Кризис зачищает ряды девелоперов
Кризис ликвидности вынудил уйти с рынка всех непрофильных девелоперов, которые полгода назад подкашивали доходность крупных игроков. «Высока вероятность того, что через полтора года, когда все начнут размораживать свои объекты и строить более активно, рентабельность бизнеса снова вырастет», — прогнозирует Павел Керпелев. Через полгода она упадет до 7—8%, а то и вовсе до нуля на отдельных объектах. Но уже через полтора года может снова выровняться до 12—14%. Кого-то это может напугать — инвесторы привыкли смотреть на рынок в перспективе. Хотя для развитых рынков два года — срок небольшой: там период окупаемости инвестиций составляет 10 лет. Сейчас, по мнению экспертов, главное — правильно перекинуть средства с одних проектов на другие и потихоньку достраиваться. Тем более что строитель?ство дешевеет с каждым днем. «На бурном росте строительного рынка не зарабатывал только ленивый — все наши стройматериалы постоянно росли в цене, так как на них был безумный спрос. Сейчас компании в панике — запасы продавать некому, цены будут падать», — предполагают игроки рынка.Путей для сокращения издержек в девелоперском бизнесе немало, начиная от классического снижения расходов на персонал и заканчивая расходами на автоматизацию. «Ну не будем мы сразу внедрять систему „умный дом“, сделаем это через год. Зато сейчас бюджет на строитель?ство объекта можно еще на десятую часть сократить», — считает статьи экономии Александр Кузнецов.
Относительно положительной стороной кризиса эксперты называют и тот факт, что сейчас самое время для сделок по слиянию и поглощению. Как заметил Павел Солодкий, «кому война — мачеха, а кому — мать родная»: «Девелоперы начали выставлять на продажу свои проекты и уже предлагают их с большим дисконтом. Поэтому покупать объекты сейчас выгодно — рост рынка рано или поздно снова начнется, а войти в него сейчас с уже частично готовым проектом проще всего». Однако Александр Кузнецов сомневается, что у игроков рынка хватит средств на то, чтобы покупать замороженные проекты конкурентов. Но покупателями могут быть и группы физических лиц: финансовые аналитики, подсчитывая количест?во изъятой налички из банков, ПИФов, фондовой биржи, говорят о том, что на руках у частных инвесторов достаточно денег для того, чтобы входить в бизнес. Тем более что дисконт у отдельных объектов может быть высоким: по мнению экспертов, через полгода федералы будут просить за свои региональные проекты в 1,5 раза меньше.
По мнению экспертов «ДК», крупные компании на рынке девелопмента диверсифицировали бизнес задолго до кризиса и сейчас уже имеют дополнительные источники дохода. «Посмотрите на крупных игроков — у каждого есть хотя бы один действующий объект, который приносит хоть какую-то прибыль. Либо еще какие-то активы, не связанные со строительством, — они и будут источником финансирования на ближайшее время», — считает г-н Кузнецов. Так, например, Александр Кузнецов планирует достраивать свой ТРЦ на площади Лядова. Часть денег «Электроника» заберет из бюджета на региональную экспансию, которую компания начала весной 2008 г., часть планирует привлечь от партнеров, а часть придется изымать из собственного оборота. По мнению коммерческого директора ООО «Центр коммерческой недвижимости» ВЛАДИМИРА ЛАШМАНОВА, несмотря на всеобщую панику, что похоже на ситуацию 1998 г., стратегические партнеры девелоперов еще не размахивают перед ними бумагами с требованием вернуть вложенные деньги, а идут на переговоры, чтобы частично сократить инвестирование, но не заморозить его полностью. Особенно это касается объектов, где больше 30% средств уже вложено. Участники рынка не исключают, что на нем появятся новые игроки. Например, производственные компании, которые сейчас являются самыми ликвидными, будут диверсифицировать свою деятельность именно таким образом.
Эксперты «ДК» уверены, что в ближайший год на каждые 15 заявленных проектов придется только пять сданных в эксплуатацию, а из 10 компаний с приставкой «девелопмент» в регионе останутся только три. Держаться им нужно до последнего — чтобы не только не потерять объекты, но и удержать репутацию сильного игрока. Как только финансирование возобновится, компании, в прямом смысле выстоявшие кризис, будут более высоко котироваться у инвесторов. Как в случае с популярной надписью на футболках, появившейся после рекордных морозов, «Я пережил зиму 2006 г.», на желтой майке лидеров будет написано: «Я пережил кризис 2008 г.».
С начала 2008 г. только четвертую часть заявок на строительство МФК в городе подали профильные девелоперы
Соотношение одобренных Инвестсоветом НО заявок на получение земли от профильных и непрофильных компаний под строительство МФК,%
Классический рынок девелопмента развивается в двух направлениях: комплексный (от строительства до управления) и только управление. Второй вариант в регионе, несмотря на бурное развитие девелоперского бизнеса, за два последних года так и не прижился. Игроки рынка предпочитают сами строить и сами управлять. По мнению Александра Кузнецова, причин тому две: во-первых, рентабельность бизнеса от передачи объекта на управление сторонней организации сразу же снижается на 5—7%, а во вторых, предложений по качественному управлению в регионе нет. «Мы проводили несколько переговоров о передаче управления нашими торговыми центрами, но местные компании, заявляющие себя консультантами, не могли подобрать нам пул арендаторов, который бы нас устраивал. Федеральные же девелоперские компании, предлагая зачастую ничуть не более интересных арендаторов, просили за свои услуги в два раза больше», — рассказывает Александр Кузнецов. С ним согласен и Павел Керпелев, который отмечает, что качественные услуги по управлению торговыми и бизнес-центрами в стране могут предложить не больше 10 компаний. Большинство компаний, заявляющих подобные услуги, пока не имеют ни большого опыта управления, ни, уж тем более, успешных функционирующих комплексов под своим управлением.
Тем не менее, по мнению Павла Керпелева, кризис оздоровит рынок, и аутсорсинг управления коммерческой недвижимостью станет востребованной услугой: «Когда девелоперы, которые останутся на рынке и завершат свои проекты к концу 2009 г., начнут сами искать арендаторов, они столкнутся с тем, что сети уже остановили свои темпы развития и стараются не открываться на новых площадках, несмотря на то, что полгода назад испытывали в них острый дефицит, тогда игрокам придется идти к тем, кто уже имеет большие наработки в области управления».
Передача управления сторонней организации станет панацеей для рынка, и этот сегмент значительно вырастет. Эксперты «ДК» также говорят о том, что в эту нишу могут прийти и местные компании, которые раньше предпочитали комплексно заниматься своими объектами — они просто выведут это в отдельную услугу, которая может оказаться востребованной рынком.
Владимир Лашманов: «Несмотря на всеобщую панику, инвесторы готовы идти на переговоры, чтобы избежать заморозок проектов».
Павел Солодкий: «Девелоперы уже начали выставлять на продажу свои проекты, и уже с большим дисконтом, поэтому покупать объекты сейчас выгодно».
Александр Кузнецов: «Сейчас главное — правильно перераспределить средства между достраивающимися объектами».
20 октября 2008 г., dkvartal52.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
