Апарт-комплексы Петербурга: перспективы хорошие, но на высокую доходность смогут рассчитывать не все

Апарт-комплексы стали настоящим явлением на рынке недвижимости России и Петербурга. За короткий срок они прошли путь от неизвестного продукта, до одного из самых привлекательных инвестиционных инструментов. Сегодня в Петербурге по разным оценкам возводятся почти три десятка таких проектов. Девелопер каждого из них предлагает своим клиентам различные варианты покупки и ряд доходных программ. Большой портал недвижимости (BPN.ru) специально для тех, кто планирует вложиться в юниты, провел круглый стол по рынку апартаментов Петербурга.

Положение дел

Эксперты говорят, что положение дел на рынке апартаментов неоднозначно. Так, есть положительные и отрицательные тренды.

Игорь Горский, Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
- Власти не до конца понимают выгоду и социальную значимость апарт-проектов. На мой взгляд, это выход арендного бизнеса из тени. Сегодня в Ассоциации мы фиксируем большое число обращений от людей, которые хотят стать рантье, работать официально, платят налог, но не знают во что вложиться. Порог входа на рынок коммерческой недвижимости высок, аренда обычных квартир морально устаревает, а апарт-проекты дают возможность частным инвесторам получать высокий доход при относительно низком пороге входа. Если не будет официального продукта, то они уйдут в "серую" зону.

Роман Корякин, генеральный директор Единого центра инвестиций:
- В Петербурге рынок апартаментов только начинает зарождаться. Если сравнить Москву и Петербург по доле апарт-комплексов относительно общего числа строящейся недвижимости, то в этом плане наш город сильно проигрывает столице. Там этот показатель на уровне 30-35 %, в Питере же этот параметр в пределах 1-3 %.

В связи с тем, что, как правило, Северная столица повторяет шаги Москвы можно предположить, что нас ждет резкий скачок предложений в этом сегменте. Явным признаком этого является количество разрешений на строительство, выданных на период с 2019-2020 года.

Николай Антонов, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью":
- Предложение и, что самое главное, спрос на рынке апартаментов растет. Отдельно стоит сказать, что самую значительную долю рынка постепенно для себя отвоевывают сервисные апартаменты. Подобный продукт становится все более привлекательным для частных инвесторов, которые все чаще приходят к выводу, что успешность проекта зависит не только от расположения объекта, но и от качества управляющей компании.

Игорь Петров, генеральный директор компании "Р-Фикс":
- По нашим оценкам, сейчас в Петербурге реализуется 28 проектов, где экспонируются юниты. Самыми дорогими локациями являются Петроградский и Курортный районы. Так, средняя стоимость лота недалеко от Финского залива составляет 16 млн рублей, а на Петроградском острове - 14,5 млн рублей. При этом средняя стоимость квадратного метра на Петроградке выше, чем в Курортном районе на 8 тысяч рублей - 186 тыс. руб. против 178 тыс. руб.

Самым доступным районом для частных инвесторов является Невский район. Здесь средняя стоимость лота, по данным "Р-Фикс", составляет 3,2 млн рублей. При этом цена квадратного метра в апарт-проектах в этой локации составляет 86,3 тысячи рублей.

Реальная доходность проектов

Игорь Горский:
20 %, конечно, это много. Реальная доходность - от 12 до 15 %. Апартаменты - один из немногих продуктов, который поддается четкому математическому анализу и просчету. Поэтому вероятность риска очень мала. В связи с этим, клиент всегда может обратиться к профессионалам Ассоциации риэлторов за помощью в подборе и расчете объекта.

Сегодня спросом пользуются программы с подтвержденным доходом. Сила апартаментов - в предоставлении вариативности. Люди могут подбирать объекты под свои потребности.

Роман Корякин:
- На мой взгляд, цифры в 15-20 %, конечно, нереальны. Они были свойственны рынку до 2014 года. Сейчас при грамотном выборе объекта можно получить до 40 % за цикл, но это не 15-20 % в год. По моим оценкам, сегодня юнит может приносить своему владельцу до 12 % годовых. Это "потолок".

Кроме того, отмечу, что на доходность влияет куча факторов и локация далеко не всегда на первой позиции. Если расположение идет как бонус, то она привлекательна, а если за нее необходимо платить, то нет.

Николай Антонов:
- По нашей оценке, при грамотном подходе цифры выше 15 % вполне достижимы, но только когда инвестор входит в проект на старте продаж. Конечно, есть апарты, которые являются так называемым "псевдо жильем" - в этом сегменте доходность существенно ниже - от 5 до 10 %.

Игорь Петров:
- Все зависит от точки входа в проект и изначальной стоимости апартаментов. Кроме того, доходность зависит от того, какая управляющая компания работает на объекте, исходя из этого, для ряда проектов, годовая доходность в 15-20 % вполне вероятна.

Перспективы рынка

Игорь Горский:
- Мы с одной стороны развиваем туризм, приглашаем учиться в наши ВУЗы, посещать наши театры, а с другой стороны убираем хостелы, вставляя палку в собственные колеса. Люди стали себя уважать, поэтому они все реже хотят снимать обычные квартиры в обычных домах, где порой в подъезд войти не безопасно. Поэтому такие клиенты будут ориентироваться на апарт-отели. Также на них смогут рассчитывать крупные корпоративные арендаторы, ведь им проще снять официально несколько десятков номеров для своих сотрудников, оплатив ее по "безналу", чем развозить специалистов по съемным квартирам. Поэтому считаю, что апарт-отели - это будущее арендного рынка в Северной столице.

Роман Корякин:
- Банально, но потребитель хочет получать высокий и надежный доход. Поэтому такие клиенты обращаются к профессионалам при выборе объекта. Апартаменты дают возможность и зарабатывать, и получать доход. Поэтому растущая аудитория таких проектов делает этот продукт обязательным для рынка. Перспективы у апарт-комплексов весьма хорошие.

Николай Антонов:
- Безусловно, апартаменты в Петербурге имеют большой потенциал развития. Набор инструментов для инвестиций в нашей стране не так велик. Поэтому доходная недвижимость будет становиться все популярнее, особенно в крупных российских городах, таких как Москва и Санкт-Петербург.

Игорь Петров:
- Рынок апартаментов растет. В ближайшие пару лет вводятся в эксплуатацию новые апарт-отели, что ввиду вступления в силу Закона "Хованской" положительно скажется на заполняемости и существующих, и вводимых в будущем комплексов.

9 сентября 2019 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram