Несмотря на кризис

Кризис вскрыл проблемы строительства и управления коммерческой недвижимостью. Теперь, наверное, можно строить объекты только под конкретного заказчика и переоценить риски инвестиций в регионах. Однако, спрос на качественные офисы, расположенные в престижных и удобных районах Москвы, сохранится, несмотря на финансовый кризис. Офисные особняки на московском рынке традиционно считаются объектами эксклюзивными. Другие категории коммерческой недвижимости под угрозой.

Арендовать под офис особняки предпочитают те, кому важна камерность в ведении бизнеса: частные инвестиционные фирмы, банки, холдинговые компании крупных олигархических структур. Несмотря на уникальность предложения особняков в центре Москвы, эксперты не спешат относить их к офисным проектам класса А. Таким зданиям обычно недостает необходимой инженерной начинки и подземного паркинга. Однако потенциальные арендаторы устраивают едва ли не аукционы за право разместить свой офис в особняке. С каждым годом предложение становится все меньше, а спрос — все больше.

Рынок особняков достаточно закрытый. В год в открытую продажу выходит не более 10 зданий, в основном после реконструкции. В Москве сейчас насчитывается около 100 особняков офисного назначения. Бум спроса на офисные особняки был в 2001—2002 годах, сегодня он поутих, но расположить офис в обособленном старинном здании всегда считалось престижным. Как правило, у подобных зданий есть внутренняя зона парковки и собственная огороженная территория. И следить за безопасностью в нем гораздо проще, чем в крупном бизнес-центре, заполненном посторонними арендаторами.

Особняки офисного назначения составляют самостоятельный сегмент рынка коммерческой недвижимости и не поддаются стандартной классификации. Каждое предложение данного сегмента сугубо индивидуально. Существующая классификация не отражает специфику сегмента офисных особняков. Так, чтобы небольшой особняк соответствовал классу А, он должен управляться крупной профессиональной компанией, а в одноэтажном здании должен быть лифт, что противоречит логике. Поэтому многие консультанты сейчас выделяют особняки в отдельный сегмент и стараются их не классифицировать, дабы не занижать их класс.

Представители пяти ведущих консалтинговых агентств рынка коммерческой недвижимости подтверждают эту точку зрения. Чтобы особняк соответствовал классу А, его площадь должна быть не менее 7000 кв. м, он должен управляться профессиональной эксплуатационной компанией, иметь парковку и наиболее благоприятные условия для арендаторов. Сейчас рынок предлагает совсем немного зданий, отвечающих этому требованию. Эксперты часто сталкиваются с особняками, где не хватает либо профессиональной управляющей компании, либо парковки, либо другого атрибута класса А, а цены на 10—15% выше среднего показателя для этого класса. Для тех особняков в ЦАО, реконструкция которых завершается, в 99% цена завышена на 10—15%.

В большинстве случаев особняки, выходящие на рынок, — это исторические здания, которые по международным стандартам оценки относятся к отдельной категории H (Historical Buildings) — местоположение и историческая ценность дают таким объектам большее преимущество и тем самым увеличивают их стоимость в глазах арендаторов. Рынок офисных особняков характеризуется серьезным дефицитом предложения, поэтому период экспозиции для этих площадей не превышает обычно 4—6 месяцев. Хотя на рынке присутствуют предложения, которые предлагаются на год и более. Обычно это объекты с серьезными конструктивными, юридическими и другими проблемами.

На московском офисном рынке общая площадь качественных особняков классов А и В, предоставляемых под офисы, составляет около 500 000 кв. м. На рынке также присутствуют еще не реконструированные особняки, еще около 200 000 кв. м, — их класс можно повысить. Рост объема предложения в этом сегменте происходит только за счет реконструкции. Более того, предложение ограничено тем, что в 80% случаев компании покупают и реконструируют особняки для собственных нужд и лишь в 20% случаев продают их или сдают в аренду. Занимаются этим компании двух категорий: либо это крупные организации, в которых работа с офисами-особняками является некой побочной деятельностью, либо мелкие, которые по объективным причинам не могут замахнуться на более капиталоемкие проекты.

27 октября 2008 г., integrum.ru

Новости Приглашаем на Московский Международный жилищный конгресс-2024 Крупнейшее деловое мероприятие рынка недвижимости пройдет с 21 по 25 октября в Центре международной торговли в Москве (Краснопресненская наб., 12). Планируется порядка 10 000 участников — профессионалов рынка — из более 80 субъектов РФ и ряда зарубежных стран. www.realcongress.ru 28 августа 2024 г. Доля региональных рынков в спросе на складскую недвижимость стала максимальной за всю историю рынка 63 % достигла доля сделок в регионах в складском сегменте по итогам 1 полугодия 2024. Показатель стал максимальным за всю историю рынка, при этом средняя доля региональных сделок за предыдущие 10 лет составляла 35 %. core-xp.ru 9 августа 2024 г. Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Эксперты назвали 3 ключевых изменения рынка офисной недвижимости за 20 лет Объемы предложения, перечень локаций, источники появления новых лотов — все это наиболее заметные трансформации, произошедшие на офисном рынке. Специалисты офисного девелопера West Wind Group проанализировали динамику основных показателей офисной недвижимости в Москве с начала 2000-х. 25 ноября 2024 г. Доля свободных площадей в ТЦ вышла на плато В III кв. доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составила 5,4 %, увеличившись на 2 п.п. ко II кв. Незначительные колебания связаны с ротацией арендаторов и указывают на стабилизацию показателя в пределах текущих значений. 24 ноября 2024 г. Все статьи и обзоры

Все новости за октябрь