Квартиру — за офис
Взять кредит на приобретение коммерческой недвижимости можно под залог жилой. Такие кредиты могут быть целевыми или нецелевыми. Целевой кредит выдается на определенные цели и требует от заемщика полного документального отчета перед банком о потраченных средствах. Подобные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости сегодня выдаются крайне редко. Гораздо больше предлагается программ, нацеленных на выдачу нецелевых кредитов, при которых банки не отслеживают, куда и как потрачены средства. Процентные ставки по таким программам, как правило, несколько выше, чем по целевым, а кроме того, помимо залога квартиры банки нередко требуют и дополнительного обеспечения кредита, например, поручительства третьих лиц.
«Некоторые банки выдвигают в качестве дополнительного требования условие, что предметом залога не может являться единственное имеющееся в собственности у заемщика жилье», - рассказывает руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина. Таким образом, например, имея в собственности две квартиры, заемщик имеет право заложить только одну из них. Ведь если кредит не будет выплачен в срок и встанет вопрос об изъятии залога в пользу банка, лишить человека единственного жилья будет весьма проблематично.
«Для юридических лиц условия кредита в большинстве случаев таковы, что выгоднее с точки зрения налогообложения и дешевле по процентной ставке приобрести объект коммерческой недвижимости в лизинг, - поясняет Елена Герасина. - Для физических же лиц больший интерес представляют банковские кредитные программы, в том числе под залог имеющегося в собственности жилья».
Приобрести любую недвижимость, в том числе коммерческую, под залог имеющейся в собственности квартиры предлагает Росбанк. Данный кредит является целевым, средства могут быть выделены на приобретение капитального сооружения производственного, складского, гостиничного или офисного назначения. Кредит может быть выдан на срок до 15 лет, минимальная сумма для Самарской области – 200 тыс. рублей, максимальная - 12 млн руб., но не более 60% оценочной стоимости закладываемой квартиры. Процентная ставка напрямую зависит от срока кредитования, а также от формы подтверждения дохода и выбранных видов страхования. Так, если кредит берется на небольшой срок, до 5 лет, процентная ставка составит от 15,8% годовых. При выдаче кредита на 6-10 лет – от 16,05%, на более долгий срок, до 15 лет – от 16,6% годовых. При приобретении за счет кредитных средств объекта нежилой недвижимости необходимым условием является наличие дополнительного жилого помещения с зарегистрированным правом собственности или правом пользования на него.
Нецелевым кредитом под залог имеющейся в собственности недвижимости предлагает воспользоваться, например, ОТП Банк. При этом обязательным условием также является то, что закладываемое жилое помещение не должно быть единственным в собственности залогодателя. Дополнительным обеспечением по кредиту являются поручительства третьих лиц. Взять такой кредит можно на срок от 1 до 20 лет, при этом сумма кредита может варьироваться от 435 тыс. до 6 млн руб. в зависимости от ликвидности и местоположения закладываемой квартиры. Процентная ставка составляет от 16,5% годовых.
Несмотря на то, что спрос на такие кредиты сегодня весьма существенный, достаточно ограниченное количество банков предлагают подобные программы. «В Национальном торговом банке юридические лица и предприниматели могут получить кредит на приобретение коммерческой недвижимости под залог этой же приобретаемой недвижимости, - сообщает начальник департамента ипотеки НТБ Ольга Городкова. - Этой программы вполне достаточно для того, чтобы удовлетворить потребности наших клиентов».
«Безусловно, предложение ипотеки коммерческой недвижимости сегодня крайне ограничено, и на то есть целый ряд причин, - комментирует ситуацию генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Самаре Константин Балдуев. - Во-первых, в течение последних двух лет бизнес испытывал сложности, что снижало инвестиционный спрос на коммерческую недвижимость. В отличие от жилой недвижимости в этом сегменте рост спроса происходит очень медленно. Во-вторых, по описанной выше причине этот продукт является рискованным для самих банков в силу низкой ликвидности коммерческой недвижимости, в случаях, когда именно она является объектом залога. В-третьих, законодательство, применяемое в сфере ипотеки коммерческой недвижимости, следует признать не готовым к бурному развитию этого рынка и требующим доработок. Тем не менее, перспективы у ипотеки коммерческой недвижимости есть, и банки готовятся к развитию этого направления. Уже сегодня кредитные организации готовы предложить коммерческую ипотеку, но пока в основном только тем клиентам, с которыми сложились длительные отношения».
По словам Константина Балдуева, активное развитие ипотеки произошло тогда, когда арендная плата сравнялась с ежемесячной выплатой по кредиту. Это сделало постоянные ипотечные платежи более выгодными, чем растущая из года в год арендная плата. Таким образом, даже минимальный рост цен на коммерческие площади в размере, превышающем инфляцию, в совокупности со снижением процентных ставок и увеличением сроков кредитов могут подстегнуть развитие этого сегмента ипотеки.
14 декабря 2010 г., vkonline.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
