Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Краудфандинг в недвижимость заинтересовал частных инвесторов

В России краудфандинг только начал развиваться и обойти его молчанием было бы неправильно, ведь в нем уже задействованы деньги инвесторов. Кроме того, развитие нового инструмента, основанного на частных инвестициях, действительно необходимо российскому рынку. Между тем, статистика российских банков показывает, что за последние два года в связи с валютными колебаниями больше триллиона рублей было снято гражданами с депозитов и эти деньги осели на руках потенциальных «малых» инвесторов. В качестве альтернативы инвестиционных вложений инвесторы стали рассматривать такой инструмент как краудфандинг.

Краудфандинг или формат коллективных инвестиций возник как способ объединить тысячи микро-инвесторов, располагающих суммами в одну, две, три тысячи долларов. В одиночку они не могли вложиться ни в один крупный бизнес, а вместе способны собрать миллиарды и принять участие в любых самых дорогих и успешных проектах. За рубежом схема коллективного инвестирования используется достаточно активно и приносит прибыль. В частности стоимость Fundrise, первой в мире краудфандинговой компании, работающей с недвижимостью, была оценена в 2014 г. в $77,5 млн.

Главным инструментом краудфандинга в западных странах являются REIC (Real Estate Invest Rusts) – инвестиционные фонды, работающие под разными формами собственности. В России с недавнего времени существует несколько специализированных краудфандинговых платформ, в том числе Aktivo, основанная создателем сервиса KupiVIP, Оскаром Хартманом, но все они работают по схеме закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ).

Доходность, на которую можно рассчитывать

Три года назад в Москве появилось множество закрытых паевых фондов недвижимости, сформированных на базе жилых объектов. Наиболее успешными были проекты Сбербанка, Промсвязьнедвижимости и УК «Капитал». Все они работали по одной схеме: инвестор покупал пай в фонде, который инвестировал в проекты на начальной стадии строительства. Рост фонда обуславливался разницей между стартовой и итоговой ценой объекта, что при нормальном развитии рынка давало прирост стоимости 30-40%. После получения свидетельства о собственности, фонд продавал квартиры, а доходность начислялась за счет ротации объектов.

Однако в реальности доход пайщиков составляет в таких проектах не более 13-16%, поскольку львиную долю прибыли съедают расходы на содержание и управление. Деятельность ЗПИФов строго регламентирована и подконтрольна государству. За сделкой следят четыре структуры: специализированный депозитарий, где паи хранятся как ценные бумаги, лицензированная управляющая компания, Федеральная служба по финансовым рискам, согласовывающая сделки, и оценщик, который делает переоценку стоимости активов фонда минимум раз в квартал. Все указанные стороны согласуют каждую сделку, проводимую фондом. Значит, если фонд купил 100 квартир на этапе строительства, это, кстати, мало, – всего 100-200 млн рублей, а фонд выживает, при обороте в несколько миллиардов, – на каждую из них необходимо завизировать пакет документов в каждой инстанции. А это автоматически означает разбухание штата обслуживающей организации, а значит, снижение доходов вплоть до тех самых 13%. В частности, анонсируемая доходность инвестора на Aktivo составляет 10-15% годовых плюс рост стоимости объекта от 5 до 7%. Но ведь есть еще и налоги, которые платит физическое лицо.

На что обратить внимание

Существует два основных способа формирования доходности фонда. Первый - это вхождение в проект на стадии стройки и получение дохода от роста стоимости недвижимости. Второй – рентный доход, который формируется за счет платежей арендаторов, работающих на объекте. Он не исключает роста стоимости актива за счет конъюнктуры рынка, но редко бывает таким взрывным как у новых жилых комплексов. Первый способ, как правило, актуален для жилья. Второй – для коммерческих объектов.

При первом способе для высокой доходности фонду нужен высокий оборот. «К примеру, покупая квартиру за 2 млн рублей и продавая ее через два дня за 3 млн, выходит доходность в миллион и космические годовые», - приводит пример вице-президент NAI Becar Дмитрий Сороколетов. - «Но при поиске покупателя в течение 5 лет, доходность упадет «ниже пола». Таким образом, принимая решение инвестировать в ЗПИФ, очень важно понимать каким образом происходит оборачиваемость средств внутри фонда и выстроена ли грамотная система дистрибуции. Разумеется, нужно оценивать и рыночную ситуацию, и качество самих строительных проектов – наличие у девелоперов кредитной нагрузки, локацию стройки, иные риски. Но при любом проведенном анализе – это стройка и негарантированный результат».

Кроме того, нужно правильно оценить отдачу от участия в ПИФе. Случалось, что фонды искусственно занижали стоимость приобретенного имущества, а потом постепенно повышали его переоценкой. Например, актив, стоящий 1 млрд рублей, фонд выкупал за 500 млн, через полгода проводил переоценку, показывал реальную стоимость и делал рекламу «стоимость паев растет на 100% в год», формируя по сути финансовую пирамиду вокруг объекта, цена которого фактически никак не поменялась. При этом у инвестора возникало две проблемы. Первая – вырастет ли стоимость его пая и можно ли будет продать его по заявленной фондом цене? Вторая – необходимость оплачивать работу управляющей компании, которая берет плату в виде процента от стоимости чистых активов, то есть в приведенной ситуации, вначале от 500 млн, потом от миллиарда. Доходы УК возрастут, но вырастет ли при этом доход самого инвестора?

Что касается коммерческой недвижимости, то в ней есть своя специфика. И в первую очередь нужно сказать, что расходы на ее управление настолько высоки, что актив сильно теряет инвестиционную привлекательность. По сути, инвестор содержит две УК. Одна – управляет непосредственно фондом, вторая – профессиональная управляющая компания, как правило, работающая на аутсорсе, отвечает за качественное содержание объекта (эксплуатацию и арендные отношения). И это на фоне того, что коммерческая недвижимость не дает 30%-ого роста, как жилье. Хороший коммерческий объект ежегодно растет в цене примерно на 5-6% и приносит прибыль в виде арендного потока.

Необходимо читать декларацию ПИФа, смотреть формулу начисления доходности по паям, состав имущества фонда, арендные и расходные договора, вплоть до того, кого УК нанимает, и какие у нее полномочия. Всю эту историю надо понимать до конца, поскольку между инвестором, его имуществом и арендатором, который обеспечивает ему доход, стоит несколько УК, несколько расходных договоров, и кто контролирует и бюджетирует эти договора – большой вопрос.

«В целом же у краудфандинга в России и конкретно в сегменте коммерческой недвижимости большое будущее», - считает Дмитрий Сороколетов. - «В горизонте 10-20 лет рынок коллективных инвестиций может быть сформирован. Но для этого нужны добросовестные игроки, которые смогут доказать надежность формата потенциальным инвесторам, стабильное развитие рынка и возможности контроля проектов со стороны инвестора/УК».

Справка о компании:
NAI Becar – совместное предприятие группы компаний Becar – инвестиционной компании на рынке недвижимости России, и NAI Global, входящей в ТОП-5 ведущих мировых брендов на рынке коммерческой недвижимости. За 24 года работы специалистами группы компаний Becar было выполнено более 1 400 консалтинговых работ, реализовано более 10 000 объектов недвижимости, более 15 000 – сдано в аренду. Becar инвестировал собственные средства в 10-ки проектов коммерческой недвижимости. Компания оказывает полный спектр услуг во всех сегментах недвижимости и успешно реализует девелоперские проекты в России и США. В управлении Becar – 3,5 млн кв. м площадей, на 3 200 объектах по всей России компания оказывает услуги facility management. Сейчас в фокусе Becar – активное развитие рынка апарт-отелей в России, управление корпоративной собственностью, инвестиции в недвижимость и продажа готового арендного бизнеса. Becar имеет фронт-офисы в Москве и Санкт-Петербурге, а также 3 представительства и 55 обособленных подразделений в городах России. Общее число сотрудников составляет около 4 000 человек.
Девелоперские проекты Becar:

  • Апарт-отель «Вертикаль» в Санкт-Петербурге;
  • МФК The Loft Club в Москве (проект редевелопмента территории завода «М. Демент и сын»);
  • Реконцепция торгового центра «Смайл» в Санкт-Петербурге;
  • Поселки арендного жилья в формате multifamily (южные штаты Америки).

Источник - пресс-служба NAI Becar

11 июля 2016 г.



Новости

«ИНТЕКО» прошла стресс-тест Минэкономразвития
Компании, входящие в список системообразующих, регулярно проводят у себя оценку финансовой устойчивости (стресс-тест) и направляют результаты в профильные ведомства. Цель проведения стресс-теста - прогнозирование потенциальных негативных последствий, в случае если пандемия продолжит оказывать влияние на экономику.

new.inteco.ru

12 августа
Унесенные вирусом: восточный, западный и российский путь маркетинга в эпоху постпандемии
07 августа в 11:00 в пятничном Instagram-эфире @mapic_russia планируется поговорить о трендах на рынке торговой недвижимости, а также обсудить восточный, западный и российский путь маркетинга в эпоху постпандемии.

www.mapic-russia.ru

5 августа

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

Как трансформируется рынок складской недвижимости
Гостем пятничного эфира выставки MAPIC Russia 17 июля стал Николай Девятилов, коммерческий директор по индустриальной недвижимости Концерна "РУСИЧ". Николай поделился инсайтами рынка складской недвижимости и рассказал, как обстоят дела в этом секторе недвижимости.
29 июля
Итоги 1 полугодия 2020 года в офисной недвижимости
Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги первого полугодия 2020 года в сегменте офисной недвижимости.
22 июля

Все статьи и обзоры

14 620АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 65 компаний:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: