Лыткарино,

Поиск недвижимости

Разместить объект

До насыщения далеко

По итогам третьего квартала 2008 года, в Санкт-Петербурге в эксплуатацию были введены площади в восьми бизнес-центрах и многофункциональных комплексах — это около четверти всех запланированных к вводу объектов. Общая площадь ввода за квартал составила около 99 тыс. кв. м. Всего в текущем году введено 27 объектов общей площадью более 300 тыс. кв. м. В 2009 году объем предложения офисных площадей из-за кризиса может снизиться. Это значит, что насыщение рынка бизнес-центров отодвинется как минимум до 2012 года.

По подсчетам компании «Бекар. Консалтинг», объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С) по итогам третьего квартала 2008 года достиг 1 694,5 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей города — 370,7 кв. м. По оценкам ASTERA St. Petersburg, этот показатель почти в два раза ниже, чем в Москве. В сравнении с обеспеченностью офисными площадями на тысячу человек в крупных городах Европы (от 2,5 тыс. до 8 тыс. кв. м на тысячу человек), потенциал офисного рынка Санкт-Петербурга оценивается как высокий. «Следовательно, несмотря на количество заявленных крупных проектов, в среднесрочной перспективе насыщения рынка бизнес-центров не произойдет», — говорят в компании.

Традиционно подавляющее большинство объектов не сдается в планируемые сроки. Задержки ввода составляют от одного квартала до года и более. В последние два года получила широкое распространение практика сдачи объектов (как крупных, так и небольших) отдельными очередями, что позволяет девелоперам быстрее начать получение прибыли и снизить издержки, вызванные удлинением сроков строительства.

Участники рынка отмечают, что в последнее время происходит заметное укрупнение вводимых бизнес-центров. Так, средняя площадь объектов, открывшихся в 2007 году, составляла порядка 7,5 тыс. кв. м, в третьем квартале этот показатель превысил 12 тыс. кв. м, а в среднем по вводу с начала 2008 года составил 11,2 тыс. кв. м.

«Большинство новых объектов третьего квартала (пять из восьми) позиционируются в классе В/В+. В классе А сдано в эксплуатацию два объекта, в классе С — один», — сообщили в компании «Бекар. Консалтинг».

В связи с динамичным ростом высококачественного предложения продолжилось перераспределение структуры площадей бизнес-центров в сторону увеличения долей классов А и В и уменьшения доли С-класса: доля площадей офисных центров класса В превысила половину всего предложения, а доля класса С сократилась практически до одной трети.

В прошедшем квартале офисные площади вводились в пяти административных районах Санкт-Петербурга. Около 37% новых площадей пришлось на объекты, расположенные в Василеостровском районе, треть — на Центральный район, 17% — на Невский, 7% и 6% площадей введено соответственно в Адмиралтейском и Калининском районах.

В ASTERA St. Petersburg одной из основных характеристик нового строительства бизнес-центров называют процесс децентрализации, проявляющийся в строительстве новых бизнес-центров, бизнес-парков и технопарков вблизи КАД и в зоне аэропорта. «У компаний появляется возможность, во-первых, значительно снизить затраты на аренду или покупку офисов аналогичного класса, а во-вторых, за пределами исторического центра города бизнес-центры гораздо лучше обеспечены машиноместами и благоприятнее с точки зрения транспортной доступности. Наметилась тенденция переноса крупными компаниями своих back-офисов ближе к зонам КАД и зоне аэропорта, с целью сэкономить средства, при этом сохраняя в центре города головной офис», — говорят в ASTERA St. Petersburg. Кроме того, увеличилось число многофункциональных комплексов, в состав которых входят офисные блоки. «Основными причинами строительства многофункциональных комплексов являются, с одной стороны, возможность максимально использовать потенциал земельного участка, с другой — диверсификация инвестиционных рисков девелоперов», — поясняют в компании ASTERA St. Petersburg. В третьем квартале 2008 года спрос на высококачественные офисные площади в Санкт-Петербурге, по данным «Астера Групп», был сформирован в основном московскими и международными компаниями, ориентированными на открытие представительства в Санкт-Петербурге, а также компаниями, уже имеющими офис в Санкт-Петербурге, но желающими улучшить его качество или нуждающимися в расширении площадей.

В третьем квартале 2008 года ставки аренды преимущественно указывались в рублях за квадратный метр за какой-либо период (месяц или год) в отличие от традиционных в прежние годы долларов или условных единиц. Традиционно во вновь открывающихся бизнес-центрах арендные ставки выше, чем в уже действующих аналогичного уровня. В бизнес-центрах класса С арендная плата за офисы малой площади доходит до 1,2—1,4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, что вполне соответствует ставкам В-класса.

По данным «Бекар. Консалтинга», в течение третьего квартала 2008 года на рынке Санкт-Петербурга продажи офисных площадей в бизнес-центрах занимали незначительную часть, основная доля договоров заключалась в сегменте аренды. В частности, из введенных в прошедшем квартале объектов офисные помещения продаются в собственность только в одном, в остальных предусмотрена сдача в аренду. «Преобладание сегмента аренды свидетельствует о развитости офисного рынка Санкт-Петербурга», — полагают в компании «Бекар. Консалтинг».

Впрочем, по мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, на офисном рынке Санкт-Петербурга в последнее время наметился новый тренд: рост предложения объектов класса В, В+ и класса А на продажу. Девелоперы готовы целенаправленно создавать качественный объект с целью перепродажи, а инвестфонды — покупать уже работающий бизнес.

«В дальнейшем, с учетом финансового кризиса, можно прогнозировать рост предложения объектов на продажу, что в свою очередь приведет к возрастанию конкуренции и потребует более тщательного подхода к проектированию и реализации проектов», — говорят в «Бекар. Консалтинге».

Продолжающийся дефицит офисных площадей и высокий уровень инфляции в 2008 году вызвали рост уровня арендных ставок. По данным ASTERA St. Petersburg, за период с конца 2007 года до конца третьего квартала 2008 года рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А, В и С в среднем составил 12—14%. Наиболее высокие арендные ставки наблюдаются в БЦ высокого класса, расположенных в историческом центре города.

Арендные ставки в новых бизнес-центрах значительно выше, чем в зданиях аналогичного класса старой постройки. Причиной является то, что новые здания обладают более высоким уровнем инженерной оснащенности, планировочных решений и отделки помещений.

По данным, собранным компанией «Бекар. Консалтинг», до конца текущего года, согласно планам девелоперов, в строй может быть введено 36 бизнес-центров и многофункциональных объектов, включающих офисную функцию, общей площадью около 460 тыс. кв. м.

«Но практика переноса сроков сдачи, ставшая традиционной в последние годы, свидетельствует, что реально в эксплуатацию будет введено не более 60 процентов заявленного объема. Таким образом, до конца 2008 года может быть сдано в эксплуатацию около 235—285 тыс. кв. м общей площади объектов офисного назначения. Общий объем качественного предложения в секторе бизнес-центров на конец текущего года составит 1,925—1,975 млн кв. м», — прогнозируют специалисты «Бекар. Консалтинга».

В 2009 году можно ожидать увеличения сроков реализации и приостановки некоторых проектов, что приведет к снижению темпов роста предложения.

«Несмотря на существующие темпы ввода бизнес-центров в Санкт-Петербурге, отмечается дефицит на офисные площади. Высокий спрос на качественные офисные помещения подтверждается уровнем их заполняемости: на третий квартал 2008 года заполняемость бизнес-центров класса В составляет 95—97 процентов. Заполняемость бизнес-центров класса А — 94—96 процентов», — сообщили в ASTERA St. Petersburg.

«Однако реализация масштабных проектов бизнес-центров высокого класса приводит к увеличению предложения и сокращению спроса на офисные площади на этапе строительства. Требуется некоторое время на появление платежеспособного спроса на данные помещения. Уровень заполняемости бизнес-центров на этапе строительства в третьем квартале 2008 года составил около 40 процентов против 100 процентов аналогичных периодов в 2006—2007 году», — отмечают далее в ASTERA St. Petersburg.

В среднем по городу срок экспозиции на качественные офисные площади составляет от двух до шести месяцев. Длительность срока экспозиции зависит от многих факторов, наиболее значимыми из которых являются: местоположение бизнес-центра, размер площадей (с увеличением размера площади увеличивается срок экспозиции), соответствие технических и физических параметров офисного помещения требованиям потенциальных арендаторов.

«Повышается спрос на покупку и аренду офисных помещений от 0,5 тыс. до 3 тыс. кв. м, основными арендаторами данных помещений являются крупные московские и иностранные компании. Наиболее быстрой заполняемостью отличаются бизнес-центры класса В общей площадью до 10 тыс. кв. м», — считают в ASTERA St. Petersburg.

В ASTERA St. Petersburg отмечают, что уровень доходности от вложения денежных средств в офисную недвижимость в Санкт-Петербурге за третий квартал 2008 года снизился до 9—10%, но по сравнению с европейскими городами по-прежнему оценивается как высокий, что привлекает инвесторов, в первую очередь — иностранных. Сокращение уровня доходности в 2008 году по сравнению с 2001 годом связано с ростом рисков и постепенным заполнением рынка бизнес-центров Санкт-Петербурге. Окупаемость офисных центров в Санкт-Петербурге на третий квартал 2008 года составляет 5—8 лет.

Инвестиции на квадратный метр бизнес-центра класса В в третьем квартале 2008 года в среднем составляют $800—1 500, а на квадратный метр класса А — $1 200—2 000. «Кризис ликвидности на мировых финансовых рынках вызвал стагнацию на рынке офисной недвижимости в третьем квартале 2008 года: заявленные крупные офисные комплексы могут выйти на рынок с задержкой плановых сроков ввода, а проекты, находящиеся на стадии планирования, могут быть совсем отменены или существенно пересмотрены девелоперами. Задержки строительства приведут к переносу момента насыщения офисного рынка Санкт-Петербурга на более отдаленный период, сроки которого зависят от скорости преодоления мирового кризиса и улучшения инвестиционного климата страны», — резюмируют в ASTERA St. Petersburg.

При условии сохранения темпов прироста высококачественных офисных площадей (около 30% в год, или 400 тыс. кв. м ежегодно), объем предложения офисных площадей класса A и B на конец 2012 года удвоится по сравнению с текущим уровнем, что приведет к вступлению рынка офисной недвижимости в фазу зрелости и относительного насыщения.

5 ноября 2008 г., kommersant.ru



Новости

Level Group выбирает формат «вайб-моллов» для торговой недвижимости
Level Group представила обновленный подход к формированию торговых пространств в жилых комплексах. Компания делает ставку на качественно управляемую коммерцию, создавая «вайб-моллы».

www.level.ru

6 июня
ИТ-компания «Кью-центр» расширила свое офисное пространство в Москве.
«Кью-центр» арендовал офисное помещение площадью 312 кв.м в БЦ «Квадрат», расположенном на Верейской улице, 11.

www.primepm.ru

4 июня

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

Паназиатская кухня лидирует по представленности в фуд-холлах в городах-миллионниках
Этот тренд сохранится в ближайшие 2-3 года
3 июня
В 2025 году Арабские Эмираты остаются приоритетным направлением для россиян при покупке зарубежной недвижимости
Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам пяти месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают сохранять лидерство среди стран, наиболее востребованных у россиян для покупки недвижимости в 2025 году. На втором месте — Сербия. В пятерку также вошли Греция, Турция и Кипр. При этом Турция стала единственным направлением из топ-5, где все запросы связаны исключительно с приобретением недвижимости для собственного проживания, а не для участия в иммиграционных программ
3 июня

Все статьи и обзоры

Все новости за ноябрь

0АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Лыткарино НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:



Коммерческая недвижимость