Противостояние
Главным событием первого квартала 2009 года на рынке офисов эксперты называют исторический минимум количества сделок. По данным компании Panorama Estate, в феврале общий метраж арендованных и купленных помещений составил около 10 тыс. кв. м (против 150 тыс. кв. м в феврале прошлого года). «Объем транзакций упал в 5—10 раз», — говорит управляющий директор компании Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. Основной причиной такой низкой активности генеральный директор компании «Миэль—Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин называет «несовпадение точек зрения продавцов и клиентов на стоимость объектов». Так, по мнению арендаторов и покупателей, цены на коммерческую недвижимость упали довольно существенно, следовательно дисконт должен составлять 40% и более. Однако владельцы помещений не готовы делать такие большие скидки. Более того, часть объектов была снята с продаж, потому что собственники ожидают улучшения ситуации на рынке. Примечательно, что ждать готовы даже те, кто нуждается в средствах. Единичные сделки представляют собой результат личной договоренности сторон — их подробности редко становятся публичными. Это приводит к тому, что в одном и том же здании компании снимают помещения по совершенно разным ставкам. Но такая ситуация не может длиться вечно, и уже вскоре участникам рынка придется менять стратегии поведения.
Восточный базар До недавнего времени спрос на офисы в Москве существенно превышал предложение, поэтому цены стабильно росли. «По сравнению с 2007 годом средняя арендная ставка на офисы класса А за
9 месяцев 2008 года выросла на 25%, достигнув среднего уровня в $1100—1500 за кв. м в год. Еще более высокие темпы роста показали офисы класса В (29%) и площади административных зданий класса С (примерно 31%), — рассказывает Андрей Бушин. — Ситуация кардинально поменялась в четвертом квартале 2008 года, когда средние арендные ставки снизились по сравнению с предыдущим кварталом на 7—8%». Однако эти цифры можно сравнить с верхушкой айсберга. Реальные дисконты, как правило, существенно отличаются от заявленных. Практически все арендодатели готовы в неформальной обстановке предоставлять «индивидуальные» скидки в размере 20—25%. По словам Андрея Бушина, реальный уровень дисконта от докризисных цен может достигать 40—50%. Управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев также считает, что с начала кризиса ставки аренды упали в среднем на 50%: «Если в начале 2008 года офисные площади в пределах Садового кольца меньше чем за $1200 за кв. м арендовать было невозможно, то сегодня это реально сделать уже за $900. В офисах класса А за пределами Садового кольца базовые арендные ставки сейчас составляют и того меньше, порядка $600—700 за кв. м (до кризиса они начинались от $1000 за кв. м). В офисах класса В средняя ставка сегодня составляет $400—500 за кв. м (против докризисных $900—950). Если же это новое, требующее отделки помещение, то ставки можно смело делить пополам».
По словам директора отдела исследований, руководителя аналитического направления CB Richard Ellis Ирины Флоровой, средняя запрашиваемая ставка аренды за помещения класса А составляет около $1000 за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС: «Фактически это означает, что базовая ставка аренды составляет $700 за кв. м в год (если из $1000 вычесть стоимость операционных расходов, которые в среднем для помещений класса А составляют $150 за кв. м в год и 18% НДС). Средняя запрашиваемая ставка за помещения класса В в районе 3-го кольца составляет $400 за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС. Помещения класса В в районе МКАД предлагаются по еще более низким ставкам».
Что касается цены продаж, то, по мнению Омара Гаджиева, сегодня в официальных прайсах продавцов уже заложен дисконт в 40%. «Офисные площади класса А внутри Садового кольца продаются по цене $8000—10000, класса В — $6000; за пределами Садового кольца помещения класса А стоят $5600, класса В — $4000», — говорит эксперт. При этом не исключено, что дисконт может вырасти по результатам индивидуальных переговоров.
«Во многих коммерческих предложениях стали исчезать твердые цифры по арендным ставкам, широкое распространение приобрела формулировка «условия аренды определяются по договоренности», — резюмирует Андрей Бушин.
Несмотря на такие существенные скидки, желающих снять или купить офис в Москве единицы. Бизнесмены сокращают издержки и чаще всего даже не думают о переезде в новые помещения. Потенциальные арендаторы в условиях текущей неопределенности ожидают дальнейшего падения цен. Кроме того, компании почти в ультимативной форме требуют снижения ставок от своих арендодателей. Последние напоминают о штрафных санкциях и изо всех сил пытаются сделать дисконт минимальным. В настоящее время переговоры с арендодателями ведут практически все арендаторы, которые сняли свой офис в прошлом или позапрошлом году.
У арендодателей нет шансов уговорить клиентов платить по докризисным ставкам. Несмотря на долгосрочные договоры и штрафные санкции (от депозита за три месяца до кабальных условий — оплаты всего срока аренды), владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы во что бы то ни стало сохранить арендаторов. В ситуации низкого спроса они вряд ли смогут быстро найти новых клиентов. Однако не все готовы идти на уступки. Так, IT-компания IBS расторгла предварительный договор с «ДОН-Строем» об аренде 36,8 тыс. кв. м в комплексе Nordstar Tower, так как девелопер отказался снижать ставку. Владелец бизнес-центра «Павелецкая тауэр» — турецкая компания Enka и вовсе подала в Арбитражный суд Москвы иск на авиакомпанию «Сибирь» о неисполнении обязательств по договорам аренды на общую сумму $1,52 млн. Причиной спора стал отказ арендатора платить по завышенным ставкам и нежелание собственника пересматривать условия контракта. Однако такие скандалы пока, скорее, исключение из правил. Чаще всего стороны не выносят сор из избы и находят компромиссное решение. Однако арендаторы и владельцы помещений никогда не признаются в снижении цен и уж тем более не расскажут, согласились ли на бартер или вовсе отменили арендную плату, ограничившись взиманием только эксплуатационных и коммунальных платежей.
Напрасные слова В то время как арендаторы и их клиенты пытаются договориться друг с другом о дисконте, стремительно растет доля вакантных площадей, другими словами, пустующих офисов. По данным Panorama Estate, на конец февраля были свободны 35% офисов класса А и 20% — класса В. В новых, только что построенных бизнес-центрах доля незанятых помещений доходила и до 50%. «В наиболее тяжелом состоянии оказались объекты, введенные в эксплуатацию в 2008 году. В настоящий момент доля вакантных площадей на таких объектах составляет 37% по классу А и 47% — по классу В. Не успели найти своих арендаторов только что построенные объекты, как разразился кризис», — говорит Андрей Бушин. Колоссальное превышение количества предложений по отношению к масштабу спроса видно буквально невооруженным глазом — коммерческие площадки в центре пестрят надписями «Сдается в аренду». На фоне отсутствующего спроса новости о заморозке проектов эксперты воспринимают чуть ли не с радостью. «Чем меньше объектов будет выходить на рынок, тем быстрее он восстановится», — полагает Владимир Пинаев. Впрочем, участники рынка это тоже понимают. В МГСН говорят, что сократились объемы строительства не только новых, но и уже заявленных объектов со сроком сдачи в конце 2008-го или в 2009 году, стройки заморожены, достраиваются в основном объекты на стадии готовых стен и начала отделки. Президент «Интеко» Елена Батурина заявила, что компания приостановит возведение некоторых объектов коммерческой недвижимости, начало которых планировалось в этом году, поскольку цены на аренду и продажу пошли вниз и нет смысла строить то, что не будет востребовано. Омар Гаджиев уверен, что новое строительство разворачиваться не будет вплоть до 2012 года. По словам генерального директора брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирины Могилатовой, падение арендных ставок, как и сокращение количества арендаторов, делает сегодня коммерческую недвижимость непривлекательным для инвестирования продуктом. «Характерный пример: еще недавно активно покупались площади в бизнес-центре «Москва-Сити», сегодня же владельцы стремятся их продать, — говорит эксперт. — Исключением из общей тенденции являются крупные финансовые структуры — банки и инвестиционные фонды, стремящиеся в ситуации действующих дисконтов за треть от прежней стоимости приобрести готовые или находящиеся на финальных стадиях строительства бизнес-центры класса А». Однако таких предложений на рынке почти нет.
Есть мнение, что рынок офисов способны оживить кредитные учреждения, которые могут выставить на продажу полученную за долги недвижимость. По словам экспертов, сейчас все банки оценивают реальную возможность того или иного заемщика расплатиться или хотя бы реструктуризировать долги. Банкиры не хотят принимать на баланс непрофильные активы и делают все, чтобы отсрочить платежи и реструктурировать долги. Однако денег у должников нет, и банки поневоле превращаются в операторов недвижимости. Так, Сбербанк забрал и выставил на продажу 250 тыс. кв. м торговой недвижимости своего должника — красноярской сети «Алпи». Альфа-банк, получивший за долги магазины сети «Банана-мама», по слухам, планирует отдать их своему розничному подразделению Х5. Девелопер Capital Group расплатится за кредит в $400 млн со Сбербанком квадратными метрами в комплексе «Город столиц» на территории ММДЦ. Однако, по словам экспертов, распродаж ждать не стоит. Цены, по которым банки будут реализовывать полученную за долги недвижимость, не будут бросовыми.
Офисы в тенденциях Помещения, в настоящий момент предлагаемые в аренду, делятся на три группы: новые помещения в состоянии shell & core; субаренда и вторичные помещения (т.е. помещения, освободившиеся после предыдущих арендаторов); готовые к въезду помещения. «Доля вторичных помещений в структуре предложения значительно увеличилась в течение последних нескольких месяцев, так же, как и доля помещений, предлагаемых в субаренду, — говорит Ирина Флорова. — По причине финансового кризиса многим компаниям пришлось сократить персонал и соответственно отказаться от части арендуемых площадей».
Как и покупатели жилья, арендаторы отдают предпочтение готовым офисам с уже выполненной внутренней отделкой, мебелью и даже оргтехникой. Наиболее востребованы сейчас офисы, в которые требуется минимум вложений: готовый евроремонт, проведенные коммуникации, в том числе телефонные и оптоволоконные сети. По словам Омара Гаджиева, наибольшим спросом пользуются офисы небольшой площади — 300 кв. м, — что было характерно для 2004—2005 годов. Представители МГСН основной тенденцией называют сохранение спроса на бизнес-центры класса В+ и покупку отделанных небольших особняков в пределах Садового кольца в собственность вместо аренды. Увеличился спрос на офисы в районе ТТК и МКАД, а также в 5—10-километровом удалении от МКАД.
Несмотря на некую неустойчивость сегмента офисной недвижимости, на рынке появляются новые объекты, отвечающие запросам арендаторов и покупателей по качеству помещений, оснащению, месторасположению и площадям. По данным Jones Lang La Salle, в феврале были завершены следующие крупные проекты: бизнес-центр на Мякининской пойме (54 490 кв. м), бизнес-центр «Двинцев» (49 540 кв. м), бизнес-центр «Капитал» (36 350 кв. м). Эксперты отмечают недавно открывшийся офис-центр «Елизаветинский» холдинга МГСН, многофункциональный комплекс «Чемпион-парк», в состав которого входят два офисных корпуса, и офисно-гостиничный комплекс «НьюТон-парк» компании «Интеко». Последний состоит из нескольких офисных корпусов переменной этажности (13—17 этажей), соединенных между собой наружными переходами, и 23-этажной 4-звездной гостиницы. Одно из важных преимуществ комплекса — вертолетная площадка, расположенная на его территории.
6 апреля 2009 г., profile.ru
Новости |
Статьи и обзоры |
Сюжет полностью" data-mrc-config="{'type' : 'button', 'width' : '125'}">Нравится