Офисы перемещаются к МКАД
Коммерческая недвижимость уже не первый год остается одним из наиболее перспективных секторов российской экономики. В соответствии с данными обзора «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости-2008», подготовленного Институтом городских земель (Urban Land Institute) совместно с аудиторской компанией PricewaterhouseCoopers, Москва заняла первое место по инвестиционной привлекательности, перспективам развития, а также по уровню риска среди других городов Европы.По данным компании CB Richard Ellis, в I квартале 2008 года было введено в эксплуатацию 400 тысяч кв. м офисных помещений, причем разместились они почти равномерно по всем районам города. Среди объектов, вышедших на рынок в I квартале, самыми значимыми можно считать башню Федерация «Запад» (84 500 кв. м), офисные центры «Косинская Плаза»
(60 000 кв. м), «Рига Лэнд Фаза I» (46 000 кв. м), «Ситидел» (42 500 кв. м). До конца года из крупных проектов на рынок должны выйти White Square (три фазы общей площадью более 60 000 кв. м), «Город столиц», «Фаза I» (30 000 кв. м), БЦ «Метрополис» (три фазы общей площадью около 80 000 кв. м), «Чайка Плаза 10» (две фазы общей площадью около 37 тыс. кв. м). Если большинство заявленных проектов выйдет на рынок в заявленные сроки, то в 2008 году Москва пополнится 2 млн кв. м офисных помещений высокого класса, и к концу года общий объем офисных площадей превысит 10 млн кв. метров.
При этом все более отчетливо меняется география расположения и формат офисов. Растет популярность строительства бизнес-парков как вдоль МКАД, в которых удаленность от делового центра города компенсируется созданием комфортной для бизнеса среды, так и в городе. В I квартале 2008 года было заявлено несколько проектов строительства бизнес-парков. Первый — девелоперский проект Компании «СП Бизнес кар» («дочки» Toyota), бизнес-парк, расположенный на участке площадью 25 гектаров на внешней стороне 25-го километра МКАД (южное направление). «МОРЕ — московская недвижимость» и MR Group планируют строительство двух бизнес-парков: на Ленинградском проспекте и в районе «Большого сити». Более того, по данным компании GVA Sawyer, 60% от общего объема сделок по аренде помещений были заключены в зоне между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД.
Крупнейшая сделка аренды за первые три месяца текущего года — аренда ТНК-ВР 37 тысяч кв. м в строящемся бизнес-парке «Западные Ворота». Всего же в I квартале 2008 года, по данным CB Richard Ellis, совокупный объем сделок составил 450 000 кв. м. А по предварительной оценке, за весь 2008 год совокупный объем сделок может превысить 2 млн кв. метров. Помимо ТНК-BP в начале года было заключено еще несколько значительных сделок: компания «Рольф» арендовала 10 000 кв. м в бизнес-центре Kutuzoff Tower, компания «Новатэк» арендовала 7 000 кв. м в бизнес-центре «Газойл Плаза», Компания «Тройка Диалог» заключила предварительный договор аренды на 5000 кв. м в бизнес-центре «Военторг».
В то же время, по данным компании GVA Sawyer, наибольшим спросом в сегменте аренды качественных офисных площадей в I квартале 2008 года пользовались площади небольших размеров (до 300 кв. м) — на них пришлось 44% сделок. Но при покупке наиболее привлекательны площади свыше 500 кв. м — 48% сделок.
На сегодняшний день наибольшая часть арендаторов качественных офисных зданий Москвы представлена финансовым сектором, добывающими и перерабатывающими компаниями, компаниями-поставщиками бизнес-услуг, телекоммуникационными компаниями и компаниями-производителями товаров массового потребления. Такой вывод сделан в исследовании «Арендаторы московских офисов», проведенном компанией Jones Lang LaSalle.
По данным GVA Sawyer, инвестиционными компаниями, компаниями нефтегазовой и сопутствующих сфер и банками обеспечивается около 30% спроса на офисные помещения. Как правило, это крупные организации, потребность в офисных площадях которых существенно превышает 3 000 кв. метров.
Среди компаний финансового сектора в силу большого клиентского потока и сильной имиджевой составляющей бизнеса наиболее востребован класс А внутри Садового кольца и сразу за его пределами — так считают в Jones Lang LaSalle. Сейчас в этой зоне сосредоточено более 50% площадей, арендованных банками или принадлежащих им.
Спрос на офисные помещения со стороны добывающих и перерабатывающих компаний формируется по большей части российскими игроками. Крупные сырьевые компании предпочитают приобретать офисные здания в собственность. При этом класс А является наиболее предпочтительным вариантом, однако B+ также вполне востребован. Однако большое количество крупных сделок маловероятно, так как большинство крупных компаний данного сектора уже имеют достаточно большие площади.
В то же время эксперты GVA Sawyer ожидают увеличения спроса на офисную недвижимость как со стороны производственных компаний с иностранным участием, так и со стороны компаний, традиционно их обслуживающих (сфера услуг). Связано это с повышением интереса иностранных инвесторов к российскому рынку.
В Jones Lang LaSalle отмечают высокий спрос на офисные площади и у российского рынка телекоммуникационных услуг. Помимо операторов мобильной связи, значительная часть спроса приходится на провайдеров мобильного контента, цифрового телевидения, интернет-услуг и т.п. Сдерживает спрос на качественные помещения необходимость для определенных компаний (в первую очередь операторов связи) размещать оборудование и технические службы, для чего в большинстве случаев выбираются помещения классов B- и C. Наибольшим потенциалом обладают компании-поставщики телекоммуникационных решений и оборудования, решений в области Интернета, а также мобильные операторы.
Также среди текущих тенденций эксперты отмечают, что компании начинают все чаще разделять фронт- и бэк-офисы, арендуя класс А для первого типа и класс B для второго. Из этого следует, что финансовые и кредитные компании, компании, оказывающие деловые услуги и традиционно активные в спросе на класс А, начнут играть более активную роль в других классах.
В первые три месяца 2008 года ставки аренды на помещения класса А продолжили рост. Средний уровень ставок аренды, по данным CB Richard Ellis, достиг $1700 за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС). Максимальные запрашиваемые ставки аренды ($1900—2400 за кв. м в год) зарегистрированы на некоторые новые строящиеся проекты в центре города. Операционные расходы для офисов класса А, по подсчетам GVA Sawyer, в среднем составляют около $110 за кв. м в год.
Ставки аренды на помещения класса В+ также остаются на достаточно высоком уровне: по данным CB Richard Ellis, средний показатель составляет около $700—800 за кв. м в год, а максимальный показатель достигает $1200 за кв. м в год на офисные помещения, расположенные в престижных районах города.
Самым дешевым предложением начала года, по данным GVA Sawyer, является бизнес-центр класса В- «Румянцево», расположенный в 500 метрах от МКАД по Киевскому шоссе, где ставки аренды составляют $300 за кв. м в год.
Не менее интересна и ситуация на рынке купли-продажи офисных зданий. Крупнейшей форвардной сделкой покупки офисных площадей в I квартале 2008 года, отмечают в GVA Sawyer, было приобретение немецким инвестиционным фондом KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft у компании «Открытие-недвижимость» офисной части (примерно 101 000 кв. м из 110 000 кв. м) в строящемся многофункциональном комплексе в районе Павелецкого вокзала на ул. Кожевническая. Размер сделки оценивается в $900 миллионов.
Такие сделки — большая редкость. Как отмечают в компании CB Richard Ellis, в классе А большинство площадей предлагается на условиях аренды. Предложение офисных площадей на продажу более представлено в классах В+ и В-. По итогам квартала цены продажи составили $10 500 (не включая НДС) для офисов класса А , $6 700 (не включая НДС) для офисов класса В+ и $4700 (не включая НДС) — для офисов класса В-.
Немного изменилась ситуация в апреле. По итогам месяца, по сообщению консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), проводящей еженедельный мониторинг рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве, объем предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы значительно возрос. Более того, многие показатели достигли рекордного уровня конца 2007 года. В апреле на рынке появились 2 новых крупных объекта, стоимость которых превышает $100 млн каждый: бизнес-центр класса А рядом со ст. метро «Пушкинская» (стоимостью $112 млн) и новое административное здание, расположенное на Даниловской улице (стоимостью $102 млн). Всего же общая стоимость всех экспонируемых в апреле объектов повысилась по отношению к мартовской на 27%, составив $12,6 миллиарда. Выросло и число предлагаемых к продаже объектов: в апреле их на рынке экспонировалось 1229: это не только на 13% выше мартовского показателя, но и почти рекордное число объектов, выставленных в течение одного месяца (больше предлагалось только в октябре 2007 года — 1245). Физический объем предложения в сравнении с мартом повысился на 23% — в апреле суммарная площадь продаваемых объектов составила 2,11 млн кв. метров.
Если же рассматривать период с апреля 2007 по апрель 2008 года, то, отмечают в RRG, число предлагаемых к продаже объектов увеличилось на 18%, рост их общей площади составил 16%, рост общей стоимости — 62%, а рост средневзвешенной цены — 40%.
Если же еще раз вернуться к рекордам, то среди предложений, вышедших на рынок в апреле, рекордным по стоимости квадратного метра является отдельно стоящее здание площадью 1000 кв. м под офис/представительство/выставочный центр около ст. метро «Третьяковская», которое предлагается по цене $37 000 за квадратный метр.
17 июня 2008 г., mp.stroi.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
