Офис в Москве: снимать или покупать

Привлекательные коммерческие условия и улучшение перспектив бизнеса продолжают стимулировать миграционные процессы на рынке офисной недвижимости Москвы. При этом молодые, развивающиеся компании отдают предпочтение аренде помещений, в то время как крупные игроки, испытывающие потребность в больших помещениях, наряду с ней, все чаще задумываются о приобретении офисов в собственность.

Офисные мигранты

Падение арендных ставок и стоимости объектов в течение всего 2016 года вызвало рост спроса на московские офисы в 1,5 раза, подсчитали в консалтинговой компании CBRE. По их данным, суммарный объем новых сделок с офисной недвижимостью в I квартале 2017 года вырос до 239 тыс. кв. метров. Это на 45 % больше показателей I квартала 2016 года и на 66 % – I квартала 2015 года, отмечают аналитики.

Стремясь улучшить условия работы сотрудников, компании активно переезжали из офиса в офис. При этом большая часть отдавала предпочтение аренде: на нее пришлось 97 % (223 тыс. кв. метров) от всех новых сделок, совершенных в первые три месяца года. В условиях экономической нестабильности очень важно иметь возможность оперативно сменить место дислокации, увеличить или, наоборот, уменьшить офисное пространство, объясняют эксперты выбор предпринимателей.

Особое значение это имеет для стартапов или среднего и малого бизнеса, отмечает Игорь Кабатов, директор по развитию коммерческой недвижимости ГК "ИТКОЛ". "Для этой категории арендаторов, которые в подавляющем большинстве интересуются офисными помещениями в БЦ класса В, съем всегда предпочтительнее по двум основным причинам: они более зависимы от постоянно меняющейся конъюнктуры рынка и их стратегические цели, как правило, предполагают регулярное расширение коллектива и техническое переоснащение предприятия", – пояснил он.

Дешевле не будет

Активное перемещение арендаторов бизнес-центров класса В, связанное с желанием оптимизировать затраты на содержание офиса, привело к сокращению уровня вакансии за год до 15,4 %. При этом новые проекты практически не заявлялись, а из тех, что обещают достроить в 2017 году, на класс В приходится не более 40 тыс. кв. метров. Вместе с тем возобновления активности инвесторов следует ожидать не ранее, чем через 2-3 года, заявляют эксперты.

В связи с этим, процесс офисной миграции может усилиться. По словам г-на Кабатова, съемщики осознают, что объем вакантных площадей класса В за текущий год сузится еще больше, что в свою очередь может повлечь рост стоимости аренды. "В любом случае ниже того уровня, на котором они находятся сейчас, ставки уже не опустятся", – отметил он.

Действительно, уже в четвертом квартале 2016 года собственники без прежнего энтузиазма шли на ценовой дисконт. По словам директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Константина Лосюкова, в этот период было отмечено наименьшее снижение арендных ставок, в то время как в первые три квартала падение средневзвешенного показателя находилось в диапазоне от 3 до 5 %. Более того, в октябре-ноябре освободившиеся помещения небольшого размера сдавались уже на 5-10 % дороже тех, по которым снимали те же площади прежние арендаторы.

Между тем, собственники по-прежнему проявляют гибкость, заключая договоры преимущественно сроком на 3–5 лет, а доминирующей валютой является российский рубль. "Учитывая, что на протяжении последнего года он постоянно укреплялся, компании, при условии подписания хорошего долгосрочного договора (например, на срок более пяти лет с индексацией до 7 %), получают очевидное преимущество в цене", - заключают в УК "Иткол".

Дефицитный товар

Несмотря на падение в 2016 году средней стоимости продажи одного квадратного метра офисной недвижимости в классе А на 9 %, собственники крупного бизнеса не стремились инвестировать в покупку, отмечают в УК "Иткол". Однако в компании не исключают, что в ближайшее время доля таких сделок может увеличиться. Крупным компаниям все сложнее подобрать себе высококачественный офис, поскольку нарезки площадью более 15 тыс. кв. метров в премиальных объектах становятся дефицитом. На данный момент такие помещения есть только в 10 объектах.

Кроме того, к концу 2017 года доля класса А в объеме нового предложения может вырасти до 80-90 %, поэтому владельцы БЦ будут достаточно сговорчивы в отношении снижения запрашиваемых цен. По мнению экспертов компании, в такой ситуации ряд крупных игроков со стабильным бизнесом воспользуются возможностью выгодно вложить свой капитал.

30 мая 2017 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram