Графики открытия торговых центров срываются по всей России
Если говорить о географии предложений, то, по мнению специалистов, прирост площадей в первом квартале пришелся на Центральный и Южный административные округа.Наиболее насыщенными качественными торговыми площадями остается Центральный, Юго-Западный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными — Северо-Восточный, Южный и Северный.
По прогнозам аналитиков компании GVA Sawyer , к 2010 году лидерство по предложению торговых площадей перейдет от центра к ЮАО и ВАО, благодаря строительству ряда крупноформатных торговых объектов, таких как «Ашан-Сокольники», «Метрополис», «Гудзон», «Марьино», «Рио», «Каширский Молл», «Золотой Вавилон Ростокино», «Абрамцево», «Ривер Молл», «Шоколад» и др.
Это подтверждает тенденцию децентрализации на рынке, так как наиболее активно осваиваются участки между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Также сохраняется тенденция строительства крупных торговых центров в спальных районах, однако еще ощущается острая нехватка качественных районных и микрорайонных ТЦ.
Рынок Москвы по-прежнему остается весьма интересным для российских и международных ритейлеров. О выходе на российский рынок периодически заявляют западные ритейлеры и торговые марки.
Повышенный спрос приводит к тому, что площади в качественных торговых комплексах уже арендованы и сняты с рынка еще на стадии строительства — в среднем за 3—5 месяцев до ввода в эксплуатацию. Таким образом, даже учитывая выход на рынок значительного объема площадей, существующее предложение не способно покрыть постоянно растущий спрос.
По данным компании GVA Sawyer, неудовлетворенный спрос со стороны конечных потребителей при существующем объеме розничного товарооборота оценивается в 800 — 1000 тыс. кв. метров GLA в качественных торговых центрах.
Наиболее востребованным форматом остаются крупные проекты, особенно в восточных районах города.
Таким образом, емкость рынка на текущий момент составляет около 3,5 млн. кв. метров качественных торговых площадей (GLA). Соответственно, учитывая текущие темпы роста розничного товарооборота, насыщение рынка качественными торговыми площадями при существующих темпах их ввода может произойти в 2010, прогнозирует GVA Sawyer.
Основная доля спроса приходится на торговые площади от 50 до 200 кв. метров и составляет более 60% от общего объема спроса, отмечается спрос на площади от 3 000 кв. метров, что обусловлено расширением деятельности уже представленных на российском рынке и выходом новых крупных международных операторов, отмечают аналитики Praedium.
Тренды, наметившиеся на рынке в последние годы на рынке коммерческой недвижимости, становятся более выраженными на рынке торговой недвижимости Москвы.
На данный момент ставки капитализации в Москве, по оценке экспертов, в торговой недвижимости находятся на уровне от 8%. По прогнозам компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, во второй половине 2008 года продолжится снижение ставок капитализации на рынке, чему способствует стабильная политическая ситуация и растущее доверие со стороны инвесторов. Некоторые девелоперы и инвесторы говорят, что не очень довольны этой ситуацией.
По словам М. Гасиева, на рынке намечается тенденция вторичных продаж объектов, приобретенных как инвестиционная покупка — примером может служить продажа ТЦ «Москвичка».
Многие инвесторы сейчас насторожены прогнозами кризиса на российском рынке и можно ожидать, что они захотят зафиксировать прибыль, пока рынок еще максимально разогрет, поясняет он.
Одной из тенденций инвестиционных сделок в сфере коммерческой недвижимости является укрупнение проектов: если пять лет назад средний размер составлял около 10 тыс. кв. метров, то сейчас интерес сместился в сторону более крупных объектов площадью от 30 000 тыс. кв. метров.
До конца 2008 года на рынке торговой недвижимости Москвы аналитики прогнозируют рост арендных ставок до 10%, сохранение дефицита торговых площадей, активное развитие инвестиционного рынка и сетевого девелопмента, развитие новых форматов торговой недвижимости (ритейл-парк, outlet center, lifestyle-center, department store), а также появление новых игроков на московском рынке.Также аналитики отмечают, что растущее предпочтение к успешным проектам снижает конкуренцию в менее удачных и приводит к ротации арендаторов, что, в свою очередь, вынуждает девелоперов проводить реконцепцию торговых центров для повышения их уровня доходности.
Так, отмечает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty, на рынке наблюдается выход развлекательных центров из центра столицы из-за увеличения ставок аренды. Операторы развлечений не могут платить большие деньги, поэтому им приходится покидать насиженные места.
Также он прогнозирует реконцепцию некоторых существующих проектов в центре Москвы (например «Детский мир», «Военторг», «Лотта Плаза», «Шереметьевский», «Новинский пассаж» и ряд других). Уже на сегодняшний день собственники стараются сменить пул арендаторов (ТЦ «Охотный ряд»). Скорее всего, они могут уйти в сегмент luxuary.
Так по данным Astera, в одном крупнейших торговых центров столицы — ТРЦ «Атриум» — будет проведена реконструкция, в результате которой торговая площадь объекта будет увеличена почти в два раза, а развлекательная составляющая будет сокращена и ограничится многозальным кинотеатром. После перепланировки торговые галереи будут занимать более 70% площадей «Атриума». По мнению экспертов, расширение торговой галереи «Атриума» может повысить стоимость объекта в случае его продажи.
25 июля 2008 г., interfax.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
