Бурный рост сменяется затишьем
Красноярск демонстрирует хорошую динамику в этой сфере. Достаточно вспомнить введенные в эксплуатацию в последние годы офисные центры «Метрополь», международный выставочно-деловой центр «Сибирь», «Перспектива», «Яр-центр» и другие. Только в этом году в эксплуатацию были сданы крупнейшие бизнес-центры «Весна» («Монолитхолдинг») и «Европа» (Инвестиционная компания «Европа»). Ряд объектов находится в стадии завершения строительства и передачи в эксплуатацию: это бизнес-центр «Монолит», офисный комплекс на ул. Белинского, «Огни».В планах девелоперов не менее масштабные и грандиозные проекты, среди которых «Красноярск-Сити», офисное здание класса «А», состоящее из трех корпусов.
Вместе с тем рынок еще не достиг пределов насыщения. Директор компании LEX DEVELOPMENT Дмитрий Богданчиков прогнозирует рост рынка темпами 20–25% в год в течение двух–трех лет. Объем инвестиций в России на коммерческую недвижимость, по мнению аналитиков «Миэль-Недвижимость», может достичь к 2010 году 10 млрд евро. Если в Новосибирске спрос на бизнес-центры уже частично удовлетворен, то в Красноярске сегмент офисной недвижимости имеет впечатляющие перспективы.
Причины роста обусловлены рядом факторов. Первый из них — политический. Связан со стремлением краевой администрации сделать Красноярск центром Сибири, превратить его в столицу региона-локомотива. Город, претендующий на такую роль, должен иметь современный технологически развитый деловой центр. Реализуемые в крае крупные инвестиционные проекты создают мощный импульс для развития. В последние годы в Красноярск пришли многие представительства крупнейших как национальных, так и глобальных компаний. Это также определяет спрос на офисную недвижимость в столице края. По словам руководителя отдела маркетинга и развития бизнес-центра «Европа» Юлии Якуниной, сегодня это крупнейшее в Красноярске офисное здание, сданное в эксплуатацию в мае нынешнего года, арендовано уже на 90%. Среди арендаторов основную долю занимают компании сырьевого сектора, имеющие московскую прописку и пришедшие в регион в последние годы. В отдельных случаях потенциальным арендаторам приходится отказывать в предоставлении помещений, поскольку сегодня их уже не хватает в том объеме, который требуется желающим. Как отмечает Юлия Якунина, для представителей национальных компаний, чьи головные офисы расположены в историческом центре Москвы, а то и в непосредственной близости от Кремля и Белого дома, Красноярская Взлетка, несмотря на то что именно там в будущем, по планам городских чиновников, сформируется деловой центр города, остается пока пустым звуком. Для таких арендаторов важно находиться в реальном центре Красноярска.
Высокие темпы развития строительной индустрии также имеют значительное влияние, тем более что структура строительного рынка меняется в сторону увеличения доли коммерческой недвижимости. Если сегодня эта доля составляет около 20%, то к 2010 году с вводом в городе ряда крупных объектов она вырастет до 40%.
Хотя увеличение офисных площадей в Красноярске вызвано комплексом различных факторов, оно носит черты экстенсивного роста. Однако это влечет за собой и ряд возможных негативных последствий, с которыми может столкнуться город в ближайшем будущем.
По результатам различных исследований от 60% до 85% офисных площадей Красноярска относятся к классам «С» и «D». С данным утверждением соглашается господин Богданчиков. Это различные административные корпуса, здания бывших заводоуправлений, пристройки, нежилой фонд в жилых домах на первом этаже, которые во многом не отвечают современным требованиям. Срок эксплуатации таких зданий и помещений — более 10 лет, инженерные коммуникации изношены, инфраструктура либо отсутствует, либо морально устарела. Строительная же индустрия направлена на возведение ультрамодных бизнес-центров классов «А» и «В+». Первая проблема, с которой может столкнуться город, — это отсутствие современных и относительно недорогих офисов, сектора между элитными бизнес-центрами и морально устаревшими офисными площадями.
Большинство новых офисных зданий концентрируется в двух местах — в историческом центре Красноярска и в новом деловом центре — на Взлетке и в микрорайоне Северном. Такая концентрация понятна, но не вполне оправданна. Особенно если учесть сложившуюся ситуацию с транспортными подъездами и развязками. Дальнейшая концентрация коммерческой недвижимости в центре приведет к транспортному коллапсу. Тем более что территориальные ограничения в центре не позволяют создать оптимальную инфраструктуру для деловых центров. Решением этой проблемы может быть использование промышленных зон.
Одним из негативных моментов в развитии отрасли может стать финансовый кризис. Генеральный директор компании «Монолитхолдинг» Мамед Абасов утверждает, что строительство делового центра «Монолит» обошлось компании в сумму, превышающую 1,5 млрд рублей. В условиях сокращения банковского кредитования такие вложения под силу только очень крупным компаниям. А это означает, что на рынке может произойти перераспределение сил в пользу московских игроков.
И еще одна проблема, которая сегодня вызывает множество споров, — строительство офисных центров в районах исторической застройки Красноярска. Один из последних скандалов связан с «неожиданным» появлением во дворе исторических зданий, охраняющихся законом — драматического театра им. Пушкина, торгово-промышленной палаты, старейшей в Сибири аптеки, — новой стройки. Большинство заинтересованных лиц все-таки склоняется к мнению, что строится офисное здание. А эксперты утверждают, что есть серьезный риск уничтожения атмосферы, сложившейся в историческом центре, кое-где новостройки уже пошатнули хрупкую среду старого города.
Тем не менее офисная недвижимость в Красноярске строится, и после некоторого спада активности в этом секторе, который, по разным оценкам, может продлиться от года до двух лет, аналитики прогнозируют резкое наращивание темпов строительства даже относительно достигнутых за последние годы.
31 октября 2008 г., com.sibpress.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
