Что ждёт торговые коплексы
Усиление конкуренции между торговыми центрами заставляет девелоперов искать новые пути привлечения потребителей. Аквапарки, мультиплексы, боулинги становятся неотъемлемой частью торговых центров. Где-то более широко развиваются ресторанные операторы, где-то — детский сегмент развлечений, где-то делаются ставки на кинозалы — все это привлекает покупателей.Наша республика имеет достаточно высокий уровень жизни, наиболее динамично развивается по сравнению с окружающими регионами, у нас достаточно высок процент платежеспособных людей.
Несмотря на прогнозы о скором перенасыщении рынок торгово-развлекательных комплексов в Уфе продолжает развиваться, пусть и с некоторыми «перекосами»: какие-то районы можно считать условно обеспеченными торгово-развлекательными центрами, а в Черниковке, Инорсе и Деме их явно недостаточно.
Несмотря на то, что открылось уже много торгово-развлекательных комплексов, можно сказать точно, что предела нет.
Во-первых, если взять имеющееся у нас количество мини-рынков, объем их оборотов понятен, но он не контролируется. Это потенциал для новых торговых комплексов.
Во-вторых, если рассматривать крупные торговые комплексы, то мы увидим, что цена аренды очень высокая. Это говорит о том, что реальной конкуренции на данный момент не существует. Потому что пока предприниматель не начинает чувствовать, что его поджимает рынок свободных квадратных метров, есть возможность взять в других местах подешевле, стоит вопрос о престижности места.
Пока рынок еще не подошел к тому порогу, при достижении которого любой предприниматель мог посчитать, что ему выгоднее взять: подешевле, но место не престижное, или подороже, но в модном торговом центре. И это говорит в пользу того, что рынок еще не насытился.
В большинстве городов России спрос на торговые центры еще далек от удовлетворения.
Согласно статистике обеспеченность торговыми площадями современного уровня составляет 422 квадратных метра на тысячу человек, во Франции — 273 квадратных метра, в Испании — 233 квадратных метра, Германии — 208 квадратных метра, в Южной Корее — 137 квадратных метра, в Чехии — 134 квадратных метра, а в России — пока всего 119 квадратных метров.
В региональных центрах уровень обеспеченности торговой недвижимостью очень разнится. Если в Краснодаре на тысячу жителей приходится 150 квадратных метров торговых площадей, в Нижнем Новгороде — 143 квадратных метра, Рязани — 70 квадратных метров, то в Смоленске — всего 13 квадратных метров.
Между тем, в Варшаве этот показатель доходит почти до 600 квадратных метров, в Праге — 550 квадратных метров, в Мадриде — 430 квадратных метров, а в Берлине — 380 квадратных метров.
Мы ожидаем существенного прироста объемов строительства в российских регионах, что неудивительно при таком дефиците торговых площадей.
В ближайшие пять — шесть лет в нашей стране будет введено в эксплуатацию около 10 миллионов квадратных метров торговых площадей при условии сохранения стабильности развития сектора и отсутствия кризисов в экономике. Общий объем инвестиций в регионы может составить порядка 15 миллиардов долларов.
Согласно опять той же статистике, для развитых городов минимальной нормой является 300 кв.м. торговых площадей на 1 000 жителей. Учитывая, что в Уфе проживает порядка 1 100 000 человек, можно говорить, что емкость рынка должна составлять не менее 300 000 — 350 000 кв.м. торговых площадей. На данный момент эта планка уже преодолена, однако, уже в конце 2008 г. — начале 2009 г., с учетом заявленных новых ТРК (в частности Мега), на рынке качественных торговых площадей Уфы наступит перенасыщение, что приведет к ужесточению конкуренции.
Как сообщили в Управлении потребительского рынка администрации городского округа город Уфа, планируется строительство и открытие более десятка крупных торгово-развлекательных комплексов, включающих объекты торговли общей площадью свыше 500 тысяч квадратных метров.
Самые крупные из них — это многофункциональный торговый и коммерческий центр международного уровня «МЕГА» ООО «ИКЕА МОС» общей площадью 140 тысяч квадратных метров, торгово-развлекательный комплекс на проспекте Октября (на месте ТСК «Советский») общей площадью 65 тысяч квадратных метров, многофункциональный комплекс ООО «Мегамаг-Уфа» (на улице Губайдуллина) площадью 80 тысяч квадратных метров, торгово-развлекательный комплекс (на месте ТСК «Гагаринский») общей площадью 80 тысяч квадратных метров, многофункциональный торговый комплекс в поселке 8 Марта общей площадью 55 тысяч квадратных метров и другие.
Основные тенденции 2008—2009 года на рынке ТРК, по нашему мнению следующие:
- придание индивидуальности посредством специфики проектирования (архитектурный проект, атмосферные решения, уникальные функции и др.);
- процент с товарооборота формирует новый уровень арендных ставок.
В условиях грядущей жесткой конкуренции с другими ТРК сроки окупаемости удлиняются до 6—7 лет.
Имеющиеся форматы ТРК увеличивают срок окупаемости до шести-семи лет. В имеющихся современных комплексах появилось множество операторов (кинотеатры, боулинги, детские магазины, игровые зоны, фуд-корты, фитнес-центры), имеющих низкую арендную ставку — в три-четыре раза меньше, чем у других арендаторов. Одновременно дает о себе знать инфляция — стоимость строительства увеличивается. Это тоже увеличивает сроки окупаемости, так как рост арендных ставок не имеет такой же динамики.
По нашему мнению, такая практика не совсем корректна: у объекта должен быть один хозяин. Но, продавая площади, сдающиеся арендаторам по минимальным ставкам, девелоперы сразу зарабатывают деньги, и окупаемость выходит на приемлемый рубеж в 2—3 года.
Создание в торговом комплексе развлекательной инфраструктуры ощутимо увеличивает поток посетителей. Размещение в комплексе развлекательной функции в значительной степени способствует росту конкурентоспособности центра, поэтому доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет. В современных торговых центрах присутствуют такие развлекательные услуги, как: многозальный мультиплекс, боулинг, бильярд, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры, фуд-корты,
В торговых центрах развлекательная составляющая выносится на верхние этажи, в результате получается, что первые 2 этажа заняты торговой составляющей, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и т.д. Кроме того, посредством такого хода обеспечивается поток покупателей на верхние торговые этажи.
Стоит отметить, что на текущий момент в России данные развлекательные услуги не являются основной составляющей, привлекающей покупателей в торговые комплексы, как на Западе. Большинство жителей России воспринимают поход за покупками и отдых как два самостоятельных и самодостаточных мероприятия, поэтому уделяется внимание либо одному мероприятию, либо другому. Но это не уменьшает значимость развлекательной функции. Она способствует «привыканию» посетителей к конкретному торговому центру. В сознании покупателей возникает образ торгового центра, в который можно сходить с любой целью — шоппинг или отдых. Кроме того, развлекательная составляющая позволяет сформировать пласт постоянных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость.
В настоящее время в каждом крупном (от 15—20 тыс. кв. м) торговом центре обязательно присутствует фуд-корт и развлекательная зона, состав которой может варьироваться. При этом она может занимать от 10 до 50—60% площади торгово-развлекательного комплекса. Стандартный набор развлечений Уфимских ТРК состоит из кинотеатров, игровых автоматов, боулинга и бильярда.
Одним из немаловажных факторов развития данного формата торговли с точки зрения владельца является то, что практически все риски, связанные с торговлей несут арендаторы. В функции владельца (арендодателя) входит следить за общим состоянием здания: коммуникациями, торговыми помещениями, также он предоставляет услуги безопасности. Арендодатель организует нужный подбор арендаторов, при этом он получает немалые деньги с аренды. При всей своей кажущейся простоте этот бизнес нельзя назвать простым, для того, чтобы ТЦ успешно работал и приносил хорошие дивиденды необходимо соблюдать определенную технологию, начиная с выбора места под строительство и заканчивая маркетинговыми мероприятиями по привлечению покупателей.
3 апреля 2008 г., finrb.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
