Becar подводит итоги 2019 года на рынке кондо-офисов Москвы

В 2019 г. наблюдался рост спроса на готовые офисные кондо-продукты. Помимо увеличения объёмов продаж, компании, занимающиеся реализацией кондо-офисов, отмечали сокращение сроков экспозиции лотов, рост повторных и ипотечных сделок. Основные факторы, стимулирующие спрос, снижение ключевой ставки ЦБ и общая благоприятная ситуация на офисном рынке.

Бизнес-центры кондо-формата (кондо-офисы, кондо-БЦ) – это объекты, где офисные помещения разделены на отдельные лоты, принадлежащие разным собственникам.

По итогам 4Q 2019 г. в Москве и области насчитывается 161 бизнес-центр кондо-формата общей арендопригодной площадью 3,6 млн кв. м.

Объём рынка кондо-БЦ складывается преимущественно из офисов класса А и В+, общая доля которых по площади составляет 82 %. 95 % всего объёма арендопригодной площади кондо-БЦ – действующие объекты (всего 153), составляющие 19 % от общего объёма офисного рынка.

На строящиеся бизнес-центры со сроками ввода с 2020 по 2023 гг. приходится 5 % объема рынка кондо-офисов (8 объектов). Это 16 % от общего объёма, планируемого ко вводу в указанный временной промежуток. Из знаковых проектов стоит отметить: «LOFT Квартал Сколково», DM Tower, «Stone Белорусская», Jazz, Beetle Business Loft, ТДК «Проспект», «Парк Легенд» (II очередь), «Резиденции Архитекторов».

71 % офисных площадей кондо-формата расположены в 4-х округах Москвы – Центральном АО, Южном АО, Западном АО и Северо-Восточном АО. На локации внутри ТТК приходится 34 % площадей кондо-БЦ.

Продажа объектов лотами впервые была реализована девелоперами в начале 2000-х гг.

В настоящее время продажа отдельными помещениями является вариантом стратегии выхода из проекта. Среди девелоперов, использующих данную схему, можно выделить компании: Plaza Development, MR Group, Capital Group, Stone Hedge, Sminex, Glincom, ГК ТЭН, KR Properties.

Предложение кондо-офисов в продаже

Объём предложения отдельных офисов в открытой продаже в 4Q 2019 г. составил 407,1 тыс. кв. м в 142 бизнес-центрах (+3,4 % к 3Q 2019 г.).

Половина объёма площадей в продаже (49 %) сконцентрирована в классе В+, при этом его доля уменьшилась относительно 3Q 2019 г. на 9 п.п. в пользу класса А (+6 п.п. за 4Q 2019 г.).

За 4Q 2019 г. в структуре предложения увеличилась доля офисов, расположенных за пределами ТТК – с 67 % до 71 %. В пределах центрального делового района по-прежнему предлагается 2 % площадей кондо-формата.

Больше всего площадей (суммарно 68 %) в кондо- БЦ выставлено на продажу в Западном АО, Центральном АО, Южном АО.

Средняя площадь офисного лота в продаже в 4Q 2019 г. практически не изменилась по сравнению с 3Q 2019 г. и составила 274 кв. м.

54 % офисных лотов в продаже предлагается с готовым ремонтом. 27 % лотов по количеству (или 17 % по площади) продается как арендный бизнес. К «упакованным» кондо-продуктам офисной недвижимости, гарантирующим доходность частному инвестору за счет долгосрочных договоров аренды, можно отнести предложение в действующих бизнес-центрах: «Станция» (Becar), Neo Geo (Stone Hedge), 7One (Stone Hedge), Riverdale (Glincom), «Парк Мира» (Sminex), «Полесский», O2 Office, а также в строящемся ТДК «Проспект». Все перечисленные объекты относятся к классу В+/B.

Спрос

Объём спроса на офисы кондо-формата в 4Q 2019 г. оценивается в 114,5 тыс. кв. м площадей, что составляет 29,1 % объёма экспозиции 3Q 2019 г.

Наибольший объём реализован в классе В+ - 61 %; на класс А в 4Q 2019 г. пришлась треть объёма продаж (32 %). Доля классов В и С суммарно не превысила 10 % в объёме продаж.

В 4Q 2019 г. 66 % площадей реализовано за пределами ТТК. Наибольший объём продаж кондо-офисов зафиксирован в Центральном АО – 31 %, Западном АО – 16 % и Южном АО – 15 %.

Площади проданных в 4Q 2019 г. офисных помещений находятся в диапазоне 8,0 – 4 047 кв. м, средняя площадь проданных помещений составила 258 кв. м.

Доля реализованных в 4Q 2019 г. лотов с отделкой составила около 65 % (51 % по площади). Доля лотов, заявленных как арендный бизнес, составила в продажах 4Q 2019 г. 22 % по количеству или 14 % по площади.

Стоимость проданных в 4Q 2019 г. офисных лотов варьируется от 60,0 до 977,8 тыс. руб./кв. м без НДС.

Средневзвешенная цена проданных в 4Q 2019 г. офисов составила 189,2 тыс. руб./кв. м без НДС, что на -3,5 % ниже средневзвешенной цены предложения в 3Q 2019г.

Средняя доходность проданных помещений оценивается в 9,6 % годовых (+1,0 п.п. к доходности предложения 3Q 2019 г.), в том числе в классе А – 10,0 %, В+ - 9,3 %, В – 10,9 %, С – 9,9 %. Средний срок окупаемости по проданным помещениям составил около 10 лет.

Коммерческие условия и доходность

Средневзвешенная цена продажи офиса в Москве в 4Q 2019 г. составила 185,2 тыс. руб./кв. м без учета НДС, что на 5,5 % ниже цены 3Q 2019 г.

Наиболее дорогие офисы выставлены на продажу в объектах «Москвы-Сити», поэтому по средней цене предложения лидирует центральный АО. За ним с отрывом в 1,9 раза следует Юго-Западный АО. Наименьшая средняя цена предложения – в Восточном АО и Новомосковском АО.

Минимальный порог входа для частного инвестора составил 1 270,5 тыс. руб. (с НДС) за лот. За эту стоимость можно приобрести 11,5 кв. м в бизнес-центре класса В+.

Средняя расчетная доходность офисов кондо-формата в Москве оценивается на уровне 9,2 % годовых без учета индексации арендной ставки и налогообложения (+0,6 п.п. к 3Q 2019 г.).

Средний срок окупаемости вложений составляет 10 лет 11 месяцев.

Доходность объектов, расположенных за пределами ТТК, в среднем выше, чем у объектов центрального расположения (в пределах ЦДР – 7,9 %; между ЦДР и ТТК – 8,2 %; за пределами ТТК – 10 % в 4Q 2019 г.). Это обусловлено тем, что цена продажи, как правило, ниже, а арендная ставка объектов с хорошей доступностью может быть сопоставима со ставкой объектов внутри ТТК.

«Несмотря на то, что доходность кондо-продуктов в офисном сегменте ниже, чем в гостиничном (здесь цифра может достигать 17 % годовых), для частных инвесторов рынок БЦ в настоящий момент является более понятным, прозрачным и относительно предсказуемым. Именно поэтому как доходный бизнес распродажа офисов в розницу пользуется такой популярностью», - комментирует Дарья Канева, заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management.

Исследование подготовлено Центром развития недвижимости Becar Asset Management.

3 марта 2020 г.

Новости Level Group выбирает формат «вайб-моллов» для торговой недвижимости Level Group представила обновленный подход к формированию торговых пространств в жилых комплексах. Компания делает ставку на качественно управляемую коммерцию, создавая «вайб-моллы». www.level.ru 6 июня ИТ-компания «Кью-центр» расширила свое офисное пространство в Москве. «Кью-центр» арендовал офисное помещение площадью 312 кв.м в БЦ «Квадрат», расположенном на Верейской улице, 11. www.primepm.ru 4 июня Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Паназиатская кухня лидирует по представленности в фуд-холлах в городах-миллионниках Этот тренд сохранится в ближайшие 2-3 года 3 июня В 2025 году Арабские Эмираты остаются приоритетным направлением для россиян при покупке зарубежной недвижимости Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам пяти месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают сохранять лидерство среди стран, наиболее востребованных у россиян для покупки недвижимости в 2025 году. На втором месте — Сербия. В пятерку также вошли Греция, Турция и Кипр. При этом Турция стала единственным направлением из топ-5, где все запросы связаны исключительно с приобретением недвижимости для собственного проживания, а не для участия в иммиграционных программ 3 июня Все статьи и обзоры