Перестройка

У стендА ОАЭ на международной выставке коммерческой недвижимости МИПИМ-2008 миловидная девушка рассказывает сгрудившимся вокруг инвесторам про будущую застройку Дубая. Перед ней грандиозный макет: «Вот здесь будет многофункциональный комплекс, а здесь самый высокий жилой дом в мире». Немедленно звучит вопрос: в какой из них можно вложить деньги? «Этот проект продан, этот тоже и тот…» Оказывается, что из всего макета осталось «свободным» только одно здание. И так было везде: инвесторы разбирали проекты в незатронутых ипотечным американским кризисом странах как горячие пирожки. И российские в том числе.

Пожалуй, впервые наше представительство на крупнейшем международном рынке проектов, коим считается МИПИМ, было, что называется, абсолютно в струю. В увесистом каталоге выставки из 600 страниц — 49 российских (из почти 9 тысяч экспонентов более 500 — наши). Россияне после десяти лет присутствия на этой главной ярмарке недвижимости поняли, что везти сюда надо не домики и домишки, а большие проекты. Потому что крутятся здесь не просто деньги — огромные деньги.

Впрочем, еще недавно и везти было решительно нечего: крупных проектов (читай — комплексной застройки) почти не было. Пока рынок формировался, набирались профессионализма его участники, во всех городах и весях строили «точками». Теперь осознали — надо иначе. «Точечная застройка ушла в прошлое. Мы пришли к пониманию, что строить города надо кварталами — это обеспечивает и красивое решение, и целостное освоение. Важно только правильно посчитать в деньгах доход и окупаемость», — подтверждает генеральный директор «Макромир-Консалтинг» Игорь Рогулин. Считать тоже уже умеем. По крайней мере у всех проектов был свой ценник, соответствующий масштабу, месту и узнаваемости.

Например, «Ренова-СтройГруп» представила проект города-спутника в 12 километрах от Челябинска — «Солнечная долина»: 3 миллиона с лишним «квадратов», стоимость 8 миллиардов евро. В 2020 году здесь смогут жить 120 тысяч человек. Нижний Новгород привез пять проектов на 500 миллионов евро. Самый крупный — Globe Town. Его стоимость — около 30 миллиардов долларов. В Globe Town на территории более трех тысяч гектаров будут жить полмиллиона человек. Краснодарский край, который благодаря Олимпиаде особенно интересовал инвесторов, представил около 1,4 тысячи проектов на пять с половиной миллиардов евро. В первый же день работы МИПИМ2008 этот регион заключил десять инвестиционных соглашений на сумму 860 миллионов евро. Впрочем, общий объем российских контрактов исчисляется миллиардами, а какие суммы будут фигурировать в «постканнских» договорах, эксперты не берутся прогнозировать. Этот успех, впрочем, объясним. Во-первых, о высокой доходности нашего рынка недвижимости (в разы выше европейского) хорошо известно. Во-вторых, его почти не затронул американский ипотечный кризис. В-третьих, в авторах проектов мелькают знакомые западному уху имена. «Остров Федерация» в Краснодарском крае (девелопер — М-Индустрия) «намоет» архитектор Эрик ван Эгераат. Питерскую Новую Голландию (СТ «Новая Голландия» Чигиринского) — сам Норман Фостер (этот проект стоимостью 320 миллионов долларов, кстати, впервые за 19 лет существования МИПИМа принес первый приз России в категории «коммерческая и развлекательная недвижимость»). В других проектах также отметились известные западные архитектурные бюро. Правда, в кулуарах судачили: качество проектов, представленных крупными девелоперами с западными подходами к работе, и тех, что порой показывали администрации регионов и городов, заметно различалось. Специалисты считают, что местным властям надо приезжать не столько с макетами, сколько с научными исследованиями развития территорий и точным заданием бизнесу. У нас же только в паре десятков городов на всю страну разработаны генпланы.

Между тем сложности взаимоотношений бизнеса и власти, отмечали девелоперы, особенно заметны именно при реализации столь актуальных сегодня крупных проектов. «Комплексное развитие территорий — это попытка учесть интересы всех игроков рынка. Часто возникает противоречие между застройщиком/девелопером и администрацией города. Первый исходит из того, что строит он для нужд города, и заботы об инфраструктуре должна взять на себя городская администрация. Последняя полагает, что объект возводится ради получения выгоды от последующей продажи, а власть при этом получает головную боль в виде недостроенных дорог и отсутствующих коммуникаций», — объясняет Юрий Карамаликов, директор департамента бизнес-коммуникаций холдинга «МИЭЛЬ».

Судя по представленным в Канне проектам, Россия будет прирастать в основном гигантскими стройками. И деньги, видимо, на них найдутся. Так что у местной власти и бизнеса нет других вариантов, кроме как договариваться. Кое-где договариваются. «Для девелопера финансирование таких объектов, как детские сады и школы, обязательных при комплексной застройке, безусловно, ухудшает показатели проекта, — говорит Андрей Шишкин, гендиректор ЗАО „ЮграИнвестСтройПроект“. — Законодательная база в нашем Ханты-Мансийском АО — Югре позволяет освободить инвестора от затрат на создание подобных объектов за счет средств окружного бюджета».

И еще. Когда смотришь на проекты, что привезли в Канн наши, хочется, чтобы все сбылись. Для весьма запущенных российских территорий — это как реанимация. «Большинство инвесторов и политиков, следуя еще советской традиции, не часто задаются вопросом планировки города с учетом долгосрочной перспективы, — замечает голландец Эрик ван Эгераат, который делает сегодня в России много масштабных проектов. — Эта традиция игнорировала при формировании облика города и такие факторы, как особенности ландшафта, географическое положение, особенности заселенности. А именно они призваны выделить город среди прочих. Градостроительство страдало и от отсутствия драйва, соревновательного духа — сейчас это налицо. Уже сегодня ряд региональных центров (Ханты-Мансийск, Новосибирск, Казань, Сочи и др.) разрабатывают планы, которые позволят им сформировать выразительный облик. Появился реальный шанс подать той же Москве пример сбалансированного долгосрочного развития».

Конъюнктура нашего рынка и инвестиционная привлекательность сегодня как никогда благоприятны. И если власти территорий смогут найти с инвесторами общий язык и создать цивилизованные условия для работы, нас, кажется, ждет колоссальный прорыв. Обидно упустить эту возможность.

24 марта 2008 г., itogi.ru

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram

Все новости за март