Как банкиры размораживают стройки
В 2010 году банковское кредитование строительства начало восстанавливаться, но денег хватает только на завершение остановленных во время кризиса проектов.
Важнейшим индикатором финансового кризиса и в России, и в мире стал сектор недвижимости. В России именно строители были потребителями самых крупных и самых «длинных» банковских займов. Кризис привел к почти полному «обнулению» спроса на недвижимость и резкому удешевлению стоимости залогов. Неприятности, которые претерпели банки, слишком «вложившиеся» в девелопмент, общеизвестны. Тем не менее, в 2010 году кредитование строительного сектора начало медленно восстанавливаться.
Только цифры. По статистике ЦБ, за 2009 год общая сумма задолженности строительного сектора перед банками практически не изменилась, но за 9 месяцев 2010 года она выросла примерно на 11% до 1,2 трлн рублей. То есть рост «строительного» кредитного портфеля возобновился, хотя и не такими, как раньше, темпами (за 2008 год он вырос на 36%, за 2007-й – на 87%). За 10 месяцев 2010 года строителям выдано 902 млрд рублей кредитов в рублях, в то время как за аналогичный период предыдущего года – 695 млрд. По сравнению с кризисным периодом интенсивность выдачи кредитов строителям выросла на 30%.
За все время кризиса статистика Центробанка не фиксировала снижения доли строительства в кредитном портфеле банковской системы. Более того, этот показатель даже растет, хотя и очень медленно: на начало 2008 года он составлял 6%, год спустя – 6,1%, а сейчас это уже около 6,4%.
Однако официальная статистика не отражает, насколько в реальности уменьшился «поток» финансовых ресурсов от банков к строителям. «Все дело в том, что зависшие, реструктурированные и просроченные кредиты никуда не исчезли (они составляют до 80% в общей сумме), – объясняет Эдуард Савуляк из Tax Consulting U.K. – На новые, выданные на достройку, по факту реструктуризации приходится не более 20% портфелей». Поэтому неудивительна оценка генерального директора компании «МонАрх-девелопмент» Андрея Бакуничева, который считает, что сегодня объем кредитования девелоперов в три раза меньше докризисного.
Замри-отомри. Отсутствие банковских кредитов привело к заморозке строительных проектов, а их возобновление в 2010 году – соответственно к частичной разморозке.
Сколько строительных площадок было заморожено, точно неизвестно. Оценки экспертов здесь сильно рознятся. Например, коммерческий директор компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев уверен, что во время кризиса было приостановлено строительство около 30% объектов. Гораздо большую цифру называет Эдуард Савуляк – от 70 до 80%. Директор компании AZIMUT Hotels Company Александр Гендельсман вообще оценивает долю остановленных строительных проектов в 85%. Во всяком случае, очевидно, что на сектор коммерческой недвижимости «заморозки» обрушились с большей силой, чем на жилищный. Эксперты агентства «Инвесткафе» считают, что во время кризиса почти 90% проектов по коммерческой недвижимости были заморожены.
Правда, сейчас благодаря возобновлению финансирования часть строек опять возобновлена, однако их доля сравнительно невелика. Эдуард Савуляк считает, что возобновлено сегодня от 10 до 20% замороженных во время кризиса проектов. С этой оценкой согласен Андрей Бакуничев. Александр Гендельсман более оптимистичен и полагает, что процент «расконсервации» к настоящему времени достигает 30%. Таким образом, можно констатировать, что к сегодняшнему дню более половины всех проектов, которые кризис застал в незавершенном состоянии, до сих пор пребывают в состоянии заморозки.
Кто кредитует. На вопрос о том, насколько по сравнению с докризисными временами уменьшилась доля банковских кредитов в финансировании строительных проектов, эксперты трех организаций (AZIMUT, Российского союза строителей и «Инвесткафе») дали примерно одинаковые цифры: если в 2008 году на заемные средства приходилось примерно 90% бюджета строительства, то к концу 2010 года речь уже шла о 70% и менее.
При этом возобновили финансирование строительства только крупнейшие государственные и частные банки: ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, МДМ, Альфа, Уралсиб, Банк Москвы. Заместитель начальника аналитического отдела «Инвесткафе» Александра Лозовая объясняет это тем, что у крупнейших банков гораздо больше возможностей привлекать «длинные» и дешевые ресурсы для кредитования строительных проектов, которые предполагают длительные сроки реализации и в текущих условиях обладают повышенным риском. К тому же надо учитывать, что через госбанки финансируется значительное количество государственных строек – АТЭС-2012, Универсиада-2013, Олимпиада-2014, ЧМ-2018, где гарантом возврата средств по сути выступает государство.
Что касается остальных банков, то, как отмечает руководитель рабочей группы по финансированию строительства Российского союза строителей (РСС) Михаил Уринсон, многие банки из топ-100, заявляя о готовности финансировать застройщиков, предъявляют слишком жесткие требования, которые большинство заемщиков в текущих условиях не могут удовлетворить.
Сбербанк атакует. Оценки экспертов подтверждаются финансовыми данными. Если сравнить статистику ЦБ с международной отчетностью крупнейших банков, то можно увидеть, что во время кризиса произошло серьезнейшее перераспределение «строительного кредитного портфеля» в пользу крупнейших банков и в особенности Сбербанка. Каждый третий строительный кредит в стране сегодня выдан Сбербанком. Вообще же более 60% всех банковских кредитов строительству приходится на три главных кредитора: Сбербанк, ВТБ и ВЭБ.
Правда, крупнейшие банки проводили неодинаковую политику. Если Сбербанк и Банк Москвы наращивали кредитование строительства, то ВТБ явно выходил из сектора. С января 2009-го по октябрь 2010 года сумма кредитов ВТБ строителям снизилась почти на треть (с 374 до 254 млрд рублей), а доля строительства в кредитном портфеле банка уменьшилась с 14 до 9%. За этот же период в Сбербанке этот показатель вырос с 5,3 до 7,2%. Из чего можно сделать вывод, что в ВТБ поняли, что до кризиса «залезли» в строительство слишком глубоко, и дали «задний ход». Сбербанк же практически заменил «младшего брата» на этом поприще.
Некоторые проекты позволяют говорить, что это вполне осознанная политика Сбербанка, который, пользуясь «проседанием» рынка, пытается укрепить в нем свои позиции. Примером этого может стать уникальный договор по созданию комплекса из 14 коттеджных поселков в Истринском районе Подмосковья. Особенность этого проекта в том, что Сбербанк будет кредитовать не только строительство, но и приобретение земельных участков, причем, вопреки традициям, в качестве залогов будут выступать сами земельные участки, даже без договоров подряда. До сих пор банкиры предпочитали не связываться с подмосковной землей, юридическая чистота которой оставляет желать лучшего. А если и решались давать под нее кредит, то лишь под залог заведомо более дорогой городской недвижимости. Сбербанк же поступил вопреки традициям.
Риск-менеджмента после кризиса. Тяжелый опыт, полученный банками во время кризиса, не мог не отразиться на их подходах к оценке кредитуемых проектов и обеспечению предоставленных займов.
Сегодня для анализа и просчета возможных рисков банки тратят гораздо больше времени и сил, чем раньше. «Для проверки девелоперских проектов банки сохранили набор докризисных кондиций. Но подход к проверке проектов и застройщиков стал более жестким: проверяются экономическая безопасность, финансовая стабильность компаний», – комментирует Андрей Бакуничев («МонАрх-девелопмент»). Главное – банки стали «мониторить» реализацию кредитуемых проектов в постоянном режиме. Для этого в некоторых случаях представитель банка стал получать права члена совета директоров девелоперской компании.
Вице-президент Московского индустриального банка (МИБ) Юрий Птицын также отмечает, что участились случаи подписания договоров между банками и специализированными компаниями, осуществляющими технический контроль за ходом строительства и определяющими объемы выполненных работ. Кроме того, многие банкиры стали брать личное поручительство с владельцев бизнеса по кредитам под проекты.
Более того, банки начали интересоваться не только получением процентов по кредитам, но и акционерным доходом хотя бы в качестве миноритария.
Ничего нового. Опрошенные «Ф.» эксперты смогли назвать некоторое количество действительно новых строительных проектов, запущенных уже в послекризисное время благодаря банковским кредитам. Так, в столице высотный жилой комплекс «Богородский», строительство которого началось в четвертом квартале 2009 года, на 65% реализовывался за счет кредитов. Начали строить гостиницы в Москве и Санкт-Петербурге. Компания «АЛУР» запустила строительство микрорайона площадью
300 тыс. кв. метров в Тюмени.
Однако проектов подобного рода пока единицы. Те финансы, которые удается добыть, в первую очередь используются на «разморозку» старых объектов либо, в крайнем случае, на развитие уже запущенных. И это еще не все. «Если во времена активного инвестиционного подъема девелоперы выводили на рынок новые проекты в сегменте премиум-класса, то сегодня в новом предложении преобладают в большей степени объекты комфорт — и экономкласса» – уточняет Виталий Разуваев («Сити-XXI век»). Таким образом, дешевые дома размораживают раньше дорогих, а жилью отдан приоритет перед коммерческой недвижимостью.
Восстановлению кредитования строительства, разумеется, способствовал тот факт, что в ходе кризиса банки вошли в капитал ряда девелоперов и теперь вынуждены продолжать финансировать уже дочерние структуры. Самый яркий пример этого – переходы компаний «Дон-Строй» и «Система-Галс» под контроль ВТБ. «На собственном примере можем сказать, что компания „Дон-Строй Инвест“, получив поддержку своего партнера – банка ВТБ, смогла наиболее эффективным образом спланировать завершение работ по каждому строящемуся жилому комплексу для максимально быстрого ввода объектов в эксплуатацию, – заявили „Ф.“ в пресс-службе „Дон-Строй Инвеста“. – Только за вторую половину 2010 года в партнерстве с банком завершаются семь жилых комплексов общей площадью более 700 тыс. кв. метров. Наличие финансового партнера в лице банка дает девелоперу огромное преимущество – как с точки зрения возможностей для стабильной реализации проектов, так и в виде высокого покупательского спроса на обеспеченные банковскими гарантиями строящиеся объекты».
Перспективы. Участники рынка ожидают, что банковское кредитование строительной отрасли достигнет докризисного объема примерно к 2013 году. По мнению Михаила Уринсона (РСС), это произойдет «путем финансирования новых и реструктурированных проектов, развития непрофильных земельных активов, перешедших на баланс банков». С ним согласен Андрей Бакуничев. «Предположительно на докризисный уровень кредитования можно выйти года через два», – считает он.
Правда, по мнению Александры Лозовой из «Инвесткафе», основным условием достижения докризисного уровня финансирования является восстановление спроса, для чего необходим выход на докризисные темпы роста ВВП (7–8% в год). Между тем, правительство ничего подобного в ближайшие годы не обещает. Да и банки пока не готовы существенно смягчать условия кредитования. По мнению Александра Гендельсмана, чтобы догнать докризисные объемы, необходимо, чтобы кредиты были не меньше чем на 15 лет, а ставка – не больше 5–7%. Пока же банковские кредиты обходятся строителям (то есть тем счастливчикам, которые их получают) в 10–15%, хотя, по свидетельству участников рынка, начиная с октября в переговорах между банками и строителями уже фигурируют такие ставки, как 10–13%.
Фото: rb.ru
24 января 2011 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
