Путин и жилье
Если принимать за чистую монету обещания кандидата в президенты Владимира Путина, Россию вскоре ждет ипотечная революция. Уже через несколько лет для большинства граждан России покупка квартиры из неразрешимой задачи, связанной еще и с риском непосильной кредитной кабалы, превратится в необременительную рутину. Чтобы это стало реальностью, нужны лишь политическая воля, бюджетная дисциплина и работоспособное правительство.
Кандидат неправ
«Пока ипотека недоступна для большей половины среднего класса, особенно в крупнейших городах, где стоимость жилья завышена»,— пишет в очередной статье Владимир Путин. Выражение «большая половина» должно резать слух отдельным читателям. Другим хотелось бы после слова «завышена» увидеть либо дополнение («кем завышена? кто виноват? как будет наказан?»), либо пояснение — отчего ценообразование на жилье признано нерыночным. Ведь на рынке не бывает завышенных или заниженных цен, лишь высокие и низкие. И лишь в сравнении, например, с доходами или ценами в других странах. Впрочем, не будем придираться ни к стилистике, ни к прорывающемуся неверию в рыночные механизмы. Первое легко лечится при помощи грамотного редактора, второе, видимо, вообще свойственно большинству политиков в мире и не лечится никак.
Впрочем, всерьез спорить с премьером мало кто возьмется: и жилье во многих российских городах безбожно дорого, и уровень процентных ставок просто не позволяет подступиться к ипотеке.
Москвичи и другие «жители крупнейших городов», правда, наверняка обнаружат тут изрядную дозу лицемерия. В Москве покупка квартиры «с нуля» доступна лишь меньшинству жителей, единицам, а вовсе не половине среднего класса. В Белом доме, похоже, не хватает не только грамотных редакторов, но и экономических советников, а восприятие Путина явно искажено высоким уровнем доходов его окружения.
Алгебра неравенства
Чтобы в этом убедиться, достаточно ипотечного калькулятора на одном из банковских сайтов. Если принять цену столичного квадратного метра за 155 тыс. руб. (данные IRN, по Росстату — чуть выше), а ставку по ипотеке — в 12% годовых (нынешний средний уровень), окажется, что ипотечный кредит на 20 лет с ежемесячной выплатой 100 тыс. руб. позволяет купить квартиру площадью 58,5 кв. м. Приличная «двушка» или маленькая «трешка» — относительно приличные условия существования для семьи с ребенком. Если детей двое и они разного пола, уже может быть маловато. По крайней мере, в представлениях среднего класса.
Неудивительно, что для таких людей более рациональным выбором может быть аренда. Снять подобную квартиру в столице можно за 40-50 тыс. руб.
Банк (может быть) выдаст такой кредит, если ежемесячные выплаты составляют примерно 50% ежемесячного дохода семьи. То есть среднедушевой доход семьи из трех-четырех человек должен быть как минимум 50-70 тыс. руб. в месяц. Если исходить из доступных данных Росстата о распределении москвичей по доходам (см., например, «Деньги» от 7 марта 2011 года), оказывается, что эта семья, как правило, принадлежит к наиболее обеспеченным 30%.
Стоит оговориться: это «салфеточный» расчет. Он не учитывает ни первого взноса, ни наличия других кредитов, ни страховок и комиссий, ни расходов на ремонт, ни риска временного снижения доходов, ни ожиданий заметного роста цен на жилье. На практике, чтобы решиться на такой вариант кредитного рабства и не отказывать себе во всем, семье москвичей нужен доход от 300 тыс. руб. в месяц, что уже передвигает их в другую категорию — 10-20% наиболее обеспеченных. Это уже никак не средний класс, зачастую даже не наемные работники, а владельцы бизнесов.
Большей части «рассерженных горожан», того самого среднего класса, который уже третий месяц выходит с протестами, судя по соцопросам, не потянуть не то что такой ипотеки, им машину-то не купить.
Впрочем, иногородним гражданам и гражданкам, которых автобусами и самолетами везли на Поклонную митинговать за Путина, купить жилье немногим проще. Согласно Росстату, среднедушевой доход выше 35 тыс. руб. в месяц лишь у примерно 12% населения страны (причем не меньше четверти из них живет в Москве), а средняя цена квадратного метра в стране — около 60 тыс. руб. То есть порядка 10% жителей остальной России, затянув пояса потуже и отдавая банку по 40 тыс. руб. в месяц, могут позволить себе те же скромные 60 кв. м в кредит на 20 лет.
Владимир Путин, впрочем, уверен, что «четверть граждан имеет возможность построить или приобрести новое жилье». Возможно, его расчеты точнее, хотя невозможно отделаться от подозрения, что в них заложено то, что москвичи — чуть ли не поголовно — способны купить квартиру, скажем, в Ивановской области (там они впятеро дешевле). Или что под жильем подразумеваются семиметровые «клоповники». А вот в чем он точно прав, так это в том, что «именно снижение доступности жилья воспринимается многими нашими гражданами как снижение качества жизни по сравнению с СССР».
Окончательное решение жилищного вопроса
К 2020 году, обещает Путин, новое жилье будет доступно 60% граждан, а к 2030-му удастся эту проблему снять. И предлагает довольно конкретную программу вполне рыночных мер, за счет которых этого можно добиться. Как будто этот кусок статьи в «Комсомолке» писал другой человек.
Нового там немного. Перечень давно известных рецептов: как увеличить предложение жилья, как снизить его себестоимость, как уменьшить ставку по ипотечным кредитам. Что-то более подробно, что-то — менее. Что-то могло быть сделано много лет назад, и тогда закономерен уже набивший оскомину вопрос о том, чем кандидат в президенты занимался последние 12 лет. Что-то — нет, и тогда нельзя не согласиться с объяснением самого Путина, что раньше для этого не было условий.
«Первое — снижать стоимость строительства… за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес». Заменить многочисленные разрешительные процедуры уведомительными и устранить «искусственный монополизм как строителей, так и поставщиков базовых строительных материалов». Это позволит «снизить цены на современное комфортабельное жилье не менее чем на 20%, а в отдельных регионах — до 30%».
Между прочим, Путин недвусмысленно указывает на тех, кто сейчас присваивает себе эту ренту. Это «родственники и знакомые людей, руководивших в свое время этими регионами». Зная, что в стране строится около 60 млн кв. м жилья в год, можно даже оценить приблизительный размер ренты — 100 млрд руб. в год.
«Второе. Введение в экономический оборот большого количества земельных участков… При этом земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты,— бесплатно».
«Третье. Цена ипотеки должна снизиться вместе со снижением инфляции,— так было написано в „Комсомолке“, а буквально на следующий день господин Путин конкретизировал: — До 3-4% годовых». Это уже серьезно. Ипотечный калькулятор неумолимо подсказывает: даже при неизменных доходах населения и даже если цены на жилье не удастся снизить, это все равно означает, что везде, кроме Москвы, ипотечный платеж в 10 тыс. руб. в месяц или меньше обеспечивает нормальную или большую квартиру (порядка 100 кв. м).
Здесь, правда, Владимир Путин на рынок не очень-то рассчитывает: отчасти это будет достигнуто за счет «субсидирования процентной ставки» для некоторых категорий граждан. Откуда деньги? Высвободятся «после завершения олимпийских строек в Сочи, объектов АТЭС на Дальнем Востоке, а также после завершения программы обеспечения жильем офицеров Вооруженных сил».
Наконец, четвертое. «Создать цивилизованный рынок арендного жилья». Все логично: увеличиваем предложение, не мешает еще и спрос на покупку жилья сократить. Еще бы как-нибудь стимулировать переезд пенсионеров в квартиры поменьше и подешевле, чтобы их жилье перераспределялось в пользу более экономически активных граждан, но об этом перед выборами даже заикаться — самоубийство.
Ипотека на песке
Главная претензия, которую предъявляют критики предвыборной кампании премьера,— в ней нет мечты. Чего-то, что только кажется невозможным, а на самом деле выполнимо.
«Ипотечная революция» — вполне реальный претендент на эту роль. Тем более что Россия как никогда близка к тому, чтобы выполнить необходимое условие массового распространения кредита на жилье. По крайней мере, формально. Инфляция рекордно низка — 6,1% за 2011 год, 4,2% в годовом исчислении по состоянию на начало февраля. Это настолько удивительно, что часть собеседников «Денег» еще не осознала происходящее.
Например, вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц, объясняя, почему «объективная средневзвешенная ставка должна составлять 12%», сказал: «Инфляция по итогам года — более 7%. С такими показателями надо платить по депозиту минимум 7%, и даже больше, чтобы выходила положительная доходность. То есть выходим на 8% и плюс средняя маржа 4%».
Впрочем, 4% — искусственно низкий уровень. Как только пройдут выборы, будут подняты тарифы, акцизы и расходы бюджета, а отток капитала прекратится, нас, возможно, ждет определенное ускорение инфляции. Но в перспективе два-три года ее снижение до 3-4% выглядит вполне реалистичным. Разумеется, при условии, что, переехав в Кремль, Путин немедленно забудет о многочисленных предвыборных обещаниях, а бюджетной политике удастся избежать шизофрении.
Если так, то целевой ориентир ставки в 3-4%, о котором говорит замдиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрей Семенюк, не просто мечта. Впрочем, по его словам, разрыв между уровнем инфляции и ставкой «в 2015 году должен составлять 2,5%, дальше — 2% и менее». Чтобы получить рыночную ставку в 4% (примерно столько сейчас стоит ипотека в США), надо добиваться инфляции в 2%.
Еще одна причина, по которой Россия практически обречена на рост ипотеки,— ее крайне низкое проникновение (см. таблицу). Объем задолженности по жилищным кредитам здесь всего около 1,5 трлн руб., меньше 3% ВВП. Для Европы нормальный уровень — десятки процентов ВВП, даже на Украине это почти 10% ВВП.
Собственно, быстрый рост заметен уже сейчас. По итогам 2011 года было выдано 520,8 тыс. кредитов на 713 млрд руб., что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает аналогичный показатель 2010 года, отмечается в справке АИЖК.
Замдиректора стратегического и организационного департамента Абсолют-банка Равиль Нигматов уверен, что в краткосрочной перспективе «темпы роста ипотечного рынка будут увеличиваться даже при сохранении текущего статуса». Впрочем, в отношении более длительных сроков банкиры осторожнее. Директор департамента розничного бизнеса ОАО «Нордеа банк» Вячеслав Лясевич говорит, что «сложно ответить на вопрос, что будет с ипотекой в России через 20 лет».
Проклятые вопросы
На самом деле почти невозможно ответить и на вопрос, что будет с рынками жилья и жилищного кредитования не только через 20, но и 3-5 лет.
Допустим, что снизить инфляцию до пресловутых 2% не получится. Значит, чтобы снизить ставки до обещанных 4%, надо субсидировать разницу с рынком. Даже сейчас, когда на это нужно всего около 100 млрд руб. в год, никто не отваживается заложить эти расходы в бюджет. А если мы по проникновению ипотеки дойдем до уровня, скажем, Польши и потребуется уже 600 млрд руб.? Не говоря уже об Эстонии или Норвегии.
Или предположим, что удается радикально снизить инфляцию и процентные ставки (на минуту забудем про мировой кризис и отток капитала). Тогда субсидирование либо не понадобится вовсе, либо окажется посильным для бюджета.
Как совместить скачкообразный — в разы — рост спроса на внезапно ставшее доступным широким массам жилье и обещанное снижение цен на квартиры? За счет пропорционального роста предложения? Вряд ли. Нужно не только построить новые дома, нужно построить заводы стройматериалов, дороги и прочие коммуникации. Для этого потребуются и инвестиции, и время.
Впрочем, идея «ипотечной революции» лишь на первый взгляд кажется немногим лучше, чем построение коммунизма к 1980 году или обеспечение каждой советской семьи отдельным жильем к 2000-му. На самом деле при наличии политической воли и работоспособного правительства эта миссия выполнима.
Объем ипотечного кредита (% ВВП)
Нидерланды 107
Великобритания 85
США 77
Испания 64
Германия 47
Франция 41
Латвия 36
Венгрия 25
Польша 19
Чехия 13
Болгария 12
Украина 9
Турция 6
Россия* 3
* Россия — 2011 год.
Источник: European Mortgage Federation, расчеты «Денег».
Фото: Владимир Миловидов / Коммерсантъ
21 февраля 2012 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
