Мыльные пузыри в экономике (часть IV)
Рынки коммерческой и жилой недвижимости в Украине различаются настолько существенно, что говорить о них, как о едином рынке недвижимости невозможно.Главной характеристикой столичного рынка коммерческих помещений является их дефицит, вызванный, в основном, нехваткой свободных земельных участков в центральной части города.
В связи с острым дефицитом на всех четырех основных сегментах рынка коммерческой недвижимости — торговой, офисной, промышленной и складской — инвестиции в строительство подобных площадей все еще очень выгодны.
Особенностью коммерческой недвижимости является то, что нежилые помещения выставляются на продажу ближе к времени сдачи объекта в эксплуатацию, в отличие от жилых площадей, которые в большинстве случаев продаются еще на начальных этапах строительства, что существенно отражается на их стоимости.
В отличие от жилищных комплексов, строительство отдельных офисных центров ведется совсем не интенсивно. Наибольшим спросом пользуются офисы в центральной части города, но свободных земельных участков в этой части Киева практически нет.
В этой ситуации инвесторам ничего не остается, кроме как довольствоваться коммерческими площадями на первых этажах жилых новостроек, расположенных не в самых привлекательных с точки зрения офисной недвижимости районах, или выкупать административные здания промышленных объектов, помещения бывших НИИ, первые этажи жилых домов с целью перепрофилирования под офисы. После ремонта, обеспечения охраной и парковкой стоимость квадратного метра в таком здании становится на порядок выше. Возрастает и размер арендной платы.
Инфраструктура различных объектов коммерческой недвижимости может сильно отличаться не только в зависимости от их функционального назначения (офисного, торгового, гостиничного или складского), но также и от масштабов проекта, его формата, расположения и класса.
Что касается инфраструктуры в объектах офисной недвижимости, то вопрос присутствия того или иного оператора решается для каждого проекта индивидуально.
Помимо того, что объекты инфраструктуры призваны обеспечить комфорт пребывания сотрудников в здании, наличие грамотно подобранной и качественной инфраструктурной составляющей обеспечивает, наряду с прочими факторами, привлекательность и востребованность конкретного объекта офисной недвижимости в долгосрочной перспективе. Вопросы сбалансированности арендуемой площади и объектов инфраструктуры должны решаться еще на этапе разработки концепции проекта.
На западных рынках инфраструктурная составляющая офисной недвижимости — это целая индустрия со специально разработанными форматами услуг для размещения в бизнес-центрах. В основном это операторы пунктов корпоративного питания и спортивных услуг, предлагающие размещение фитнес-центров и спортклубов в рамках офисных проектов.
В Украине, в связи со становлением рынка недвижимости и несформированностью спектра подобных услуг, говорить о наличии операторов, специализирующихся на обслуживании объектов офисной недвижимости, пока не приходится. Хотя сегодня некоторые девелоперы при разработке проектов офисных центров и бизнес-парков демонстрируют заинтересованность в привлечении операторов услуг, специализирующихся на размещении в бизнес-центрах.
В связи с существенным дефицитом офисных площадей в Киеве сегодня востребованными оказываются разные объекты, в том числе с отсутствием или недостаточно организованной инфраструктурной составляющей.
Рынок коммерческой недвижимости «не успокоится» до тех пор, пока спрос на нее не перестанет расти. Причем, если жилой фонд может застопориться, как путем вмешательства Правительства, так и из-за отсутствия реального спроса, то коммерческая недвижимость будет иметь тенденция роста цен во всех сегментах в Украине ближайшие года четыре.
При этом гостиничные проекты будут если не в первом, то в одном из первых рядов по приоритетности реализации. Чемпионат по футболу Евро-2012 дает о себе знать. Большинство компаний будут пытаться «протолкнуть» свои проекты в список проектов коммерческой недвижимости, которые строятся для нужд проведения Евро-2012. Благодаря чему они получат льготы в очередности и получении стратегических строительных материалов и повлияет на ход реализации проектов, которые даже не касаются этого события«.
Развитая инфраструктура офисного центра — залог успешности сдаваемых площадей. К сожалению, лишь немногие деловые центры могут похвастаться инфраструктурой, соответствующей всем пожеланиям арендаторов. Принцип, предполагающий распределение площадей с преимуществом в пользу офисных помещений и где под инфраструктуру отводится минимум территории, все еще является доминантным, что, в свою очередь, создает благоприятную почву для будущих бизнес-центров, организованных в соответствии с международными стандартами и современными требованиями арендаторов.
Действующие сейчас офисные центры рискуют со временем стать менее привлекательными для арендаторов, в определенной степени из-за отсутствия такой конкурентной составляющей, как современная инфраструктура.
Как видно из итогов 2007 года, наиболее ощутимое влияние на процессы ценообразования в сегментах офисной, торговой и складской недвижимости оказали дисбаланс спроса и предложения, рост цен на газ, нехватка строительных материалов и основополагающий фактор — рост цен на землю. Из чего понятно, что коммерческая недвижимость будет иметь преимущество перед жилым фондом ближайшие несколько лет.
Наиболее острый дефицит наблюдается именно в этом сегменте коммерческой недвижимости. Повышенный спрос на подобные здания обусловлен тем, что на продажу они выставляются крайне редко, за счет этого наблюдается и постоянный рост цен. Также на ценообразование влияет тот факт, что существует реальная возможность перепрофилирования многих промышленных помещений под торговые или офисные площади, которые стоят гораздо дороже.
Ситуация с этим сегментом близка к проблемам с промышленной недвижимостью. Если торговые и офисные помещения, пусть в небольшом количестве, но все же строят, то постройка промышленных или складских зданий — большая редкость. Это отчасти можно объяснить отсутствием подобного опыта у отечественных девелоперов, низкими темпами окупаемости и все той же нехваткой свободной земли под застройку.
Потребность рынка в складских площадях оценивается экспертами в 350—400 тыс. кв. м. на ближайшие два года, однако возможности удовлетворить ее у украинских строителей на сегодняшний день нет.
Спрос на коммерческую недвижимость в Украине и особенно в столице неуклонно растет, чего никак нельзя сказать о предложении. Даже по самым оптимистичным прогнозам насыщение рынка ожидается не раньше конца 2010 г., и, как только процесс сдвинется с мертвой точки, участие в таких проектах будет весьма привлекательным для инвесторов.
Перспективные идеи по созданию торговых центров в столице в ближайшие несколько лет, при успешной их реализации, поставят Киев на один уровень по объему качественных торговых площадей с другими европейскими столицами.
Пусть с некоторым отставанием, но подобная ситуация с развитием сегмента торговой недвижимости наблюдается и в других крупных городах Украины. Более того, по мнению журнала Building, создавшего в конце прошлого года рейтинг «10 лучших торговых центров для ритейла», первые два места в нем занимают совсем не киевские торговые центры.
Наибольшими темпами будут развиваться региональные центры, в первую очередь — Харьков, Донецк, Днепропетровск, Одесса, Львов. Поэтому, по мнению аналитиков, регионы не менее интересны с точки зрения вложения инвестиций в торговый сегмент, чем столица.
13 марта 2008 г., news.finance.ua
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
