Связанные одной сетью
Российский рынок коммерческой недвижимости вступает в стадию зрелости. Торговые, офисные и складские центры конкурируют между собой уже не только количеством метров. Успешность проекта на сегодняшний день определяется множеством различных факторов, начиная от грамотного выбора месторасположения объекта и разработки удачной концепции и заканчивая выбором профессиональной команды управленцев. С учетом того, что современные телекоммуникации увеличивают капитализацию объектов недвижимости, вопрос построения телеком-инфраструктуры, который традиционно решает девелопер, играет одну из ключевых ролей.Существует множество различных подходов к вопросу обеспечения связью объектов коммерческой недвижимости, каждый из которых обладает своим набором плюсов и минусов. При этом степень их эффективности зависит, прежде всего, от тех задач, которые ставит перед собой собственник объекта.
Вопросы, которые решает девелопер при выборе того или иного подхода к обеспечению связью объекта коммерческой недвижимости, обычно включают в себя технологии, персонал и отношения с провайдером. Так, на объектах класса С наиболее распространенным считается полное отсутствие какого-либо регулирования. В этом конкретном подходе все затраты — от кадров до используемого оборудования — минимализированы, однако отсутствие строгого порядка и четкого контроля процесса можно назвать существенным недостатком.
Другой подход — присутствие одного провайдера, также требует минимум инвестиций при максимуме доходов — до 6 условных единиц с квадратного метра в год. В тоже время, такой вариант построения отношений с провайдером лишает арендаторов выбора, что не может не сказываться на их лояльности по отношению к собственнику. присутствие одного провайдера чаще выбирают управляющие объектами класса В и B-. Когда на объекте коммерческой недвижимости работают несколько — от двух до четырех — выбранных провайдеров, телеком-инфраструктура выглядит уже более сложной. В ней присутствуют закладные устройства, ввод в здание, обустраивается технологическое помещение. Сами провайдеры, вынужденные функционировать в достаточно жесткой конкурентной среде, демонстрируют стабильно высокое качество обслуживания арендаторов. Стоит отметить, что в телекоме царит добросовестная конкуренция, поэтому клиент всегда находится в позиции выигравшего. Данный подход предпочитают собственники объектов класса В+ и А, так как для объектов высокого класса наличие нескольких провайдеров является неотъемлемым атрибутом согласно классификации офисных зданий Moscow Research Forum.
Несмотря на то, что вышеперечисленные подходы получили на сегодняшний день достаточно широкое распространение, далеко не все готовы отдать организацию такой важной составляющей инфраструктуры объекта как связь на откуп сторонним компаниям. При этом хотя, организация отдельной обслуживающей телеком-структуры требует больших инвестиций и наличие штата обслуживающего технического и административного персонала из 4—6 человек, её преимущества неоспоримы и многочисленны. В данном случае собственник владеет кабельной сетью здания и сдает ресурсы в аренду операторам связи, окупая таким образом свои вложения. Отсюда стабильный, прогнозируемый доход от обслуживания, отсутствие необходимости контролировать доходы провайдера, и наличие животворной конкурентной среды для операторов. Причем все эти достоинства лежат в основе самого важного из них — соответствие объекта требованиям к высококлассным зданиям. Однако такой подход требует инвестиций и еще раз инвестиций и наличия квалифицированного штата сотрудников, поэтому наибольшую выгоду из такого подхода собственник сможет извечь при наличии нескольких зданий в обслуживании.
Отдельного рассмотрения требует случай, когда девелопер создает собственную телекоммуникационную компанию, оператора. В этом варианте 10—15 специалистов заняты развитием и поддержание сложной инфраструктуры, делящейся на закладные устройства, кабельную систему, ввод в здание, обустройство технологического помещения, поэтажные телекоммуникационные шкафы, АТС, оборудование передачи данных, системы расчетов, собственный оптический кабель. Благодаря столь основательному телеком- достигается почти полная независимость от провайдеров и почти полный контроль над доходами от услуг связи на объекте. Однако налицо и существенные недостатки, среди которых необходимость нести действительно большие затраты. При этом высока вероятность столкнуться с низкой рентабельностью и нежеланием арендаторов работать с неизвестной компанией-оператором. По эти причинам количество операторов, которые создают владельцы коммерческой недвижимости, год от года становится все меньше и меньше. Непрофильный бизнес сложен и не приносит ожидаемых результатов. Список претензий к действиям операторов есть и непосредственно у арендаторов и состоит в основном из сугубо технических показателей: низкая скорость передачи данных, неудовлетворительная телефонная связь, неустойчивое соединение. Пользователи услуг операторов также сталкиваются и с проблемой обслуживания клиентов, когда у провайдера нет возможности надлежащим образом реагировать на неисправности и неполадки связи. Все дело в том, что, создавая оператора связи, владелец/девелопер здания обязан решать уйму проблем одновременно и последовательно: проектирование, строительство сетей связи, решение проблемы оптимизации использования сетевых ресурсов, согласования в государственных органах, разработка и внедрение современных технологий. И далеко не у каждого девелопера хватает сил на подобный профессиональный подвиг.
На сегодняшний день, по разным данным в Москве работает от 20 до 100 локальных операторов, и самые успешные из них обслуживают офисы крупнейших отечественных и иностранных, чья деятельность охватывает всю Россию. Тем не менее, окончательный выбор одного из вышеперечисленных подходов всегда остается за собственником и зависит не только от его предпочтений, но и непосредственно от индивидуальных конструктивных особенностей каждого здания.
6 марта 2008 г., arendator.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
