Онлайн-ритейл занимает московские склады
Активность онлайн-ритейла обеспечила рост объема сделок на складском рынке Московского региона в 3-м квартале на 54 %, подсчитали аналитики консалтинговой компании JLL. Так, компания "Утконос" приобрела 70 тыс. кв. метров в "Логопарк Север – 2", а Wildberries и "А Плюс Девелопмент" заключили контракт на строительство распределительного центра площадью более 145 тыс. кв. метров.
"Крупные сделки с участием онлайн-ритейла на складском рынке являются свидетельством нового этапа в процессе формирования логистической инфраструктуры этого сегмента, для которого склад является основой и главной частью всего бизнеса, – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Стоит также отметить и масштаб закрытых сделок, ведь в случае с e-commerce размер имеет особое значение. Для онлайн-ритейлера очень важна минимизация логистических затрат на единицу заказа, и наилучшим образом этот вопрос решается при максимальной площади распределительного центра. Таким образом, мы можем констатировать, что российский e-commerce вышел на новый уровень конкуренции, ведь до последнего времени для онлайн-сегмента типичной была сделка объемом 5–10 тыс. кв. метров".
Всего, по данным компании, объем новых договоров аренды и продажи складских площадей в Московском регионе составил 362 тыс. кв. метров, а за девять месяцев года показатель спроса вырос до 864 тыс. кв. метров, что на 26 % превосходит результат аналогичного периода прошлого.
"Мы ожидаем, что до конца года на рынке складской недвижимости завершатся сделки по аренде и покупке складов совокупным объемом еще около 400–500 тыс. кв. метров. В результате годовой объем спроса может составить 1,3–1,4 млн кв. метров", – замечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.
Ввод все меньше
По данным Becar Asset Management Group, в третьем квартале 2017 года на рынок было выведено порядка 150 тыс. кв. метров складских площадей, 72 % из которых приходится на класс А. Наиболее крупным объектом стал склад "Внуково Логистик", площадь которого составила 59 тыс. кв. метров. В целом за первые три квартала было введено 235 тыс. кв. метров, что на 74 % меньше по сравнению с январем-сентябрем 2016 года, подсчитали в JLL.
"Несмотря на это снижение, девелоперскую активность на складском рынке можно охарактеризовать как стабильную. К вводу в 4-м квартале запланировано 458 тыс. кв. метров, таким образом, показатель за 2017 год в целом составит около 700 тыс. кв. метров. И хотя годовой итог будет ниже показателя 2016 года на 35 %, с учетом имеющегося на рынке объема свободных помещений такой ввод является высоким, – говорит Вячеслав Холопов. – Кроме того, на рынке анонсируются новые проекты, что будет поддерживать объем строительства в дальнейшем. В частности, PNK Group заявила о реализации двух новых индустриальных парков – "PNK Парк Жуковский" (500 тыс. кв. метров), "PNK Парк Новая Рига" (300 тыс. кв. метров); "Логопарк Девелопмент" планирует строительство "Логопарк Запад" (400 тыс. кв. метров)".
Вакансия немного подрастет
Доля вакансии на складском рынке Московского региона за третий квартал снизилась на 0,3 п.п. (до 9 %) и составила около 1,5 млн кв. метров. Вместе с тем в течение 4-го квартала аналитики JLL ожидают краткосрочного роста количества свободных объектов за счет ввода новых, в которых 70 % площадей пока не заняты. Тем не менее благодаря сохранению активности спроса, в том числе и на вторичном рынке, к концу 2017 года в компании прогнозируют снижение этого показателя до 8,6 %.
"Такие колебания в последние два года являются типичными для складского рынка: доля свободных площадей в сегменте меняется на 0,5-1,5 п.п. в квартал, при этом в абсолютном выражении вакантность сохраняется на стабильно высоком уровне", – отмечают эксперты.
Ставки замерли на минимуме
Наличие достаточно большого количества вакантных объектов на рынке будет сдерживать рост цен на продажу и аренду недвижимости, создав потенциальным покупателям и арендаторам широкие возможности по выбору подходящих помещений, считает Вячеслав Холопов. "Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона находятся на минимальном уровне и сохраняются в диапазоне 3-3,6 тыс. руб. за кв. метр в год (без учета НДС и операционных расходов)", – отмечают в JLL.
При этом эксперты отмечают, что фактическая стоимость разнится в зависимости от расположения конкретного объекта, а точнее его удаленности от МКАД и качества. Так, здания, построенные более семи лет назад и не проходившие процесс обновления или реконструкции, могут предлагаться по более низким ценам. Это, в свою очередь, что влияет на средние показатели ставок по рынку.
19 октября 2017 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
