауру, а вложения в дорогостоящую недвижимость окажутся неоправданными.
Генеральный директор компании «Терра» Дмитрий Зюзин посвятил свое выступление анализу российского опыта девелопмента земельных участков. Ведущими игроками этого рынка выработаны определенные алгоритмы анализов доходности девелопмента земельных участков. Методология компании «Терра» базируется на понятии «эффективная доходность». Ее основное отличие от общей доходности состоит в том, что при расчете проекта учитывается текущая стоимость земли, то есть из общей доходности проекта вычитается дельта, образовавшаяся в результате роста рыночной стоимости земли за период строительства. Это принципиально для оценки эффективности проекта, так как бурный рост последних лет покрывал все ошибки и просчеты девелоперов.
Девелопмент по определению должен увеличивать стоимость земельного участка, помимо общерыночных повышений. К сожалению, это происходит не всегда. Московский опыт для Петербурга — хорошее методическое пособие, поскольку, с небольшими особенностями и задержками, Северная столица повторяет путь Первопрестольной. В Москве у 43% проектов эффективная доходность была отрицательной. Проще говоря, инвесторы получили бы больше прибыли, если бы вообще не занимались девелопментом. Это так называемый инвестиционный парадокс, когда проекты, по сути уменьшающие стоимость, тем не менее в целом оказываются доходными из-за значительного роста цен на землю. Анализ показывает, что практически все проекты с низкой или отрицательной эффективной доходностью содержали существенные ошибки при выработке общей концепции, проектировании и строительстве.
Рынок малоэтажного строительства находится еще на ранней стадии развития, причем развитие это (в качественном понимании этого слова) замедлилось бурным ростом цен на землю. Примеров по-настоящему удачных проектов, доходность от которых определяется созданием продукта, отвечающего запросам покупателей, а не удорожанием земли, пока единичны.
«Мы выявили одну интересную закономерность, — говорит Дмитрий Зюзин. — Вовсе не цена покупки земельного „полуфабриката“ является определяющей при расчете рентабельности проекта коттеджного поселка, а скорее цена подводки инженерии и приведение в соответствие правовой составляющей».
Президент холдинга «Балтрос» Олег Еремин, рассказывая о своем проекте «Новая Ижора», предложил считать малоэтажное строительство не альтернативой, а неким дополнением к той традиционной застройке, которая существует в Петербурге. «Новую Ижору» часто называют поселком, с чем Олег Еремин категорически не согласен: «Это полноценный жилой район на границе Петербурга и Ленинградской области. Более того, это новый стандарт городского проживания, и главное сейчас — отработать механизм подобной застройки, выявить все проблемы, которые мешают развиваться данному направлению». Речь идет о построении целой цепочки — от выбора участка и подготовки его под застройку, решения правовых вопросов до продажи жилья конечному потребителю.
Программы ипотечного кредитования на приобретение загородной недвижимости также являются дополнением — только для банков. Директор по ипотечному кредитованию филиала «Санкт-Петербургский АКБ «Альфа-Банк» Вячеслав Михайлов вынужден был констатировать слабое развитие ипотечных программ в этом сегменте рынка. По его оценке, банки кредитуют не более 10%-15% от всего объема загородной недвижимости. Одной из причин столь низкого интереса банков является то, что значительная доля застройщиков не имеют большого опыта работы на этом рынке, их кредитная история непродолжительна, а количество объектов, реализуемых в данном сегменте, невелико. Играет свою роль и еще один фактор: риэлторские компании недостаточно мощно работают на загородном рынке по сравнению с тем же городским сегментом.
Банки станут активнее работать на этом рынке, когда будут преодолены последствия ипотечного кризиса в США, и ставки будут вновь стремиться в сторону уменьшения, а не в сторону увеличения, как это происходит сейчас. Другим стимулом должно стать повышение ликвидности загородных объектов, которая возрастет с увеличением объектов эконом-класса, объема самого рынка, с решением всех инфраструктурных вопросов.
Олег Еремин поведал собравшимся о результатах опроса, который проводило по заказу холдинга «Балтрос» Санкт-Петербургское агентство маркетинговых исследований. Выяснилось, что почти половина горожан предпочитает жить в индивидуальном доме. Кроме того, агентство назвало основные мотивы выбора индивидуального дома. Больше половины опрошенных (59%) назвали причиной своего выбора отсутствие соседей. Для 41% группы важной является благоприятная экологическая обстановка. Почти такой же привлекательностью (39,1%) является наличие земельного участка.
Подробнее о потребностях клиентов на рынке загородной недвижимости рассказала генеральный директор АН «Бекар» Ирина Гудкина. Рост предложения и активное продвижение коттеджных поселков на рынке в некоторой степени формирует и стимулирует спрос. Для покупателей жилья эконом-класса на первый план выходят ценовые критерии и формы оплаты (рассрочка платежа, кредит, ипотека), для более «высоких» сегментов значимыми являются местоположение, включая ландшафт, удаленность, наличие водоемов и проч.
Потребитель эконом-сегмента рассчитывает привлекать заемные средства, если это возможно, или использовать рассрочку от застройщика. Он готов использовать имеющееся жилье в качестве предмета залога. Размер заемных средств — 70—80%. При этом среднемесячный доход потребителя должен составлять не менее $2000 на семью при условии привлечения кредита и не менее $5000 без кредита.
Практически все потенциальные покупатели, вне зависимости от интересующего их сегмента, — люди, имеющие семью. В большинстве своем, наличие детей является одними основополагающих мотивов для переезда загород на постоянное место жительства или покупки дачи.
Предпочтения покупателей по географическому местоположению поселка распределяются следующим образом: Всеволожский район — 20,9%, Курортный район Петербурга и Выборгский Ленобласти — по 14%, Гатчинский — 9,3%.
Среди покупателей наиболее популярны коттеджи от 150 до 250 кв.м. Но зачастую выбирается дом меньшей площади из-за его более удачного архитектурного и конструктивного решения. По таун-хаузам предпочтительный метраж — 110—200 кв.м.
Наибольшее количество запросов поступает на земельные участки 16—20 соток и 21—30 соток (30% и 27% соответственно).
Как правило, покупателей не интересует архитектурный стиль всего поселка. Гораздо важнее для потенциального покупателя — вид, удобство и функциональность собственного дома и возможность перепланировки внутренних помещений. Мода на дома/коттеджи в три этажа и выше прошла. Сегодняшний покупатель интересуется объектами в два этажа.
По мнению экспертов, предпочтительная для покупателя стоимость затрат на эксплуатацию загородного дома должна быть равной стоимости затрат на эксплуатационное расходы городской квартиры из 3—4 комнат. Но в целом, для покупателя — чем меньше, тем лучше. Сами эксперты считают сумму $200-$250 оптимальной. Для потенциального покупателя более важным фактором, чем стоимость эксплуатационных расходов, является наличие опытной управляющей компании.
14 марта 2008 г., bn.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
