Инвестиции: россияне обходятся своими силами
Постепенно приходя в рабочий ритм после длительных новогодних каникул, Россия начинает подводить итоги ушедшего года и пытаться увидеть, что можно ждать от года грядущего. Показатели эти неофициальные, но уже они дают представление об общем оживлении рынка недвижимости, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». По оценке компании Jones Lang LaSalle (JLL), объем инвестиций в недвижимость России уже превысил самые оптимистичные прогнозы, составив $4,919 млрд (что превысило уровень 2009 г. на 52% и оказалось на 23% выше собственного прогноза JLL на прошлый год).
Государственные структуры в основном публикуют официальную статистику не раньше февраля, а вот аналитики компаний вынуждены работать быстрее, пользуясь предварительными и неофициальными данными. Что ж, как гласит древняя мудрость, «сказанное правильно, но не вовремя – неверно».
Главный вывод, который можно сделать из первых опубликованных отчетов компаний – доминирование российских инвесторов над иностранными, отмечают аналитики www.irn.ru. По оценке JLL, российские инвестиции составили 79% общего объема (см. диаграмму).
Стоит обратить внимание на показатель «Конфиденциально» (9%). Чаще всего за ним скрываются кипрские и другие офшорные компании, за которыми стоят все те же российские бенефициары. Показатель Швейцарии скорее охватывает транснациональные корпорации и инвестиционные фонды – многие из них зарегистрированы именно там. Таким образом, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», российские инвестиции составляют абсолютное большинство.
Среди сегментов рынка, которые пользовались популярностью в глазах инвесторов, абсолютным преимуществом пользовались офисы. Но нужно учитывать особенности подсчета: JLL не включает в показатели приобретение менее 30% объекта для собственного размещения, покупку земельных участков, создание СП, прямые продажи жилья конечным пользователям. То есть из статистики исключаются все жилые новостройки и большинство коттеджных поселков, участки без подряда и т.д. Исходя из такого подхода, почти половина (46%) всех денег была вложена в офисы, несмотря на еще не до конца снятые «растяжки» и другие рекламные предложения о налоговых каникулах и других скидках для арендаторов. На втором месте – жилье (только 19%), поскольку прямые продажи покупателям (по 214-ФЗ) по этой методике не учитываются. Но о рынках новостроек и жилья в целом можно подробно прочитать в статьях «Недвижимость Москвы и России в 2011 году» и «Картина маслом»: новстройки возрождаются».
«2010 год стал поворотной точкой для инвесторов. Мы увидели смену рыночных тенденций: арендные ставки росли, доля вакантных помещений снижалась и вместе с этим снижались ставки доходности. Возросла активность среди инвесторов: большинство пыталось приобрести недвижимость, поскольку рыночная ситуация играла им на руку. Активность инвесторов трансформировалась в большой объем инвестиционных сделок, крупнейшие из которых пришлись на окончание года. Офисная недвижимость сохранила лидирующее положение – в этом сегменте было совершено более 85% от общего объема транзакций. В следующем году офисы сохранят свою привлекательность, особенно среди институциональных инвесторов. Интересен также факт, что основными игроками на рынке стали российские инвесторы, чей подход к оценке инвестиционных рисков позволил им совершать транзакции по очень привлекательным ценам», – говорится в отчете Cushman & Wakefield по рынку инвестиций за 2010 г.
По общему объему инвестиций в будущем году прогноз JLL также оптимистичен – прогнозируется 30% дальнейшего роста. Объемы составят $6,4 млрд, $5,2 млрд из которых придутся на инвестиции в коммерческую недвижимость. На рынке уже были закрыты сделки с участием иностранного капитала. В данный момент отечественные и иностранные инвесторы демонстрируют практически равный интерес.
Во второй половине 2010 г. проявилось заметное оживление инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости Москвы, говорится в последнем отчете (за 11 месяцев 2010 г.) NAI Becar. Говорить о каком-либо существенном росте вложений, по мнению ее специалистов, еще рано, однако очевидно, что интерес инвесторов к рынку постепенно возвращается. Наиболее активными стали российские институциональные инвесторы, а также банки.
Предметами инвестиций в большинстве сделок стали офисные помещения (готовые объекты с максимальной заполняемостью и долгосрочными арендными договорами), а также объекты, приобретаемые под собственные нужды.
Общий объем инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Москвы в 2010 г. составил около $1,6 млрд.
Одной из тенденций стало появление на рынке инвестиционных сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости, тогда как ранее практически весь объем сделок был сконцентрирован в офисном сегменте. По итогам января-ноября на данный сегмент приходится 70% всех инвестиций на рынке. Доля торговой недвижимости составляет 12% (около $210 млн).
Компания Объект Площадь, кв, м Сумма сделки Торговая недвижимость
24 января 2011 г., irn.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
