Три звезды на семи холмах
Пока инвесторы выжимают последние соки из пятизвездочных отелей, город собирается построить собственную сеть дешевых гостиницГод назад многие эксперты уверяли, что гостиничный рынок мегаполиса стоит на пороге качественного скачка. При этом по доходности номерного фонда Москва является мировым лидером и уступает только Парижу, а по окупаемости проектов строительства гостиниц в 2008 году нашу столицу сумел обойти лишь Стамбул.
По мнению некоторых экспертов, гостиничный рынок Москвы может даже выиграть от кризиса, ибо дефицит номерного фонда по-прежнему велик, конкуренция низкая, а цены на проживание одни из самых высоких в мире. То есть 5—7 лет окупаемости в нынешних условиях на рынках жилой, торговой и офисной недвижимости уже не кажутся инвесторам слишком большим сроком. Средняя цена номера в Москве около $340, а в Европе $140. Средний дневной доход с одного номера в день с учетом простоев составляет в Москве около $215 — уровень, недосягаемый для большинства городов мира. Между тем спад деловой активности приводит к высвобождению части торговых и офисных помещений и снижению ставок аренды. Все это может привести к притоку инвестиций в строительство гостиниц из смежных секторов рынка, а также из-за рубежа, поскольку в Европе нормой окупаемости гостиниц считается 10—12 лет.
Городские власти видят здесь огромный потенциал. В конце февраля прошлого года была принята обновленная редакция Постановления правительства Москвы № 805-ПП «О городской целевой программе развития туризма на 2008 — 2010 годы». Основная ставка делалась на привлечение инвестиций: из 155 млрд. рублей финансирования, предусмотренного программой на три года, 150 млрд. рублей — это внебюджетные источники.
В документе прогнозируется, что рост доходности гостиничных номеров по сравнению с предыдущим годом должен был составить в 2008 году 12%, а в 2009-м — 24 процента. Что касается емкости номерного фонда, то он должен был в минувшем году увеличиться на 21%, а в этом сразу на 71 процент. В компании «Делойт» уверяют, что ежегодные темпы роста средней доходности гостиничного номера (revPAR — средняя стоимость номера, умноженная на коэффициент заполняемости) держатся в Москве последние четыре года на уровне 25% против 3—4% в Европе. Причем в компании считают, что такой темп роста из-за дефицита номерного фонда сохранится в городе до 2013 года. Подобные оценки не могут не радовать инвесторов.
Начало 2008 года вообще не предвещало никаких потрясений для гостиничного рынка. «Первые 8 месяцев года он в Москве активно рос, — вспоминает Александр Гендельсман, генеральный директор AZIMUT Hotels Company. — Постоянно росло число заявленных проектов, и одновременно увеличивался интерес к гостиничному рынку России со стороны иностранных инвесторов и операторов. Все чаще звучали заявления о проектах гостиниц в составе многофункциональных комплексов. В частности, такой формат будет представлен в бизнес-квартале „Даниловская мануфактура“, который должен открыться в начале 2010-го». Одним из наиболее значимых событий прошлого года в AZIMUT Hotels Company называют выход на московский рынок гостиничного оператора Hilton, открывшего отель «Хилтон Москоу Ленинградская» в сталинской высотке на Садовом кольце вблизи площади трех вокзалов.
Однако, по словам А.Гендельсмана, в конце года рост рынка сошел на нет. Сроки завершения многих проектов были отложены. Таким образом, основной тенденцией начала 2009 года стало выживание только сильнейших, крупных компаний, сетей-лидеров и начало ухода с рынка небольших операторов. «В результате кризиса ухудшилось положение девелоперов, строительных компаний и связанных с ними бизнесов, — констатирует г-н Гендельсман. — Если же говорить о гостиничном бизнесе с точки зрения управления, то можно сказать, что компании стали серьезнее относиться к оптимизации расходов. Кроме того, происходит перераспределение туристического потока. Сократилось количество въездного туризма, многие компании снизили затраты на командировки. Сколько проектов заморожено, пока сложно оценить».
Поскольку сроки открытия многих гостиниц будут переносить, то темпы увеличения номерного фонда столицы снизятся, считает Кирилл Иртюга, генеральный директор УК РосИнвестОтель. Несмотря на высокий рост доходности, объем строительства новых гостиниц и до кризиса был в Москве небольшим, тем более что значительная часть номерного фонда, которая учитывается в официальной статистике, на самом деле находится вне классификации из-за плохого состояния помещений и низкой культуры обслуживания. «В ближайшие годы сохранится дефицит гостиничных мест, в первую очередь в среднем сегменте (»3 звезды«), который в условиях кризиса стал еще менее привлекательным для инвесторов и девелоперов, — говорит К. Иртюга. — Увеличение сроков окупаемости и высокие кредитные ставки вынуждают компании снижать объемы строительства. Большинство из заявленных проектов принадлежат к верхнему ценовому сегменту, так как их доходность значительно выше и позволяет рассчитывать на более быстрый возврат капитала».
Эксперты AZIMUT Hotels Company обращают внимание, что за последние месяцы загрузка столичных отелей снизилась на 14—15%, несмотря на острый дефицит качественных номеров в Москве. Это произошло впервые за последние 6 лет. По словам А. Гендельсмана, в условиях кризиса становится очевидным перекос рынка: «В Москве по-прежнему ощущается острая потребность в отелях категории 3*, в отличие от сегмента 5*, который уже достаточно заполнен и конкурентен. Об этом говорит стабильная загрузка немногочисленных бюджетных отелей на уровне 70 процентов». К. Иртюга полагает, что, несмотря ни на что, гостиничный рынок Москвы останется привлекательным для иностранных игроков.
В компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» подсчитали, что 40% въездного туризма в Москве обеспечивается за счет бизнес-потока. В условиях кризиса это приводит к более существенному спаду в гостиничном секторе из-за снижения деловой активности. Не случайно основные проблемы с заполняемостью сейчас наблюдаются в гостиницах, ориентированных на бизнес-туризм. Именно он стал локомотивом той небывалой ценовой динамики, которая наблюдалась в последние годы.
The Wall Street Journal приводит данные компании Hogg Robinson Group, занимающейся обслуживанием международных корпораций, которые свидетельствуют, что с 2004 года средняя цена номера в секторе гостиниц, пригодных для деловых поездок, выросла в Москве на 94% и составила $540. Это один из факторов, заставивших компанию Mercer второй год подряд признать Москву самым дорогим городом мира для иностранцев. Например, номер в Нью-Йорке в среднем обходится в $384 в сутки, а даже в «дешевой» сети Holiday Inn номер в Москве $280 за ночь — это гораздо дороже, чем в любом другом городе мира в той же сети. Однако, несмотря на падение загрузки, эксперты не ожидают обвала цен. Например, в компании Jones Lang LaSalle предполагают, что к весне средняя цена номера в долларах может снизиться всего на 7—10 процентов. Для сравнения: по данным компании Doki, долларовые ставки офисной аренды в Москве уже обрушились в два раза, причем только в ноябре элитная аренда подешевела на треть.
В опубликованном на днях годовом обзоре рынка гостиничной недвижимости компании Colliers International говорится, что в прошлом году совокупный номерной фонд Москвы вырос на 3% — на рынок вышло около 1000 номеров, то есть это в два раза меньше анонсированных в 2007 -м. В частности, задержали сдачу таких объектов, как «Аквамарин», Garden Ring, Renaissance в составе многофункционального комплекса «Монарх». Несколько проектов, запланированных к сдаче в 2009 году, также будут перенесены на более позднее время. Среди них гостиницы Four Seasons Moscow, «Лотте», «Novotel Гостиный Двор», «Энигма» и несколько других.
Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International CIS, прогнозирует, что в 2009 году объем предложения вырастет на 2,5—3% и будет в основном обеспечен за счет отелей 4 — 5 звезд. Это приведет к тому, что верхний ценовой сегмент приблизится к точке насыщения. Несмотря на снижение загрузки в дорогом сегменте рынка, значение доходности таких номеров, вероятно, не изменится или даже вырастет на 2—4 процентов. Это объясняется все еще относительно малым объемом качественного номерного фонда международного стандарта (около 15% от общего числа номеров), а также предполагаемым повышением рублевых цен на фоне девальвации национальной валюты. «В то же время в условиях падения спроса гостиницам более низких сегментов (устаревший номерной фонд) придется отказаться от повышения цен», — считает П.Кондратенко.
Несмотря на надвигающееся насыщение пятизвездочного сегмента рынка, инвесторы по-прежнему отдают ему предпочтение, если, конечно, расположение площадки позволяет. Между тем в 2008 году продолжилась тенденция продажи правительством Москвы своих долей в некоторых столичных гостиницах. Как пояснили в департаменте имущества города, власти стремятся избавиться от активов в высококонкурентных секторах рынка, а также от акций тех компаний, где город не имеет контрольного или блокирующего пакета. По информации Colliers International, в первом полугодии 2008 года словацкая финансовая группа J&T Group купила 75% ООО «Балчуг» (отель Baltschug Kempinski). Дебаты о цене выкупа длились несколько лет. Ранее 69% этого «ООО» были приобретены у города оператором Kempinski — предположительно в интересах J&T Group. А другая компания — ОАО «Гостиница «Новослободская», принадлежащая ОАО «Опин», выкупила у правительства Москвы 31% площади гостиницы Novotel Moscow Center, получив тем самым 100% площади отеля.
2008 год принес немало новостей с гостиничного «фронта» столицы. В начале года французский гостиничный оператор Accor Group, владеющий брендом Sofitel, подписал соглашение о том, что он на 15 лет возьмет в управление пятизвездочный отель площадью 25 тыс. кв. метров в ММДЦ «Москва-Сити». Практически все эксперты считают одним из главных событий года приход на московский рынок сети Hilton. Первым ее отелем стала Hilton Moscow Ленинградская общей площадью 25 тыс. кв. метров, реставрация которой началась в 2005 году и завершилась в феврале 2008-го. Мэр Москвы Юрий Лужков назвал эту реставрацию «сверхсложной», поскольку пришлось приспособить к современным требованиям здание, построенное в начале 50-х годов прошлого столетия, сохранив при этом его облик. Также началась реконструкция «Балчуг Кемпински» — отеля, который в 1992 году первым в Москве получил категорию «5 звезд». В конце 2009 года планируется закончить строительство 17-этажного отеля Radisson SAS Belorusskaya на 250 номеров.
В марте владелец завода «Ферейн» заявил о намерении вывести производственные мощности в Электрогорск. На освободившейся площадке на Нагатинской ул., согласно постановлению правительства Москвы, планируется к 2010 году построить гостиницу на 1000 номеров, но, возможно, сроки сместятся. А на месте гостиницы «Аэростар», вблизи аэровокзала на Ленинградском проспекте, в 2012 году должен быть построен крупный многофункциональный комплекс, в который войдут новый отель, конгресс-центр и апартаменты. Пока отель работает, недавно открывшись после ремонта. До этого он простаивал более трех лет из-за конфликта между собственником и арендатором.
Появилась и задумка совсем иного рода: по примеру некоторых стран начать создавать гостиницы уровня 4—5 звезд в исторических усадьбах с воссозданием первоначальных интерьеров. «Пилотными» проектами могут стать «Медведково» и «Виноградово». На периферии города будут строиться и офисно-гостиничные комплексы, например, «Ньютон-парк» на землях совхоза «Матвеевский» будет включать 23-этажную гостиницу. А в центре города планируется открыть гостиницу на Тверской улице, реконструировав здание редакции газеты «Труд» (бывший доходный дом).
Весьма перспективным считается строительство гостиниц при крупных выставочных центрах. В «Крокус Экспо», куда в этом году будет доведена ветка метро, планируется построить отель между выставочными павильонами и торговым центром. В его стилобатной части разместятся концертный и конференц-зал, бассейн, спортзалы. ВВЦ тоже обзаведется новым гостиничным комплексом. Как рассказал главный архитектор ОАО «ГАО ВВЦ» Михаил Силантьев, гостиница будет иметь блоки разной «звездности» — от 3 до 5. Она будет расположена вблизи памятника «Рабочий и колхозница», который, будучи водружен на новый постамент-павильон высотой 37 метров, станет архитектурной доминантой нового выставочного комплекса из восьми павильонов, объединенных крытой галереей. Первый из этих павильонов был открыт в октябре 2008-го, а сдача всего экспоцентра, включая гостиничный комплекс, конгресс-центр и подземный паркинг, запланирована на 2012 год.
Итак, одна из главных проблем гостиничного рынка Москвы — острый дефицит дешевых гостиниц. Городские власти прекрасно понимают, что у инвесторов нет стимулов для развития этого ценового сегмента. На комиссии, созданной в Мосгордуме для решения этого вопроса, отмечалось, что необходима особая инвестиционная схема, которая бы создавала экономические стимулы для девелоперов. «Нам надо на законодательном уровне создать такие условия, при которых инвесторы с удовольствием строили бы такие гостиницы», — говорит заместитель председателя комиссии МГД по экономической политике и предпринимательству Игорь Протопопов. Причем город намерен не только стимулировать эту перспективную нишу рынка, но и занять на ней свое собственное место: комиссия пришла к выводу о необходимости создания гостиничных сетей, подконтрольных правительству Москвы. Для таких сетей могут быть приняты особые правила игры, которые ускорят окупаемость бюджетных инвестиций. Разработка концепции поручена ГАО «Москва».
По данным Мосгордумы, в настоящее время примерно 45% номерного фонда Москвы — это «три звезды». Правда, по оценке экспертов, на реальные европейские «три звезды» тянут не более 15 тысяч номеров. В последние годы из «дешевого» сегмента гостиничного рынка выпало немало крупных объектов, которые после реконструкции уже становятся пятизвездочными: «Москва», «Минск», «Ленинградская», «Советская», «Россия», «Украина». Та же участь ждет «Пекин» и «Центральную». Между тем стереотип, что в Москве строятся только пятизвездочные гостиницы, не соответствует действительности. По данным Colliers International, в 2008 году добавилось еще четыре трехзвездочных гостиницы.
Согласно Генеральной схеме размещения гостиниц на период до 2010 года количество отелей в Москве запланировано довести до 556. При этом председатель Комитета по туризму города Григорий Антюфеев считает, что с учетом сегодняшней конъюнктуры, даже при некотором замедлении темпов ввода новых объектов, неправильно говорить, что в Москве строится «слишком мало» гостиниц: выбывшие номера с лихвой компенсированы построенными, а строить быстрее, чем растет спрос, означает обвалить рынок. «Мы строим не больше и не меньше, а столько, сколько нам нужно», — заявил Г. Антюфеев. Интересно, что с этим в принципе согласны и независимые эксперты. Например, Марина Смирнова, вице-президент Jones Lang LaSalle, считает: «Это даже хорошо, что новые гостиницы будут строиться медленнее, чем ожидалось до начала кризиса, потому что снижение заполняемости номеров в 2009 году, судя по всему, продолжится. А поскольку девелопмент притормозился, будет проще сбалансировать и спрос, и предложение и сохранить заветный уровень доходности проектов строительства и реконструкции». Так что не надо паники: все идет по плану.
3 февраля 2009 г., mp.stroi.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
