На складском рынке Московского региона продолжаются колебания вакантности
По итогам 2-го квартала 2017 года доля вакантных складских площадей в Московском регионе снизилась до 11,3 % по сравнению с 12,8 % в предыдущем квартале, следует из отчета консалтинговой компании JLL. В абсолютных цифрах показатель составляет 1,47 млн кв. метров, что является самым низким значением за последний год.
"Показатель вакантности московского складского рынка волатилен на протяжении последнего года и демонстрирует ежеквартальный рост или снижение в диапазоне 0,5-1,5 п.п.", – говорит Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.
Объем ввода качественных складских площадей в Московском регионе в 1-м полугодии 2017 года был минимальным за последние пять лет, он составил всего 200 тыс. кв. метров. Из них 142 тыс. кв. метров приходится на здания, введенные в эксплуатацию во 2-м квартале. К вводу до конца года в Московском регионе заявлено 470 тыс. кв. м складских площадей. Таким образом, совокупный объем нового предложения по итогам 2017 года может составить менее 670 тыс. кв. м, что будет ниже показателя предыдущего года на 13 %.
По словам Оксаны Копыловой, на рынке продолжает сохраняться относительно низкая доля сделок, заключенных по еще не построенным зданиям. Так, в 1-ом полугодии 2017 года было законтрактовано 24 % новых площадей. В объектах, анонсированных к вводу до конца года, арендовано, куплено или строится под конкретного клиента – 20 %. "Для сравнения, в прошлом году 40 % площадей реализовывалось под клиента, а ранее, в 2012-2014 годах, средний уровень законтрактованных помещений в объеме строительства достигал 50-80 %", - пояснила эксперт.
При этом, объем новых сделок аренды и продажи в Московском регионе во 2-м квартале составил 343 тыс. кв. метров, в целом за полугодие – около 472 тыс. кв. метров по сравнению с 391 тыс. кв. метров в аналогичном периоде 2016 года. Показатель спроса по итогам года может составить около 900 тыс. кв. метров, что будет сопоставимо с результатами 2016 года. По итогам полугодия 81% сделок был заключен в уже введенных объектах, то есть спрос продолжает фокусироваться на свободных и готовых к использованию площадях.
Основными драйверами спроса на складские помещения в 1-м полугодии стали производственные компании и ритейлеры: их доля в объеме новых сделок составила 32 % и 26 % соответственно. Стоит отметить, что доля производственных компаний впервые существенно выросла, вдвое превысив привычный уровень (около 15 %).
"Прошедшее полугодие показало высокую активность со стороны ритейлеров и дистрибьюторов, ищущих площади в первую очередь для переезда, реже – для расширения складских объемов, а также со стороны производственных компаний, – комментирует региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. Вячеслав Холопов. – Оптимизация занимаемых площадей, пересмотр внутренних бизнес-процессов и акцент на оптимизации внешней логистики приводят к изменению запросов компаний. Арендаторы ищут помещения с большим количеством ворот, меняют внутреннюю логику операций, требуют от девелоперов изменения конфигурации и формата здания. Помимо этого, производственные компании рассматривают долгосрочные решения и оценивают возможности по строительству специализированных зданий; эти сделки будут анонсироваться позже и существенно повлияют на объемы строительства и ввода в 2018 году".
Уровень средних ставок аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам сохраняется в диапазоне 3,0-3,8 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). В целом можно констатировать, что диапазон ставок складского рынка сузился, при этом дифференциация предложений в зависимости от близости к Москве стала невыраженной и наблюдается только на больших расстояниях (50 км от МКАД и далее).
По мнению экспертов JLL, до конца 2017 года ставки аренды в Московском регионе будут находиться на том же уровне. "Рост ставок будет возможен только при снижении доли вакантных площадей минимум на 5 п.п. или существенном сокращении объема крупных складских площадей – от 30 тыс. кв. м, предлагаемых в одном здании, – добавляет Вячеслав Холопов. – Прошедшая половина года характеризовалась стабильностью: объемы строительства умеренны, арендные ставки сохраняются на одном уровне, доля свободных площадей колеблется в диапазоне 11-12 %. Это может быть сигналом начала постепенного восстановления баланса спроса и предложения в складском сегменте".
14 июля 2017 г., TheProperty.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
