Бизнес-метры: на разных полюсах
По прогнозамэкспертов, в наступившем году в сегменте коммерческой нед2000вижимости усилятсятенденции, наметившиеся уже в 2010-ом. Главной из них станет своеобразнаяполяризация рынка. Спрос и, соответственно, цена на наиболее качественные ипривлекательные для бизнеса офисные и торговые объекты продолжат динамичныйрост. Тогда как собственникам менее концептуальных помещений придется приложитьнемало усилий, чтобы найти арендаторов и заставить работать пустующиеквадратные метры.
Всеядные вблагополучный 2008 год арендаторы почти без разбора занимали пустующиеквадратные метры и в новых современных концептуальных торговых центрах, и вовстроенных помещениях на проходных улицах города, и даже в небольших киосках ипавильонах на остановках общественного транспорта. Не меньшим спросомпользовались и офисы, тем более, что действительно качественного предложения нарынке было ограниченное количество. Но затянувшийся экономический кризиспоказал, кто есть кто на самарском рынке коммерческой недвижимости. Уже ксередине 2009 года произошла серьезная ротация арендаторов. Во-первых,претендентов на бизнес-метры стало значительно меньше – сразу масса местных и региональныхкомпаний сократили планы развития или вообще ушли из региона. Во-вторых,образовавшиеся лакуны –освободившиеся наиболее привлекательные помещения – почти сразу же заполнилисьарендаторами, которые предпочли сменить место дислокации бизнеса на болеекачественные, комфортные и, главное, выгодные с точки зрения посетительскоготрафика и близости целевой аудитории.
Тем не менее кконцу 2009 года при совокупной площади всех самарских крупноформатных объектовторговой недвижимости в почти 860 тысяч квадратных метров доля вакантныхплощадей оставалась существенной. По данным Поволжского Центра Развития наначало 2010 года пустовало почти 13% (около 111 тысяч кв. м) арендопригодныхплощадей в торговых и торгово-развлекательных центрах различного формата.
Еще более остропроблема с «недозаполненностью» стояла в начале 2010 года в сегменте самарскихофисных центров. При общей площади всех БЦ классов «A», «В», «С» в 374 тысячи кв. м долясвободных помещений в начале 2010 года составляла порядка 16%, или 61,4 тысячикв. м.
Однако уже к концу2010 года доля вакантных площадей как в сегменте крупноформатной торговойнедвижимости, так и в сегменте бизнес-центров существенно сократилась. Поданным аналитиков Поволжского Центра Развития, в начале января 2011 годасвободных помещений в ТЦ и ТРЦ стало значительно меньше. Доля вакантных метровсократилась до 9,6% к совокупной площади самарских торговых центров. Так насегодняшний день в ТЦ и ТРЦ свободно около 75,4 тысячи квадратных метров.
К началу 2011 годадоля вакантных площадей в самарских бизнес-центрах уменьшилась до 10%. Впересчете на реальные «квадраты» на сегодняшний день в офисниках Самары пустуетоколо 38,5 тысяч кв.м.
Повышение спроса именнона качественные помещения в ТЦ и ОЦ практически все эксперты региональногорынка коммерческой недвижимости коммерческой недвижимости. Как отмечает заместитель директора УК «Эл-Траст»Вячеслав Рандаев, многие арендаторы в течение всего 2010 года пересматривалипринципы размещения своих магазинов или офисов в сторону повышенияэффективности как с точки зрения повышения продаж, так и с точки зрениясокращения затрат и издержек на аренду. В результате даже в только чтооткрывшихся торговых и офисных центрах за год удалось заполнить основную частьарендопригодных площадей. «На сегодняшний день в Самаре фактически нет ниодного совершенно пустующего бизнес-центра. В среднем по городу «загрузка» ОЦсоставляет около 70%. Недостатка в арендаторах не ощутили даже недавнозапущенные в эксплуатацию объекты. Так БЦ «Скала-Холл» к концу года былзаполнен на 70%. В листе ожидания на аренду в офисной части ТОЦ «Вертикаль» – претенденты на 80% помещений», – отмечает Вячеслав Рандаев.
В базе объектов недвижимости сайта Dom63.ruнаходится 695 объявлений о сдаче в аренду коммерческих площадей. Из них 315 – офисы,140 – торговые помещения, 33 – производственные объекты, 95 – склады и 112 –площади свободного назначения. Кроме того, на сайте размещено 561 объявление опродаже коммерческих площадей. Большая часть из них – офисы (204 объекта),торговые помещения (135 объектов) и объекты свободного назначения (168объявлений)
Аналогично обстоятдела со стартовавшими в 2010 году проектами крупных самарских торговых центров.«По сути, получилось так, что еще до кризиса самарский рынок был насыщенторговыми площадями. Поэтому сейчас и в ближайшие годы будет происходитьпостоянное перераспределение арендаторов между наиболее качественными,концептуальными и конкурентоспособными объектами», – считает г-н Рандаев.
К примеру, ТРК«Вива-Лэнд» на проспекте Кирова, официальное открытие которого произошло вначале прошлого года, на сегодняшний день заполнен арендаторами почти «подзавязку», хотя еще при запуске порядка 50% арендопригодных площадей пустовали.Стоит отметить, новому торговому центру удалось «переманить» развлекательныйякорь ТЦ «Империя». Детский досуговый центр, располагавшийся на верхнем этажепервого корпуса, предпочел, сменив название, передислоцироваться в «Вива Лэнд».
Кстати, «Империя»теряет арендаторов не только за счет конкуренции с «Вива Лэндом». Оставшиесядва якорных арендатора, располагавшихся в старом корпусе «Империи», – супермаркет бытовой техники иэлектроники «Эльдорадо» и обувной «Палатин» – «променяли» привычное место размещения на открывшийся пососедству торговый центр компании X5retail group «Самолет».
Приведенные примерынаглядно иллюстрируют общую и, пожалуй, наиболее актуальную тенденцию рынкакоммерческой недвижимости, характерной как для офисного, так и для торговогосегмента. Подобное смещение спроса в сторону качественных во всех отношенияхобъектов не могло не сказаться на уровне цен на квадратные метры.
«Помещенияв местах с хорошим трафиком легко находят своих потребителей и за 2010 годприбавили в арендной ставке (что особо заметно по динамике средних ставок наприкассовые зоны и входные группы в крупных популярных ТРК, где нет свободныхплощадей даже для небольших корнеров в торговых галереях)», – отмечает заместитель директора Поволжского ЦентраРазвития Андрей Савельев. За последний год средние арендные ставки напомещения в торговых центрах возросла на 22,2% и составили по данным на январь2011 года свыше 1,5 тысячи рублей за кв.м. в месяц. Причем наибольший скачокпроизошел именно в сегменте суперокружных торговых центров. Арендные ставки вэтом сегменте возросли на 19,6% и в начале января 2011 года составили более 2,4тысячи рублей за кв. м в месяц.
«С другой стороны, площади с низким трафиком (в первуюочередь в некачественных ТЦ) продолжают терять в средней ставке», – сообщаетг-н Савельев.
Подобная поляризация цен на рынке коммерческой недвижимости,когда хорошие и качественные предложения стабильно прибавляют в цене, а менеерентабельные и эффективные с точки зрения размещения бизнеса – дешевеют,происходит и в сегменте офисной недвижимости. «Конечно, офисная недвижимостьменее коньюктурна: успешность бизнеса менее зависима от состояния,характеристик и местоположения самого помещения, где размещается офис. Однако ив этом сегменте в последнее время усиливается дифференциация арендных ставок», –считает заместитель директора компании«Мониторинг национального рынка недвижимости» (в консорциуме с ПЦР) ОксанаНикитина.
В среднем по городу арендные ставки на офисные «квадраты» вБЦ увеличились на 12% и составили около 760 рублей за кв. м в месяц.
В ближайшей перспективе наметившаяся на рынке коммерческойнедвижимости поляризация цен и смещение спроса в сторону более качественныхобъектов сохранится. Кроме того, усилить ее могут несколько заявленных на 2011год открытий торговых и офисных центров различного формата. Однако подобноеусиление конкуренции наверняка сыграет только в пользу потребителямкоммерческих площадей – арендаторов.
10 февраля 2011 г., dom63.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
