Трансформация коммерческой недвижимости

Почему многие торговые комплексы озабочены реконцепцией, и зачем им стоит наращивать сервисную составляющую? Почему IT-бизнес задает моду бизнес-центрам, а наиболее динамичными форматами становятся коворкинги и agile-офисы? Об умном управлении и трендах поговорили эксперты на конференции "Smart-управление коммерческой недвижимостью", прошедшей в середине апреля в пространстве коворкинга GrowUP (г. Санкт-Петербург). Организатором мероприятия выступил Учебный центр Academy of Real Estate (ARE) оператора PROESTATE Events при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.

Инициация реконцепцией

Несмотря на то, что в 2017 году в Петербурге не появилось ни одного торгового центра, обеспеченность площадями под ритейл в городе выше, чем в Москве: на 1000 жителей приходится порядка 422 кв. м. По данным аналитического агентства JLL, вакансия в прошлом году снизилась до 3,9 % и сегодня приближается к нулевой отметке. К сдаче в 2018 году заявлены только два торговых центра. На сегодняшний день в Северной столице работают 58 качественных объектов совокупной арендопригодной площадью порядка 2,25 миллионов квадратных метров. Высокая конкуренция заставляют девелоперов принимать меры по реконцепции своих объектов. Помимо увеличения числа магазинов, проводится расширение занимаемых площадей, обновление и смена форматов.

Под реконцепцией понимают смену формата торгового центра, изменение позиционирования и пула арендаторов. Как пояснил Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, жизненный цикл торговых комплексов за рубежом длится 7 лет, и эта цифра вполне применима к российскому рынку. На сегодняшний день обновления в Петербурге требует целый ряд ТК и ТРК начала нулевых, а также комплексы, построенные в "тучные" годы, когда люди вкладывали деньги, не думая о концепции.

Существует три пути модернизации торгового комплекса - фейслифтинг (косметический ремонт), реконструкция и редевелопмент. Реконцепция часто совмещается с реконструкцией, которая включает изменение площади торгового центра (за счет надстройки дополнительных этажей, строительства дополнительных зданий), замену конструктивных элементов здания, замену инженерных систем, установку или замену вертикальных коммуникаций (лифтов, эскалаторов и т. п.) и другие работы, связанные с изменением конструктива здания.

Реконструкция бывает локальная, без закрытия объекта для посетителей, и это наиболее выгодное решение для владельцев недвижимости, и полная, когда требуется перестройка с закрытием объекта на 1-2 года. Так или иначе собственники ТРК, решаясь на переделку, желают вдохнуть в свои устаревшие проекты новую жизнь. По мнению директора Property Management NAI Becar в Петербурге Натальи Скаландис, реконцепция целесообразна, если ее окупаемость не превысит 5 лет.

Большинство петербургских ТРК было введено после 2011 года (порядка 76 %), таким образом, семилетний срок прошел, и все они морально устарели. Не говоря уже о совсем старых комплексах, таких как "Пик" (открыт в 2004 году - прим. ред.) и "Адмирал". По словам Марии Косыгиной, управляющей ТРК "ПИК", ТРК "Адмирал", ТК "Озерки" и департамента управления недвижимостью Colliers International, последний изначально был введен в эксплуатацию без какой-либо внятной концепции, а его конструктивные ограничения отрицательно сказали на доходности: несмотря на удачную локацию, "Адмирал" особенно остро нуждается в реконцепции и переоснащении.

"Падение доходности ТРК "Пик" началось несколько лет назад, когда стали появляться конкурирующие объекты. Кроме того, якорный продуктовый арендатор "Перекресток", расположенный на первом этаже с отдельным входом, не генерировал трафик внутрь торгового комплекса, а кинотеатр привлекал в основном неплатежеспособную аудиторию, - рассказывает Мария Косыгина. - В итоге мы запланировали реконструкцию в течение трех лет без закрытия ТК с плановой окупаемостью 4,5 года. Была проработана логистика: первый этаж соединили с цокольным, что повысило доходность комплекса на 62 %. Место "Кофе Хаус" занял "Буше", с более респектабельной публикой. На пятом этаже в панорамном ресторане "Барашки" организовали террасу, что скорее всего увеличит туристический поток в летний период. Многим арендаторам "Пика" было предложено провести реконструкцию самостоятельно, чтобы сохранить место в комплексе. Например, "Детский мир" будет реконструировать 1,4 тыс. кв. метров своими силами. В планах полная реконструкция первого и третьего этажа, замена вертикального транспорта (вместо двух лифтов будет четыре)". По оценке Натальи Скаландис (Property Management NAI Becar), ежемесячная выручка ТРК "Пик" сейчас составляет около 32-35 млн рублей, после реконцепции ТРК может нарастить годовую выручку до 520 млн рублей, и увеличить оборот на 30 %.

Успешно завершила реконцепцию пяти торговых комплексов компания FortGroup (в портфеле 10 ТРК - прим. ред.). Первыми девелопер реновировал комплексы "Грейт" и "Феличита", которые превратились в "Академ Парк" и "Лондон Молл" соответственно. В компании говорят, что трафик покупателей в эти торговые комплексы вырос в 2 раза, а доходность в 3-4 раза. Вследствие реконцепции, по словам заместителя коммерческого директора FORTGROUP Дарьи Сизых, средняя вакансия в торговых комплексах в период с 2014 по 2017 годы находилась на уровне 2-2,5 %, на сегодняшний день составляет 0,5 %. Минимальная заполняемость (98 %) наблюдается в ТК "Южный полис", в остальных объектах девелопера 99-100 %. 2017 год стал переломным периодом на рынке торговой недвижимости: "Южный полис" и "Академ Парк" практически полностью сменили пул арендаторов, у "Максидома" появился миниформат, многие операторы самостоятельно провели ребрендинг.

Не только хлеба, но и зрелищ

Реконцепция торгового комплекса - почти всегда вынужденная мера. Меняется спрос и потребительские ориентиры покупателя, возрастают требования к сервису, появляются новые форматы. Ритейл начинают конкурировать с общественными пространствами, музеями, галереями.

Примером ТРК нового формата стал "Охта Молл", открывшийся в 2016 году. Помимо стандартных наборов услуг (кинотеатр, фудкорт, торговля), внушительную площадь занимает детский кластер, но основной точкой притяжения является культурно-образовательное пространство "Охта Lab", которое совмещает в себе библиотеку, коворкинг, переговорные комнаты, кофейню и лекционный зал. Организаторам удалось договориться с Комитетом по культуре, который финансировал открытие здесь библиотеки им. Маяковского. Современный модульный лекционный зал покрывает потребности и B2C, и B2B-сегмента: бизнес арендует площадку для закрытых мероприятий, в выходные здесь проводятся открытые встречи с известными людьми, лекции, мастер-классы. Ивенты эффективно работают на PR места и позволяют привлечь аудиторию с других районов, так происходит постепенная интеграция аудиторий "Охта Молл" и "Охта Lab". Задача маркетологов сводится к тому, как превратить случайного посетителя в лояльного и создать условия, чтобы он вернулся. "Мы исследуем, что служит изначальной мотивацией покупателя, как он внутри торгового комплекса взаимодействует с сервисами, и что нужно делать, чтобы покупатель пришел сюда еще раз", - объясняет Екатерина Тимофеева, глава ТРК "Охта Молл".

"Контент нового типа предопределяет успех места, - считает эксперт. - Чтобы заинтересовать и удержать случайного клиента, нам нужно предлагать качественно новые вида досуга, наращивать дополнительные сервисы". Все более востребованной становится образовательная функция. В начале лета в планах ТРК открытие бесплатных детских площадок, нацеленных на образовательные услуги. "Мы должны учитывать общемировые тренды рынка. А именно рост объемов онлайн-торговли, развитие замещающих форматов, изменения на рынке общепита и в сфере развлечений. Меняется мотивация покупателя, значит, и меняется конкуренция. Например, возникает конкуренция с общественными пространствами", - добавляет Екатерина Тимофеева.

Современная концепция и удачная маркетинговая стратегия принесли ощутимые результаты "Охта Моллу": за один год в ТРК были заполнены 5 тыс. кв. м торговых площадей, в том числе опробованы новые форматы торговли. В торговый комплекс зашли новые операторы: Arya home (сеть салонов текстильной продукции для дома и гостиниц) и MODIS (первая российская национальная монобрендовая сеть гипермаркетов модной и доступной одежды для всей семьи).

Другой пример, где якорным арендатором является выставочное пространство и лекторий, - креативный кластер "Бертгольд Центр", находящийся недалеко от Сенной площади в самом центре Санкт-Петербурга. Это проект реновации бывшей словолитни превратился в успешный креативный кластер, объединяющий на 6 тыс. кв. м магазины, кафе, бары, дизайн-студии, творческие площадки и даже отель на 70 номеров. Арендная ставка начинается от 1,2 тыс. рублей за квадратный метр, в будущем планируется повышение. По словам креативного директора Романа Красильникова, кластер настолько популярен, что на аренду стоит очередь. Такого рода проекты имеют свои особенности: для открытия успешного пространства важна синергия, идея места и его специализация. "Резидент должен нам нравиться и идейно подходить. Это может быть и маленький бизнес, и устоявшийся бренд. "Идейно подходить" должны и культурные события", - рассказывает Красильников.

Трансформация офисов

Реконцепция - неизбежное будущее и для офисной недвижимости. Как показала практика, в кризисные времена идея офиса, который можно быстро арендовать и так же легко покинуть, особенно актуальна. Константин Королёв, руководитель сети коворкингов GrowUp компании NAI Becar, сообщил: "Люди стали все больше времени проводить на работе, поэтому к рабочему месту предъявляются все новые требования, в том числе эмоционального характера, в связи с чем новый формат коворкингов и agile-офисов (гибких офисов) становится все более востребованным". По данным аналитиков из Emergent Research, к 2020 году в мире будет уже порядка 26 тыс. коворкингов, а это больше, чем сейчас работает кофеен Starbucks, недвижимость нового формата - один быстрорастущих стартап-сегментов.

Разберемся, чем коворкинг отличается от agile-офиса. Коворкинг - это рабочие места для разных резидентов, тогда как agile-офис - корпоративная история, хотя сервисные функции обоих форматов схожи. Оба формата представляют собой монофункциональное пространство с рабочими местами (фиксированными и нефиксированными), большим количеством зон для командной работы, зон для стимуляции креативного деятельности. В таком офисе налажена IT-инфраструктура (системы бронирования, оплаты, звонков и т. п.), много точек для контактов с сотрудниками, несколько зон отдыха, имеется кухня и душевые. У сотрудников есть свобода в выборе подходящей зоны для выполнения той или иной задачи, где каждый сможет работать там, где он наиболее продуктивен.

"Молодые специалисты видят, как работают за рубежом и им хочется так же. В коворкинги они идут за атмосферой. Это идеальный вариант для стартапа: арендатору не нужно снимать постоянно места под переговорную или конференц-зал, здесь уже есть своя инфраструктура", - подчеркивает Константин Королёв. Точкой притяжения для резидентов коворкинга могут стать и находящиеся рядом дополнительные сервисы, например, музей стрит-арта на шоссе Революции (г. Санкт-Петербург). Люди выбирают те площадки, где они могут найти полезные для своего бизнеса связи, менторскую поддержку, потенциальных клиентов и партнеров.

"Главный конкурент коворкинга - это кухонный стол. Но люди выбирают не просто место, чтобы работать, - они выбирают людей, которые будут работать рядом с ними, выбирают те дополнительные преимущества, которые можно получить. Ускоряется бизнес, ускоряются коммуникации, и коворкинг очень сильно этому способствует", - отмечает Константин.

За рубежом коворкинги одни из самых востребованных форматов невидимости. GE, Accenture, Amazon, IBM, KPMG уже давно размещают персонал в коворкингах и арендуют для этого целые этажи, шесть офисов General Electric работают в коворкинге, порядка 30 % сотрудников Microsoft готовы переехать в коворкинг. Новые форматы и цифровизацию практикует "БазЭл недвижимость" в "Трехгорной мануфактуре", а также Becar Asset Management в Москве. Agile-офисами уже обзавелись даже крупные российские холдинги: Сбербанк и "Альфабанк", не говоря уже об IT-сегменте. В коворкингах сейчас сидят не только стартапы и фрилансеры, но и проектные команды из крупных компаний. Однако бизнес-модель во многом не стабильна: "снять помещение подешевле оптом - сдать подороже в розницу" не всегда работает, необходимо создавать "место притяжения" и зарабатывать на мероприятиях и образовательных программах.

"По сути сейчас зародился новый вид игроков рынка, в ДНК которых заложен фокус на человека как резидента объекта и эффективность услуг через цифровую прозрачность и большие данные. Те компании, которые не смогут быстро измениться (а времени уже нет) вымрут как динозавры", - резюмирует Денис Иванов, управляющий партнер "Один".

Через 15-20 лет традиционных офисов будет значительно меньше, чем сейчас, - говорят эксперты, - коворкинги и agile-офисы начинают подстраиваться под нужды корпораций, предлагая не только зоны отдыха и работы, но и отели в одном здании. Сеть Wework пошла дальше всех: она развивает новый формат недвижимости для работы и жизни - коливинги. Это и коворкинг, и коммуналка в одном флаконе, то есть место, где люди-единомышленники живут и работают вместе.

Традиционные бизнес-центры тоже на пороге перемен. Уже сейчас многие компании ориентируются на IT-кластер, который занимает значительную долю площадей. "Это совершенно обособленный мир. Передвижение по офису на самокатах, рисование на стенах, дартс и гамаки - явления для такого арендатора самые обычные, - рассказывает Андрей Уманский, заместитель генерального директора по управлению недвижимостью "Русские самоцветы". - Для такого арендатора довольно сложно создать условия, однако нужно учитывать, что IT занимает значительный пул рынка. Поэтому мы рассматриваем микс, комбинируя мелкую нарезку с open space, а креативные штуки в основном арендаторы делают сами".

Арендаторы все чаще обращают внимание на уровень сервиса БЦ. "Сегодня востребованы бизнес-центры со своей инфраструктурой, куда входят не только предприятия общепита, но и фитнес-центры, большие парковки и даже автомойки", - поясняет Никита Вохмин, управляющий бизнес-центрами "Арена-холл", "Эриксон" и Mezon Plaza. За рубежом девелоперы совмещают классический бизнес-центр с апартаментами для сотрудников арендаторов. В Петербурге также опробуют подобный формат работы, например, БЦ "Петровский форт" перестраивает целый этаж под апартаменты. Стремление девелоперов нарастить собственную инфраструктуру в имеющихся бизнес-центрах объясняется еще и тем, что скоро заявлена сдача "Лахта центра", который располагает 130 тыс. кв. метров. По оценкам экспертов, поводов для беспокойства нет, в Лахте сторонние арендаторы займут не более 20-30 кв. метров офисной недвижимости.

Новый московский тренд - переделка офисных помещений под апартаменты. Всплеск таких проектов наблюдался в кризисный период, сначала в 2008-2009 годах, позже в 2014-2015 годах. На гостиничный формат переориентировались бывшие московские бизнес-центры: "Даниловская мануфактура 1876", "Николаевский дом", "Водный", "Фили Гранд", "Савеловский Сити", Manhattan House, "Кленовый дом", "Пресня Сити", "Резиденция Тверская", Only, Atlantic Apartaments, Afi Residence. Суммарно с конца 2013 власти Москвы получили более 50 заявок от девелоперов на смену формата. В Петербурге обратная ситуация: гостиницы переделываются в бизнес-центры. Ярким примером тому являются БЦ "Невский, 68", "Петровский форт", "Пирамида", "Невский, 112". Очевидно, что планировки с мелкой нарезкой гораздо легче и дешевле адаптировать под офисную недвижимость. В мировой практике известны случаи реконцепции торговых комплексов под апартаменты. Первый такой проект был реализован в 1828 году в США - Providence Arcade, Род Айленд, по планировке очень напоминает петербургский "Пассаж".

В Петербурге бизнес-центров, которым больше 7 лет, гораздо больше, чем торговых комплексов того же возраста, но это не значит, что все их необходимо переделывать. Пока офисная недвижимость пользуется высоким спросом, девелоперы не спешат реконструировать бизнес-центры в апартаменты или менять формат объектов. Большие ограничения накладывают планировочные особенности зданий: глубина, высота, шаг колонн и т. п. Ломать "архитектуру" целесообразно только под конкретного арендатора, только тогда финансовые вложения будут оправданы.

Текст: Мария Погодина, специально для TheProperty.ru

23 апреля 2018 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram