Несмотря на кризис

Кризис вскрыл проблемы строительства и управления коммерческой недвижимостью. Теперь, наверное, можно строить объекты только под конкретного заказчика и переоценить риски инвестиций в регионах. Однако, спрос на качественные офисы, расположенные в престижных и удобных районах Москвы, сохранится, несмотря на финансовый кризис. Офисные особняки на московском рынке традиционно считаются объектами эксклюзивными. Другие категории коммерческой недвижимости под угрозой.

Арендовать под офис особняки предпочитают те, кому важна камерность в ведении бизнеса: частные инвестиционные фирмы, банки, холдинговые компании крупных олигархических структур. Несмотря на уникальность предложения особняков в центре Москвы, эксперты не спешат относить их к офисным проектам класса А. Таким зданиям обычно недостает необходимой инженерной начинки и подземного паркинга. Однако потенциальные арендаторы устраивают едва ли не аукционы за право разместить свой офис в особняке. С каждым годом предложение становится все меньше, а спрос — все больше.

Рынок особняков достаточно закрытый. В год в открытую продажу выходит не более 10 зданий, в основном после реконструкции. В Москве сейчас насчитывается около 100 особняков офисного назначения. Бум спроса на офисные особняки был в 2001—2002 годах, сегодня он поутих, но расположить офис в обособленном старинном здании всегда считалось престижным. Как правило, у подобных зданий есть внутренняя зона парковки и собственная огороженная территория. И следить за безопасностью в нем гораздо проще, чем в крупном бизнес-центре, заполненном посторонними арендаторами.

Особняки офисного назначения составляют самостоятельный сегмент рынка коммерческой недвижимости и не поддаются стандартной классификации. Каждое предложение данного сегмента сугубо индивидуально. Существующая классификация не отражает специфику сегмента офисных особняков. Так, чтобы небольшой особняк соответствовал классу А, он должен управляться крупной профессиональной компанией, а в одноэтажном здании должен быть лифт, что противоречит логике. Поэтому многие консультанты сейчас выделяют особняки в отдельный сегмент и стараются их не классифицировать, дабы не занижать их класс.

Представители пяти ведущих консалтинговых агентств рынка коммерческой недвижимости подтверждают эту точку зрения. Чтобы особняк соответствовал классу А, его площадь должна быть не менее 7000 кв. м, он должен управляться профессиональной эксплуатационной компанией, иметь парковку и наиболее благоприятные условия для арендаторов. Сейчас рынок предлагает совсем немного зданий, отвечающих этому требованию. Эксперты часто сталкиваются с особняками, где не хватает либо профессиональной управляющей компании, либо парковки, либо другого атрибута класса А, а цены на 10—15% выше среднего показателя для этого класса. Для тех особняков в ЦАО, реконструкция которых завершается, в 99% цена завышена на 10—15%.

В большинстве случаев особняки, выходящие на рынок, — это исторические здания, которые по международным стандартам оценки относятся к отдельной категории H (Historical Buildings) — местоположение и историческая ценность дают таким объектам большее преимущество и тем самым увеличивают их стоимость в глазах арендаторов. Рынок офисных особняков характеризуется серьезным дефицитом предложения, поэтому период экспозиции для этих площадей не превышает обычно 4—6 месяцев. Хотя на рынке присутствуют предложения, которые предлагаются на год и более. Обычно это объекты с серьезными конструктивными, юридическими и другими проблемами.

На московском офисном рынке общая площадь качественных особняков классов А и В, предоставляемых под офисы, составляет около 500 000 кв. м. На рынке также присутствуют еще не реконструированные особняки, еще около 200 000 кв. м, — их класс можно повысить. Рост объема предложения в этом сегменте происходит только за счет реконструкции. Более того, предложение ограничено тем, что в 80% случаев компании покупают и реконструируют особняки для собственных нужд и лишь в 20% случаев продают их или сдают в аренду. Занимаются этим компании двух категорий: либо это крупные организации, в которых работа с офисами-особняками является некой побочной деятельностью, либо мелкие, которые по объективным причинам не могут замахнуться на более капиталоемкие проекты.

27 октября 2008 г., integrum.ru

Новости 35 % новых проектов формата Light Industrial реализуют новые игроки Более трети (35 %) площади всех строящихся зданий и анонсированных проектов формата Light Industrial в Московском регионе, без учёта объектов внутри МКАД, приходится на игроков, для которых эти объекты станут первыми в этом сегменте. core-xp.ru 11 июля «РАД» проведет торги по продаже права аренды помещений в «Апраксином дворе» «Российский аукционный дом» («РАД») и ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (ГБУ «ГУИОН») заключили договор о сотрудничестве. В рамках договора «РАД» будет передано на реализацию право 3-летней аренды недвижимости на территории «Апраксина двора» в Санкт-Петербурге. auction-house.ru 8 июля Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Екатеринбург, Краснодар, Самара лидируют по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников в 2024 г. Екатеринбург не только удерживает первое место по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников России с 2021 года, но и будет лидировать по прогнозному приросту коэффициента обеспеченности торговыми площадями в 2024-25 гг. В 2025 г. в Екатеринбурге ожидается завершение строительства суперрегионального ТРЦ «Золотой» (GLA 138 тыс. кв. м), что позволит ему сохранить лидирующие позиции и увеличить показатель обеспеченности до 967 кв. м. на 1 000 человек. 11 июля В Казахстане доля свободных складских площадей остается минимальной Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I квартала 2024 года доля свободных складских площадей в Казахстане составила 1,6 % от общего объема предложения, увеличившись на 0,6 п. п. по сравнению с III кварталом 2023 года. Рынок качественной складской недвижимости страны за шесть месяцев пополнился на 68 тыс. кв. м и достиг 1,4 млн кв. м. 17 июня Все статьи и обзоры

Все новости за октябрь