Дорогая ипотека
Если в первой половине 2007 года условия ипотечного кредитования понемногу смягчались: снижались ставки, увеличивались сроки, уменьшался размер первоначального взноса, то конец года больно ударил по потенциальным заемщикам. Процентные ставки резко взлетели вверх, а размер первоначального взноса вырос как на дрожжах. Что сулит ипотеке 2008 год, разбирались «Известия».В связи с кризисом ликвидности в конце 2007 года банки резко сменили курс с увеличения количества заемщиков на повышение их качества. Практически все банки отказались от кредитования заемщиков категории subprime, а некоторые и вовсе свернули свои программы. В результате с начала 2008 года число сорванных сделок увеличилось в разы. Банки стали более внимательно относиться к андеррайтингу заемщиков. «Это в том числе связано и с кризисом ипотечного кредитования на рынке США. Произошла коррекция ставок по ипотечным кредитам, ряд банков незначительно повысил ставки по ипотечному кредитованию (в среднем на 0,5—1%), другие банки повысили комиссии, связанные с выдачей ипотечных кредитов, ужесточили требования к заемщикам или планируют подобные изменения», — поясняет заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.
При этом цены на недвижимость уверенно идут вверх. Тем не менее популярность ипотеки растет как в Москве, так и в регионах. «В прошлом году мы выдали почти в два раза больше кредитов, чем в позапрошлом, — заявляет Сергей Тропин, директор департамента маркетинга и коммерческого планирования ЮниКредит Банка. — Кроме последствий американского кризиса, среди основных факторов, мешающих развитию ипотеки, можно назвать неконтролируемый рост цен на жилье — заемщики просто не могут найти подходящее жилье за разумные деньги».
Однако именно в связи с непрекращающимся ростом цен на недвижимость ипотечные кредиты становятся все более востребованными. В последнее время активно развивается региональный рынок строящегося жилья. «Увеличение конкуренции на рынке ипотечного кредитования Москвы и Санкт-Петербурга заставляет большинство кредитных организаций обратить особое внимание на развитие данного направления в регионах», — считает Кирилл Шилинцев, заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка. Его слова подтверждает действием НОМОС-банк: объем его ссудной задолженности по сравнению с предыдущим годом по регионам вырос на 800%, а по Москве — лишь на 262%.
Популярность ипотечного кредитования в российских городах в 2007 году значительно повысилась в связи с тем, что в прошедшем году многие крупные банки сделали акцент на развитие филиальных сетей и продвижение ипотечного кредитования в регионах. «Безусловно, в регионах присутствует своя специфика. К примеру, большинство кредитов, выдаваемых Росбанком в городах России, это рублевые кредиты — 88%, в то время как в Москве 87% ипотечных кредитов выдается в валюте, — рассказывает Кирилл Шилинцев. — Кроме того, в столице большей популярностью пользуются ипотечные кредиты на покупку строящегося жилья (77%). В регионах ситуация прямо противоположная — 78% составляют кредиты на приобретение готового жилья».
Возросший спрос удивляет, так как АИЖК существенно ужесточило требования к кредитам, снизив максимальную сумму и увеличив первоначальный взнос. Однако, как оказалось, большинство заемщиков больше волнует размер процентной ставки, нежели величина взноса. По данным НАФИ, это основной фактор, в зависимости от которого потребители подбирают себе банк. Процентная ставка по ипотечному кредиту важна, но зачастую также значимы объем первоначального взноса, форма подтверждения дохода и количество его источников или число созаемщиков, которых можно привлечь к получению кредита. «Кроме того, во многих банках действует условие: чем больше срок и меньше первоначальный взнос, тем выше ставка», — говорит Максим Греков, начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка.
За последние два года произошел качественный рост как спроса, так и предложения на рынке ипотечного кредитования. Важнейшую роль в данной ситуации сыграло появление государственных программ поддержки ипотечного рынка. «Участие государства сделало ипотеку доступной для широких слоев населения. На рынок пришли крупные игроки, способные рефинансировать инвестированные в ипотеку средства на лучших условиях. Выросший спрос со стороны населения на ипотечные кредиты привел к значительному росту числа банков, предлагающих ипотечные кредиты, и к расширению предлагаемых программ», — полагает Александр Галкин, директор центра ипотечного кредитования банка «ГЛОБЭКС».
Из сложившейся в конце прошлого года на рынке ситуации некоторые банки смогли извлечь и положительные моменты. У тех кредитных организаций, которые остались на рынке, появился шанс привлечь новых клиентов. «Например, мы разработали программу для новой категории заемщиков, которых ранее не кредитовали. Основной долгосрочный тренд — снижение, а не повышение ставок. В феврале банк на 0,5% уменьшил ставки долларовых кредитов по ряду программ», — рассказывает Наталья Грязнова, начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка.
Действительно, резко увеличившиеся в конце 2007 года ставки постепенно начали снижаться. Например, банк «Дельтакредит» в рамках программы «Назначь свою ставку» предложил ипотечным заемщикам возможность управлять процентной ставкой, снижая ее на 0,5 или 1% (до 8,5% — для кредитов в долларах и до 10,25% — для кредитов в рублях). Кроме того, программа предусматривает возможность полной отмены комиссии за выдачу кредита. Заодно банк оптимизировал процедуру проведения ипотечных сделок: теперь расчеты между продавцом и покупателем происходят сразу после подписания договора купли-продажи, а не после регистрации сделки, как это принято в большинстве банков.
В НОМОС-банке ставка в рублях перестала зависеть от формы подтверждения дохода (12% на квартиру на вторичном рынке). Серьезно снижены ставки на кредиты на этапе строительства жилья — с 15—16 до 13% в рублях и комиссия за выдачу кредита в рублях — с 1 до 0,3%.
Параллельно уменьшению процентных ставок полным ходом идет работа по увеличению размеров кредита. В начале года в Московском кредитном банке (МКБ) появилась ипотечная программа для VIP-клиентов с лимитом до 3 млн долларов. «Наряду со стандартными программами покупки квартир на вторичном рынке появились программы кредитования земельных участков, новостроек, коммерческой недвижимости и нецелевые кредиты», — сообщает Павел Ильин, директор департамента розничного кредитования МКБ. Райффайзенбанк еще осенью изменил соотношение кредита к стоимости залога (коэффициент К/З), что позволило увеличить максимальный размер выдаваемой заемщику суммы. Росбанк также снизил процентные ставки по программе ИЖК. Сегодня минимальная ставка при покупке вторичного жилья составляет 9,5% годовых в валюте и 11,5% в рублях, при приобретении строящегося жилья — 13,5% в рублях и 11,5% в валюте.
Однако снижающиеся ставки и упразднение ряда комиссий (например, за выдачу наличных) никак не влияют на доступность ипотеки. Ежемесячный доход, необходимый заемщику для покупки квартиры в кредит, только растет. «Для приобретения квартиры в Москве стоимостью 150 тысяч долларов нужно иметь ежемесячный доход около 2300 долларов, если 25 тысяч долларов заемщик готов внести из собственных средств», — рассуждает Роман Воробьев, член правления Райффайзенбанка.
На сегодняшний д2000ень для приобретения квартиры в кредит многое зависит не только от дохода, но и от первоначального взноса и от размера кредита. Тем не менее столичному заемщику с доходом менее 40 000 рублей в месяц сложно будет получить ипотечный кредит, добавляет начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин. В принципе, чтобы купить однокомнатную квартиру в Москве стоимостью около 200 тысяч долларов, необходимо иметь ежемесячный доход не менее 4000 долларов на семью, подытоживает Павел Ильин.
Несмотря на увеличение требований к кошельку и кредитной истории заемщика, аналитики прогнозируют рост ипотеки на 150—200% в этом году. Интерес к этому банковскому продукту достаточно высокий, многие россияне планируют улучшение жилищных условий именно при помощи кредита, полагает Елена Воронина.
В 2008—2010 годах следует ожидать дальнейшего развития ипотеки. Затянувшийся банковский кризис приведет к перераспределению положения банков на рынке ипотечного кредитования и постепенному уменьшению активности случайных и непрофессиональных игроков. «В целом российский рынок ипотеки содержит в себе потенциал роста, поскольку в данный момент доля ипотечных кредитов в ВВП России является незначительной», — говорит Роман Воробьев.
Материал опубликован в приложении газеты «Известия» «Личные Финансы» 26.03.2008.
28 марта 2008 г., finiz.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
