Офисы мелкой нарезки: лучше меньше, да лучше
В I полугодии 2013 года продано более 50% заявленных к продаже офисов мелкой нарезки в реконструируемых бизнес-центрах Москвы. Их реализацией занимаются системные игроки рынка, для которых редевелопмент коммерческой недвижимости является ключевым направлением: Stone Hedge, Sminex, Imagine Estate.
На рынке Москвы, в сегменте реконструируемых объектов, представлены офисные помещения в 14 качественных бизнес-центрах класса «В» и «В+», их общая площадь составляет около 120 тысяч квадратных метров.
Как отметила Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж инвестиционного фонда недвижимости «Stone Hedge», офисные помещения площадью от 50 до 150 квадратных метров продолжают пользоваться спросом на столичном рынке коммерческой недвижимости, а темпы их реализации выше, чем у крупных офисных блоков. «80% запросов на объектах «Stone Hedge» приходится именно на офисы мелкой нарезки, - рассказывает Анастасия Малкова, - В нашем бизнес-центре Neo Geo сейчас особенно успешно идут продажи именно малых офисных блоков: такие офисы составляют 60% от общего объема площадей, и интерес покупателей к ним только растет». Данные рынка подтверждают тенденцию: в бизнес-центре «Парк Мира» общий объем продаж составляет 60%, а «мелкая нарезка» в комплексе продана на 72%. В «Смарт Парк» малые офисные блоки проданы на 93%, при общем объеме продаж, составляющем 75% соответственно.
Большая часть продаваемых офисных помещений мелкой нарезки расположена в зоне от Третьего Транспортного Кольца (ТТК) до Четвертого Транспортного Кольца (ЧТК) (56%), 19% от общего объема предлагается в зоне от Садового Кольца до ТТК, 25% продается за пределами ЧТК.
Общий объем предложения офисов в реконструируемых БЦ по зонам расположения
Объем предложения офисов малой нарезки в реконструируемых БЦ по зонам расположения
Рынок уже поглотил все проекты с небольшими офисами, расположенные в ЦАО. Большинство офисных комплексов В и В+ классов, реализующих мелкую нарезку помещений, находятся в ЮАО (27%), ЗАО (24%), ЮВАО (23%) и СВАО (19%).
Объем предложения офисов малой нарезки в реконструируемых БЦ по округам
«Офисы мелкой нарезки реализуются в основном на начальной стадии строительства, когда стоимость квадратного метра на 30-45% ниже», - поясняет Анастасия Малкова. Так, в пределах ТТК, в строящемся объекте площади реализуются по цене от $3.500 до $4.500 за квадратный метр, на стадии ввода в эксплуатацию – уже от $4.500 до $6.500 за квадратный метр.
Средняя стоимость офисов малой нарезки в реконструируемых БЦ по зонам расположения, $ за кв. м.
Ценообразование зависит от расположения БЦ, стадии его готовности, стратегии реализации коммерческих площадей и качества самого здания. Например, в ЮАО разброс цен составляет от $3.200 до $4.900 за квадратный метр. В ЮЗАО предложение блоков маленькой нарезки минимально – всего 1% от общего предложения на рынке, здесь предлагаемые к продаже помещения можно приобрести по цене от $4.200 до $4.500 за квадратный метр. В ЗАО, ВАО, ЮВАО и ЮАО цены варьируются от $3.500 до $5.000 за квадратный метр.
Средняя стоимость офисов малой нарезки в реконструируемых БЦ по округам
| Округ | Цена, $ за кв. м. |
| ЗАО | 3.650-3.800 |
| ЮАО | 3.500-4.400 |
| СВАО | 5.200-6.700 |
| ЮВАО | 3.500-5.000 |
| ЮЗАО | 4.200-4.500 |
Основными покупателями небольших офисных площадей являются представители малого и среднего бизнеса. «Не секрет, что они, будучи не собственниками, а арендаторами помещений, наиболее уязвимы», - поясняет Анастасия Малкова. «При смене арендодателем ценовой политики, именно арендаторы небольших офисов вынуждены либо согласиться на менее выгодные условия владельца офиса, либо искать для себя новое помещение, осложняя свой бизнес неудобным переездом. Поэтому покупка небольшого, но все же своего офиса, становится выгодным решением вдвойне: безопасность от форс-мажорных обстоятельств и выгодные инвестиции в коммерческую недвижимость, которые окупаются уже через 7-8 лет».
Источник - РА «Домодвигов и Ко»
11 июля 2013 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
