Таиланд,

Поиск недвижимости

Разместить объект

Полный штиль: офисный рынок Москвы не растет

Вынужденное затишье на офисном рынке Москвы продолжается. По оценкам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, за I полугодие 2016 года в столице было введено около 107 тыс. кв. м GBA или 84 тыс. кв. м GLA офисов, что не превышает 14% от запланированного на год объема и является рекордным за последние 6 лет по объему ввода. Все введенные площади относятся к классу В+, в то время как исторически по объемам ввода лидирует класс А.

Во II квартале 2016 года рынок офисной недвижимости Москвы вырос всего на 0,2% относительно предыдущего квартала, увеличившись на 31 тыс. кв. м GLA или порядка 40 тыс. кв. м GBA. В итоге, к концу июня общий объем предложения в Москве достиг 14,39 млн кв. м – в сегментах А, В+, В или 15,61 млн кв. м – с учетом класса С. Новый ввод был обеспечен относительно небольшими объектами, максимум 25 тыс. кв. м общей площади, и впервые за последние годы среди сданных бизнес-центров не было ни одного проекта класса А.

Таблица I. Примеры объектов, введенных во II квартале 2016 года

Название БЦ Адрес Округ Класс GBA, тыс. кв. м GLA, тыс. кв. м
Riverdale 2-й Павелецкий проезд, 5, стр. 1 ЦАО В+ 25,0 19,5
Империал Парк Вишневая ул., д. 9, к. 1 СЗАО В+ 7,5 6,0
МФК Теннисный центр (Фаза 2) Ленинградское шоссе, вл. 45-47 САО В+ 7,5 5,7

«Несмотря на снижение объемов ввода и, как следствие, уровня вакансии в офисах премиальных классов, в Москве не теряет актуальности тенденция перепрофилирования офисных центров, - отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. - Девелоперы стремясь избежать рисков, связанных с низким спросом на этом рынке, меняют назначение своих объектов, переводя их в другие, более доходные форматы. В частности, во II квартале O1 Properties объявила о решении перепрофилировать часть офисных площадей в бизнес-центрах «Большевик» и «Авион» в апартаменты».

Между тем, ряд игроков все же анонсирует строительство новых квадратных метров офисного назначения, правда, их введут не ранее, чем через 1-2 года, и все они будут находиться в составе многопрофильных объектов. Так, «Группа ЛСР» планирует построить на территории НПО «Взлет» в Солнцево торгово-офисный комплекс площадью 116 тыс. кв. м. ГПЗУ под строительство крупного МФК на Нагатинской улице Южного административного округа оформила во II квартале 2016 года Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы. Общая площадь комплекса составит порядка 447,2 тыс. кв. м, из которых 89,8 тыс. будет отведено под офисную функцию. Также в отчетном периоде был одобрен ГПЗУ под строительство научно-административного бизнес-парка площадью 94 тыс. кв. м в Северо-Западном административном округе на Волоколамском проезде.

Инвестиционная привлекательность офисного сегмента

Пока девелоперы запускают новые объекты с нескрываемой осторожностью, инвесторы не упускают возможности приобрести подешевевшие офисные площади. Инвестиционная активность именно в офисном сегменте наблюдалась во II квартале особенно ярко и обеспечила большую долю транзакций в секторе коммерческой недвижимости. В перечень наиболее заметных сделок эксперты NAI Becar включили шесть транзакций, а это больше, чем их в принципе было отмечено в ряде других сегментов рынка недвижимости.

Самой крупной в апреле-июне стала сделка по покупке «Транснефтью» 80 тыс. кв. м офисных площадей небоскреба Evolution Tower в ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, Группа «Газфонд», контролирующая одноименный негосударственный пенсионный фонд, приобрела БЦ «Марр Плаза» площадью 34 тыс. кв. м в Пресненском районе Москвы. ГК «Риотэкс» целиком выкупила корпус площадью 18,8 тыс. кв. м в бизнес-парке «Солюшенс». «Русал» докупил 10 тыс. кв. м в БЦ «Парк Победы», в котором ему уже принадлежало 20 тыс. кв. м. Также в двух сделках – со стороны продавца и покупателя – принял участие Сбербанк, продавший структурам «Роснефти» долг компании «ДС Девелопмент», с обеспечением в виде БЦ Nordstar Tower (135,5 тыс. кв. м), почти половину которого арендует п «Роснефтm» . Кроме того, Сбербанк получил БЦ President Plaza площадью 193 тыс. кв. м на Кутузовском проспекте в счет кредита собственника комплекса – компании ЗАО «Международный центр Девелопмент».

Спрос и цены

На конец II квартала 2016 года вакансия в классе А снизилась до 26,3% в классе В+ – до 16%, а в классах В и С, наоборот, возросла до 10,9% и 9,7% соответственно.

Таблица II. Примеры крупных сделок по аренде во II квартале 2016 года

Название БЦ Арендованная площадь (кв. м) Класс Округ Арендатор
Легион II 6 000 А ЦАО ОСК
Голден Гейт 5 500 А ЦАО Анкор
Красносельский 4 500 В+ ЦАО Ipsos Comcon
Белые Сады <3 000 А ЦАО AbbVie
Сириус Парк 2 800 В+   ПИК-Комфорт
Водный 2 200 А САО Банк Зенит
Четыре ветра 1 600 А ЦАО Imperial Tobacco
Парк Победы 1 500 В+ ЗАО РГМК
ЛеФОРТ <1 000 В+ ВАО Avon

Относительно невысокие показатели ввода за IV квартал 2015 года и практически нулевые – за I полугодие 2016 помогли бизнес-центрам класса А сократить долю свободных помещений на 10% или 2,9 процентных пункта к концу 2015 года. Наибольшим спросом в этом периоде пользовались объекты, расположенные вне Центрального делового района, но в пределах ТТК. Повышенный спрос со стороны компаний, стремящихся воспользоваться моментом и на выгодных условиях улучшить качество занимаемых ими площадей, позволило существенно сократить вакантность в классе В+, но в то же время повысить ее в классах В и С.

Что касается стоимости аренды офисных площадей Москвы, то за последние три месяца средние ставки в классах В и С практически не изменились, в то время как в классе А было отмечено снижение ставок на 11,8% по отношению к уровню I квартала 2016 года, в классе В+ – на 4,7%. На конец отчетного периода средние ставки в рублях составили для класса А 24 360 рублей за 1 кв. м в год, для класса В+ – 17 040 рублей; для класса В – 13 080 рублей и для класса С – 11 160 рублей за 1 кв. м в год. На объектах, сохранивших арендные ставки в долларах, договоры, как правило, заключались по фиксированному курсу, а средний размер долларовой ставки удерживался на уровне $650 за 1 кв. м в год. Эксплуатационные расходы в среднем по рынку составляют порядка 3500 - 9300 рублей за 1 кв. м/год для сегментов А, В+, В.

Выводы

Хотя во II квартале 2016 года объемы ввода в сегменте офисной недвижимости сохранялись на низком уровне, во II полугодии ожидается сдача ряда крупных объектов площадью 60-120 тыс. кв. м. Предполагается, что годовой объем ввода сохранится на уровне 500-600 тыс. кв. м.

По словам Марии Онучиной, наиболее крупными из новых объектов прирастет класс А, что может негативно сказаться на уровне вакансии в нем. Тем не менее серьезных изменений не будет в арендной политике управляющих компаний, поэтому в высококлассных сегментах, А и В+ ожидается стабилизация арендных ставок на текущем уровне. В тоже время из-за снижения заполняемости в классах В и С можно ожидать продолжения корректирования ставок в сторону снижения. «На фоне продолжающейся ротации арендаторов между различными классами БЦ и снижения уровня заполняемости объектов в целом, управляющим компаниям стало сложнее работать в сфере функционального управления, в том числе в связи со значительной дебиторской задолженностью арендаторов», - отмечает вице-президент Группы Becar Виктор Козин.

Справка о компании:
NAI Becar – совместное предприятие группы компаний Becar –инвестиционной компании на рынке недвижимости России, и NAI Global, входящей в ТОП-5 ведущих мировых брендов на рынке коммерческой недвижимости. За 24 года работы специалистами группы компаний Becar было выполнено более 1 400 консалтинговых работ, реализовано более 10 000 объектов недвижимости, более 15 000 – сдано в аренду. Becar инвестировал собственные средства в 10-ки проектов коммерческой недвижимости. Компания оказывает полный спектр услуг во всех сегментах недвижимости и успешно реализует девелоперские проекты в России и США. В управлении Becar – 3,5 млн кв. м площадей, на 3 200 объектах по всей России компания оказывает услуги facility management. Сейчас в фокусе Becar – активное развитие рынка апарт-отелей в России, управление корпоративной собственностью, инвестиции в недвижимость и продажа готового арендного бизнеса. Becar имеет фронт-офисы в Москве и Санкт-Петербурге, а также 3 представительства и 55 обособленных подразделений в городах России. Общее число сотрудников составляет около 4 000 человек.
Девелоперские проекты Becar:

  • Апарт-отель «Вертикаль» в Санкт-Петербурге;
  • МФК The Loft Club в Москве (проект редевелопмента территории завода «М. Демент и сын»);
  • Реконцепция торгового центра «Смайл» в Санкт-Петербурге;
  • Поселки арендного жилья в формате multifamily (южные штаты Америки).

Источник - пресс-служба NAI Becar

1 августа 2016 г.



Новости

Level Group выбирает формат «вайб-моллов» для торговой недвижимости
Level Group представила обновленный подход к формированию торговых пространств в жилых комплексах. Компания делает ставку на качественно управляемую коммерцию, создавая «вайб-моллы».

www.level.ru

6 июня
ИТ-компания «Кью-центр» расширила свое офисное пространство в Москве.
«Кью-центр» арендовал офисное помещение площадью 312 кв.м в БЦ «Квадрат», расположенном на Верейской улице, 11.

www.primepm.ru

4 июня

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

Паназиатская кухня лидирует по представленности в фуд-холлах в городах-миллионниках
Этот тренд сохранится в ближайшие 2-3 года
3 июня
В 2025 году Арабские Эмираты остаются приоритетным направлением для россиян при покупке зарубежной недвижимости
Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам пяти месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают сохранять лидерство среди стран, наиболее востребованных у россиян для покупки недвижимости в 2025 году. На втором месте — Сербия. В пятерку также вошли Греция, Турция и Кипр. При этом Турция стала единственным направлением из топ-5, где все запросы связаны исключительно с приобретением недвижимости для собственного проживания, а не для участия в иммиграционных программ
3 июня

Все статьи и обзоры

0АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Таиланд НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:



Коммерческая недвижимость