Показатель спроса в складском сегменте в 2020 году побил предыдущий рекорд 2018 года, став максимальным за всю историю рынка

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.

После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. было закрыто сделок общей площадью чуть более 1,3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1,9 млн кв. м - рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28 % всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0,5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объемом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.

Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объем крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.

Согласно отчету CBRE, в 2021 году объем сделок будет находиться в диапазоне 1,3 - 1,5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объем "крупного" спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60 % спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.

Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0,9 млн кв. м, что на 17 % ниже результатов 2019 года. При этом 40 % поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся "под клиента", формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объема сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17 %) меньше, чем в 2019 году.

Динамика чистого поглощения, тыс. кв. м

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4,6 % до 2,9 %. Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было "поглощено" более 200 тыс. кв. м свободных площадей.

Новые здания составляют лишь 29 % всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60 % до 70 %, а в III кв. доходила почти до 80 %. Такие изменения являются следствием минимальных объемов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий все больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.

793 тыс. кв. м составил объем строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13 % относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9 % площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершенных в прошедшем году.

Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1,3 млн кв. м. Рост активности на 64 % относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесенными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнется весной.

Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1,5 %.

По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9 %) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.

Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:
"Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.

Объем спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1,3 - 1,5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объем "крупного" спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60 % спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей".

Источник - пресс-служба CBRE

26 января 2021 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram