Апартаменты Москвы: рынок растет, цены снижаются

Сегмент апартаментов – один из самых динамичных на московском рынке недвижимости. Он характеризуется ростом спроса и предложения, которое против трендов в остальных сегментах прирастает объектами бизнес- и элит-классов, а также заметным увеличением числа проектов, предлагающих покупателям инвестиционные программы с доходностью от 6% до 15% годовых.

К началу октября 2015 г. на первичном рынке Москвы было выставлено на продажу 9 014 апартаментов, что на 5,7% больше, чем во II квартале текущего года. Продажи шли в 74 комплексах столицы, из которых четыре только вышли на стадию реализации и один, МФК «Искра-Парк» на Ленинградском проспекте возобновил их в сентябре 2015 года. Таким образом, за III квартал в продажу вышло 1570 новых апартаментов.

По объемам в Москве лидируют объекты бизнес-класса, на которые приходится 67% рынка, апартаменты комфорт и элит-классов занимают примерно одинаковую долю – 15% и 18% соответственно.

Объекты, вышедшие в продажу в III квартале 2015 г.

Название	Класс	Год ввода	Округ	Кол-во ап./апартаменты в продаже	Застройщик
Клубный дом на Серпуховском валу	премиум	4Q2016	ЮАО	38/38	Лидер-Инвест
Chekhov	элит	3Q2016	ЦАО	10/10	Vesper
ЗилАРТ	бизнес	4Q2018	ЮАО	429/429	ЛСР.Недвижимость-М

Источник: департамент маркетинга и консалтинга NAI Becar

Спрос и цена

Выход на рынок новых объектов, а также стимулирующие акции, которые проводит большинство девелоперов, привели к снижению стоимости апартаментов бизнес-класса в целом по рынку на 23% по сравнению со II кварталом 2015 г. В итоге средняя цена на конец сентября составила 267 488 рублей за 1 кв. м. По оценкам аналитиков NAI Becar, бизнес-класс в ближайшее время останется самым конкурентным сегментом, в котором девелоперы продолжат искать пути дополнительного привлечения покупателей.

Также небольшое падение на 1,10% показали апартаменты эконом- и комфорт-класса, средняя цена в которых составила 175 729 руб. за 1 кв. м. В свою очередь цены в элитных проектах вновь показали рост на 6,5% и составили в среднем по рынку 502 163 руб. за 1 кв. м.

«Из квартала в квартал отмечается рост спроса на апартаменты в Москве, - отмечает Александр Самодуров, генеральный директор NAI Becar Apartments. - К этому приводят не только низкие по сравнению с квартирами цены на апартаменты, но и высокое качество и удачная локация объектов, а также рост числа инвестиционных программ, предлагаемых девелоперами».

Инвестиционный инструмент

Сегмент апартаментов растет не только количественно, но и предлагает покупателям новые условия, в частности, аналитики NAI Becar отмечают тенденцию к развитию инвестиционных программ. Для московского рынка, на котором высок спрос на арендное жилье, инвестиционные покупки недвижимости - это оптимальный способ сохранить средства и получить прибыль с вложенного капитала. Поэтому развитие инвестиционных программ – логичный ответ рынка на нужды потребителей.

Условия доходности в апарт-проектах, которые их предлагают, колеблются от 6% в IQ квартале до 10% в Y’ES. В тоже время, эксперты NAI Becar отмечают, что абсолютное большинство проектов, несмотря на заявленную инвестиционную составляющую по сути нельзя причислить к инвестиционным продуктам. Дело в том, что абсолютное большинство заявленных объектов сдается по аналогии с квартирами. В итоге доходность этих проектов сопоставима с доходами от классической квартиры, сдаваемой собственником в аренду. Между тем, потенциал апартаментов значительно выше, так как управление ими - это совершенно особый, сложнейший вид бизнеса, требующий профессионализма и специальных компетенций персонала. В частности, апарт-отель «Вертикаль» под управлением NAI Becar обеспечивает инвесторам доходность 10-15%  за счет того, что проект предусматривает довольно короткие сроки проживания для арендаторов и большое количество дополнительных услуг, то есть управляется именно как апарт-отель, а не доходный дом.

Условия доходных программ проектов с инвестиционной составляющей (выставленных на продажу) на конец III квартала 2015 г.

Объект	Типы апарт. для сдачи	Мин. площадь  апарт. для сдачи	Цена руб./1 кв. м	Средняя стоимость долгосрочной аренды руб./мес.	Годовая доходность для собственника	Сервисные услуги (техническое обслуживание и эксплуатация)
						Стоимость сервисных услуг	Перечень сервисных услуг
Y’ES	студия	30 кв. м	179 300	40 000	10%	85 руб./кв. м/мес.	обслуживание инженерных систем
Орехово	студия	30 кв. м	196 000	40 000	10%	н/д	гостиничный сервис
Ландыши	стандарт	40 кв. м	151 000	40 000	8,2*%	н/д	круглосуточный ресепшн
Сады Пекина	стандарт	62 кв. м	540 000	250 000	7%	н/д	гостиничный сервис
IQ-квартал	стандарт	61 кв. м	500 000	300 000	6%	н/д	гостиничный сервис
*Прогнозируемые показатели

Источник: департамент маркетинга и консалтинга NAI Becar

В перспективе, по мнению экспертов NAI Becar, именно инвестиционная составляющая апартаментов будет привлекать все больше покупателей, а соответственно, будет расти предложение, так как альтернативные продукты на российском рынке пока не предлагаются. Более того, замечено смещение интересов собственников офисных объектов в сторону их перепрофилирования в апартаменты.

Перспективы рынка

По итогам III квартала видно, что рынок продолжает расти, и в первую очередь, за счет объектов бизнес-класса. За последние три месяца сразу несколько девелоперов заявили о строительстве крупных многофункциональных комплексов, в которых заложена апарт-составляющая. Наиболее крупным аналитики называют МФК бизнес-класса Match Point с 1,6 тыс. апартаментов, который планирует реализовать ООО «ВТБ Проект». МФК будет расположен напротив Парка Победы на Поклонной горе. В проекте предусмотрены как студии от 28 кв. м, так и апартаменты площадью 185 кв. м. Также девелопер заявил о строительстве волейбольной арены общей площадью почти 30 тыс. кв. м, включая подземный уровень с залами для тренировок и собственным паркингом, и рассчитанной на 3,5 тыс. зрителей. Сдача проекта намечена на IV квартал 2019 г.

К бизнес-классу принадлежит и еще один анонсированный проект, который реализуют компании Coalco и MR Group. Это «Пресня Сити», ранее носившая название «Хрустальные башни». Окончание строительства запланировано на III квартал 2018 г.

Кроме того, Градостроительно-земельная комиссия одобрила строительство административного комплекса с апартаментами на ул. Большая Ордынка, д. 28-32, Проектом предусмотрено появление здесь комплекса наземной площадью 9,599 тыс. кв. м, подземной – 5,356 тыс. кв. м.

Объекты, запланированные к выходу на стадию продаж в конце 2015-начале 2016 г.

Название	Класс	Год ввода	Округ	Кол-во апартаментов	Застройщик
ЖК Ясный	комфорт	2017-2018	ЮАО	н/д
Пресня Сити	бизнес	3Q2018	ЦАО	н/д
ЖК Match Point	бизнес	4Q2019	ЗАО	1200

Источник: департамент маркетинга и консалтинга NAI Becar

Справка о компании:
NAI Becar Apartments является подразделением Группы Компаний Becar и выступает экспертом в сфере апартаментов и апарт-отелей.  NAI Becar Apartments специализируется на оказании услуг для владельцев земельных участков и зданий, пригодных для редевелопмента под апартаменты и апарт-отели, а также осуществляет их дальнейшую продажу  частным инвесторам. Компания развивает сеть апарт-отелей под брендом «Вертикаль» на базе собственных или партнерских девелоперских проектов, а также занимается продвижением партнерской сети YE’S. Благодаря сотрудничеству с международными гостиничными операторами компания активно развивает сервисные апартаменты при классических гостиницах. Еще одним направлением деятельности компании является формирование инвестиционных портфелей институциональных и крупных частных инвесторов из апартаментов в апарт-отелях по всему миру.

Источник - пресс-служба NAI BecarЛСР. Недвижимость-М

22 октября 2015 г.

Новости Level Group выбирает формат «вайб-моллов» для торговой недвижимости Level Group представила обновленный подход к формированию торговых пространств в жилых комплексах. Компания делает ставку на качественно управляемую коммерцию, создавая «вайб-моллы». www.level.ru 6 июня ИТ-компания «Кью-центр» расширила свое офисное пространство в Москве. «Кью-центр» арендовал офисное помещение площадью 312 кв.м в БЦ «Квадрат», расположенном на Верейской улице, 11. www.primepm.ru 4 июня Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Паназиатская кухня лидирует по представленности в фуд-холлах в городах-миллионниках Этот тренд сохранится в ближайшие 2-3 года 3 июня В 2025 году Арабские Эмираты остаются приоритетным направлением для россиян при покупке зарубежной недвижимости Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам пяти месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают сохранять лидерство среди стран, наиболее востребованных у россиян для покупки недвижимости в 2025 году. На втором месте — Сербия. В пятерку также вошли Греция, Турция и Кипр. При этом Турция стала единственным направлением из топ-5, где все запросы связаны исключительно с приобретением недвижимости для собственного проживания, а не для участия в иммиграционных программ 3 июня Все статьи и обзоры