Тихо шифером шурша
Во все времена люди из разных стран всегда стремились иметь надежную крышу над головой, это даже нашло отражение в многочисленных пословицах и поговорках. Крыша олицетворяет собой защиту от внешних воздействий природы.
Кроме функции защиты, крыше отводится еще одна, важная роль - быть доминантой в архитектурном облике здания. Исторически сложилось, что именно крыши определяли облик любого населенного пункта или целого региона.
Под воздействием архитектурных стилей, климатических условий и строительных материалов появлялись самые разнообразные крыши на любой вкус, отличающиеся по конфигурации, текстуре и окраске: плоские и скатные, с мансардой или чердаком; покрытые соломой, древесиной, шифером, металлом, черепицей; с различными вариантами кровельных элементов.
Во все времена возведению крыш на домах уделялось особое внимание, постоянно совершенствовались их конструкции, технологии устройства, применялись новые материалы.
В настоящее время новые технические решения (улучшенные строительные материалы, новые формы, цветовые решения, декоративные элементы) позволяют сделать устройство крыши более технологичным и долговечным, а уровень развития науки и техники позволяет выполнить имитацию любой исторической крыши, а также воплотить в жизнь любые фантазии современных архитекторов.
Сейчас, в кризисное время эксплуатируемые крыши приобретают все большую популярность во всем мире. Наиболее актуальным является использование свободных площадей крыш в условиях крупных городов, где стоимость земли чрезвычайно высока. Крыши оборудуют для организации пешеходных зон, летних кафе, автостоянок, садов и т.п. Причем, создание садов на крышах-террасах, из-за дефицита озелененных территорий в уровне земли, становятся важным композиционно-пространственным компонентом не только объемно-планировочной, но и градостроительной структуры.
Формально эксплуатируемых крыш у нас множество и существуют они давно. Любая кровля, на которой размещено оборудование для эксплуатации здания или которая используется для подхода специалистов службы безопасности к инженерным системам дома и оборудованию по обслуживанию фасадов здания, называется эксплуатируемой.
На практике под эксплуатируемой понимается кровля, используемая в коммерческих или рекреационных целях. Помимо увеличения объемов продаваемых площадей такая крыша повышает привлекательность всего здания.
В настоящее время все больше и больше российских девелоперов вводят в эксплуатацию бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы с оборудованными вертолетными площадками на крышах. Однако пока в Москве полеты на личных воздушных транспортах запрещены. Напрашивается вопрос – для чего на крышах возводят вертолетные площадки?
Опыт развития крупнейших городов-мегаполисов мира свидетельствует о широком использовании авиации и авиационных технологий в интересах муниципальных служб и обеспечения жизнедеятельности города.
В США и Западной Европе существуют развитые воздушно-транспортные системы, включающие десятки владельцев-эксплуатантов, крупные вертодромы и мелкие вертолетные площадки, среди которых значительную часть составляют частные. Эти системы развиваются в соответствии с планами городов и регионов. При общей тенденции к ограничению деятельности крупных аэропортов, находящихся внутри мегаполисов, и выводу их за пределы городской черты активно развивается инфраструктура вертодромов и вертолетных площадок. Большая часть вертолетных площадок, расположенных в крупных городах мира, предназначена для коммерческого использования. Городские вертодромы, предназначенные для совместного использования, как правило, находятся в муниципальной собственности и сдаются в аренду управляющим компаниям.
Что касается Москвы, то еще в 2002 г. было принято постановление правительства Москвы от 02.04.2002 N 246-ПП «О концепции развития воздушно-транспортной системы города Москвы до 2005 г.», в котором отмечено, что «в настоящее время в Москве действует система авиационного обеспечения правоохранительных органов, противопожарной и экстренной медицинской служб, а также выполняются специальные авиационные работы для решения экологических задач, аэросъемок (дистанционного зондирования), строительно-монтажных работ и метеозащиты города».
Сравнение результатов развития и применения авиационных технологий в Москве, основанных на использовании вертолетного транспорта, с другими крупными городами мира показывает значительное отставание в этой области. Масштабы применения авиационных технологий в Нью-Йорке, Париже и других крупных городах мира в десятки раз превышают достигнутый в Москве уровень, как по интенсивности выполнения полетов, так и по количеству вертолетной техники и организаций, осуществляющих ее применение и эксплуатацию. На такой же порядок отличаются созданные в городах сети оборудованных вертолетных площадок. Значительно выше в зарубежных мегаполисах уровень функционального развития строительства вертолетных площадок, использующего для их оборудования крыши зданий и другие специальные сооружения.
Однако не так давно на севере Москвы MR Group открыла 20-этажный бизнес-центр класса А Victory Plaza.
Общая площадь объекта достигает 31 014 кв. м. Проектом предусмотрена не только подземная парковка на 240 машино-мест, но и вертолетная площадка. Однако не понятно, зачем девелопер потратил лишние деньги на обустройство этой площадки, ведь полеты над Москвой еще никто не легализовывал. И MR Group не единственные, кто возводят подобные проекты.
Быть может девелоперы уповают, на то, что в скором времени власти разрешат воздушному транспорту бороздить столичное небо, приземляясь на площадки, оборудованные на крышах торговых и офисных зданий? Первая ласточка в этом направлении уже вылетела, правда в Северной столице. Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко заявляет, что «если инвесторы захотят построить вертолетную площадку в составе инвестиционного проекта, схема не будет для них ограничителем».
Как заметил вице-губернатор города Роман Филимонов, процесс согласования проектов, включающих создание вертолетных площадок, не должен быть связан с необходимостью внесения поправок в закон о схеме, для этого должно быть достаточно решения на уровне постановления городского правительства.
Мало того, правительство Петербурга одобрило проведение изыскательских работ для строительства в городе первого вертодрома. Площадку для вертолетов площадью 23,8 тыс. кв. метров планируется построить на Взлетной улице. Инвестором проекта выступает АНО «Альян-Авиа».
На реализацию первого этапа проекта (строительство вертолетной площадки) компания предполагает выделить 250 млн. рублей. На территории вертодрома разместятся взлетно-посадочной площадка, крытые и открытые стоянки для вертолетной техники, ремонтная зона. На втором этапе инвестор планирует построить офисно-деловой центр, гостиницу, выставочный салон и учебный авиационный центр.
На сегодняшний день в городе уже существует 6 вертолетных площадок. Последняя, на крыше отеля Амбассадор, была зарегистрирована в марте 2009 года.
Эксперты затрудняются оценить сегодняшний спрос на вертолетные площадки в городе, но отмечают, что их развитие актуально для любого мегаполиса, в том числе и для Петербурга. «Их развитию в городе мешает, во-первых, так называемое «закрытое небо» - над городом летать нельзя за исключением некоторых зон. Во-вторых, не развита диспетчерская служба, которая должна контролировать воздушные перемещения», - пояснила руководитель оценки АРИН Инна Попова.
По мнению председателя совета директоров ГК «Гласс Дизайн» Александра Мулякаева, как только законодательные препоны будут сняты, получит развитие строительство вертолетных площадок на крышах бизнес-центров, торговых центров и гостиниц. «Эта услуга непременно окажется востребованной. Пока получение разрешения на «взлет» отнимает слишком много времени и сил, чтобы сделать появление вертолетных площадок рентабельным»,- отмечает Мулякаев.
По информации генерального директора STARTUP Properties Александра Веселова, регламенты полетов в Петербурге могут смягчить в течение этого года.
Отметим, сегодня в комитете по транспорту находится на завершающей стадии разработки схема развития и размещения объектов инфраструктуры воздушного транспорта на территории Петербурга. Вместе со строительством вертодрома предполагается создание нескольких вертолетных площадок.
В частности, площадки появятся рядом с пассажирским портом «Морской фасад», в Шушарах и на развязках КАД в Парголово.
Но такая ситуация царит только в Санкт-Петербурге. В Москве же пока никаких «вертолетных тем» не поднимается.
По словам юриста компании «Синергия права» Андрея Елистратова, в целях дальнейшего развития авиационных технологий в интересах городского хозяйства и жизнеобеспечения города, его воздушно-транспортной системы необходимо решение трех основных задач:
- развитие авиационной техники и насыщение парка городской авиации легкими вертолетами, обеспечивающими решение специальных задач в интересах городских служб, коммерческих перевозок и авиаработ;
- развитие городской авиационной инфраструктуры, включающей вертодромы и вертолетные площадки;
- организация безопасного использования воздушного пространства над городом».
«Однако на данный момент в Москве не существует нормативов эксплуатации городских вертолетов и вертолетных площадок, нет схемы маршрутов полетов. Для получения разрешения полета над Москвой необходимо получать разрешение в Генеральном штабе Минобороны РФ, каждый полет необходимо согласовать в многочисленных инстанциях. Фактически вертолетные площадки как объекты стратегического назначения используют только МЧС (эвакуция и т.п.), скорая помощь и др. подобные службы. Коммерческое использования вертолетов и вертолетных площадок (авиатакси, экскурсионные полеты над городом) станет возможным только после получения разрешения на полеты над Москвой. В настоящее время совершать частные полеты нельзя», - заявляет он.
Что же касается специальных нормативов, регламентирующих строительство вертолетных площадок на крышах, в Москве, то в Законе Москвы №63 от 13.12.2006 г. «О городской целевой программе возрождения и развития региональных перевозок с использованием малой авиации на 2007-2010 годы» отмечено, что для создания наземной инфраструктуры авиаперевозок планируется разработать проект СНиП по проектированию вертолетных площадок, размещаемых на кровле или приподнятых платформах над водой или строениями, сооружениями с учетом СНиП 2.05.08-85 Часть VII «Вертолетные станции, вертодромы и посадочные площадки для вертолетов».
При этом согласно постановлению правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП «Об утверждении московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания»» для усиления пожарной безопасности все здания выше 65 метров (30 этажей) должны быть оборудованы вертолетными площадками, при этом необходимо предусмотреть дополнительный выход на кровлю. Но это только объясняет тот факт, что застройщики оборудуют крыши высотных зданий вертолетными площадками, а вот как объяснить наличие площадки на крыше 20-этажного бизнес-центра? Видимо, столичные девелоперы все-таки не равнодушны к американским экшенам, или же они свято верят в скорую легализацию воздушных полетов.
На западе уже давно применяется практика располагать развлекательные зоны на крышах торговых центрах. В Париже, Будапеште и Нью-Йорке уже никого не удивишь зелеными парками с птицами или бассейнами на крышах объектов коммерческой недвижимости.
В этом плане российские девелоперы не сильно отстают от своих зарубежных коллег. В столице уже во всю функционируют здания с бассейнами – взять хотя бы фитнес-центр Sky Club, расположенном в ЖК «Золотые Ключи 2». Бассейн на крыше является отличительной особенностью данного центра.
А в Санкт-Петербурге в следующем году будет введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс с рабочим названием «Николаевский Пассаж», который расположится на месте бывшего имущественного комплекса, где до 2000 года располагался банный центр «Невские бани» - на ул. Стремянной, д. 21/5, лит. А (угол улиц Марата и Стремянной)..
«Изюминкой» комплекса является эксплуатируемая крыша, где разместятся прогулочные зоны, бассейн, естественный солярий и панорамный бар.
Итак, сейчас на крышах зданий можно разместить практически что угодно. Но какие же бывают типы эксплуатируемых крыш?
По функциональному назначению можно выделить несколько типов эксплуатируемых крыш: покрытие с ограниченной возможностью для ходьбы (гравийная засыпка), пешеходное покрытие, «зеленая кровля» или крыша-сад, покрытие пригодное для движения транспорта и устройства автостоянок. Очень часто эти типы покрытий комбинируются, например, пешеходные дорожки могут сочетаться с участками гравийной засыпки и озелененными участками.
Особо необходимо остановиться на, так называемых, «зеленых крышах». В настоящий момент озеленение крыш переживает в западных странах небывалый подъем благодаря появлению новых строительных технологий и новых материалов (в первую очередь теплоизоляционных).
По внешнему виду и назначению «зеленые крыши» можно разделить на несколько типов:
• с «легким» озеленением (исключаются деревья и высокие кустарники);
• с травяным растительным покровом, при этом требуется минимальный почвенный слой и разрешается хождение только по специальным дорожкам;
• с размещением растений в специальных емкостях с почвенным субстратом.
Стоит отметить, что устройство эксплуатируемой крыши - сложная инженерная задача, для решения которой приходится удовлетворять целому ряду требований, в зависимости от функционального назначения покрытия.
При устройстве сада на крыше приходится сталкиваться с целым рядом проблем, в частности, с постоянно высоким уровнем влажности, значительными нагрузками, как от почвенного слоя, так и от самих растений. Также существует опасность повреждения корнями растений кровельного ковра.
Крыши с садами могут быть как чердачными, так и бесчердачными. Первый вариант более предпочтителен, поскольку дает возможность контролировать состояние покрытия и системы водоотвода (в садах обычно устраивают внутренний водоотвод).
Итак, если все-таки девелопер, не смотря на все трудности, решился украсить свой возводимый объект эксплуатируемой крышей, стоит отметить, что за ней нужен особый, тщательный уход, как за домашним питомцев. В противном случае, могут последовать весьма неприятное наказание.
Дело в том, что власти столицы приняли поправки в Кодекс Москвы об административных правонарушениях, из которых следует, что ненадлежащая уборка от снега крыш зданий с многопролетными конструкциями обернется собственникам сооружений административными штрафами от 10 до 30 тыс. рублей.
«Закон устанавливает, что непринятие законными владельцами особых объектов нежилого фонда города Москвы мер по очистке крыш от снега и удалению наростов льда на карнизах, крышах и водостоках влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 10 тысяч до 15 тысяч рублей, а на юридических лиц - от 20 тысяч до 30 тысяч рублей»,- говорится в сообщении пресс-службы Мосгордумы. Общее количество зданий с большепролетными конструкциями длиной более 18 метров, достигает в столице 300.
Итак, из всего вышеописанного следует, что для того, чтобы украсить крышу своего торгового или офисного центра, девелоперы должны очень хорошо разбираться во всех аспектах строительства - и юридических и технологических. Главное в этом деле, чтоб не смотря на обилие сложностей и запретов, они не потеряли свою крышу.
31 августа 2009 г., theproperty.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
