Дела земельные
Несмотря на популярность такого механизма землеотвода, как предоставление участков только на основе торгов, он не вызывает безусловного энтузиазма у специалистов.По словам Елены Ермолаевой, достаточно сложно сказать, что более эффективно — выделение участков под строительство жилья через аукцион или получение участка под коммерческую недвижимость без аукциона: «Эффективное распоряжение участком — когда он достается профильной компании, которая занимается его развитием с учетом интересов города, с грамотной концепцией. Это может произойти и при аукционе, и при прямом выделении, и при покупке части участка промпредприятия».
По мнению генерального директора УК «ООО «Альфа групп менеджмент» Ольги Каламейцевой, в случае с жилой недвижимостью наиболее логично ориентироваться на земельные аукционы и целенаправленное выделение участков, так как темпы роста объемов жилищного строительства достаточно высоки, а мест под жилую застройку не так и много. В отношении объектов коммерческой недвижимости все сложнее: «Девелопер при грамотном подходе до начала строительства исследует рынок участков и учитывает такие факторы, как расположение участка, его транспортная доступность, окружающая инфраструктура и только после этого разрабатывает концепцию объекта. Власти же со своей стороны должны оценивать участки и с точки зрения развития города в целом, и с точки зрения необходимости объектов того или иного назначения в данном конкретном районе, и с точки зрения общей архитектуры.
Еще одним немаловажным моментом являются подведение необходимых коммуникаций к участку (канализация, водопровод, подъездные пути, электрические сети) и выделение необходимых для нормального функционирования объекта мощностей. И в каждом из указанных вопросов (а указаны далеко не все) существует масса сложностей. Поэтому многим игрокам строительного рынка достаточно сложно определиться с местом и концепцией объекта.
Если же говорить об использовании площадок под предприятиями, очевидно, что здесь наиболее логично строить объекты коммерческого назначения. Затраты на подготовку такого участка к строительству жилого объекта существенно увеличат его себестоимость и сроки окупаемости. Наличие коммуникаций, рассчитанных на производственные мощности, на таких участках существенно упрощает ситуацию для девелопера и повышает его продажную стоимость. Поэтому именно в отношении таких земельных участков необходимо использовать процедуру аукционов и целенаправленного выделения участков».
Исполнительный директор ОАО «Синар» Алексей Ширяев считает аукционы единственно правильным вариантом распределения земельных участков. По его словам, все остальные формы не дают возможности выгодной продажи права на строительство и поступления в бюджеты разных уровней средств от этого. Кроме того, система аукционов более объективна, она содержит в себе механизм финансовых барьеров от получения земли людьми и организациями, которые не имеют возможности заниматься строительством.
А налоговый адвокат, кандидат юридических наук Константин Дмитриевцев говорит, что земельные аукционы содержат в себе гипертрофированное фискальное начало, при котором наполняется казна, но не обязательно решаются вопросы развития: «Когда восхваляют аукционы, обычно говорят о том, что они позволяют получить значительные средства в казну и снизить уровень коррупции в соответствующей сфере. На мой взгляд, не дело государства, и тем более муниципалитетов, торговать землей на ярко выраженных фискально-спекулятивных началах. Их дело — выявлять и адекватно отражать в законах, иных правовых актах, конкурсных условиях вызревшие в социуме потребности. Если проводится аукцион, то однозначное преимущество получают те, кто уже получил фору в 1990-е, те, кто сумел аккумулировать в столичных и оффшорных структурах огромные деньги. Кто зачастую далек от интересов и потребностей сибирских регионов».
Проведение конкурсов, на взгляд господина Дмитриевцева, дает возможность проявить себя тем, кто в силу своего расположения изначально учитывает местную специфику. Конкурс требует большего профессионализма от чиновников и специалистов инвестиционно-строительных организаций, но он способствуют развитию конкурентоспособной рыночной экономики.
Самые крупные земельные участки были выделены в прошлом году в Омске для жилищного строительства. Аукцион по продаже права на заключение договоров аренды участка по улице Волгоградской, 12 площадью 170 га, прошедший 1 октября 2007 года, выиграло ООО»Финансовая группа «РУСАНТОН». По словам директора департамента имущественных отношений мэрии Омска Юрия Гамбурга, такой большой участок под комплексную застройку был впервые реализован не только на территории Омска, но и на территории России. Однако формально аукцион был признан несостоявшимся, поскольку на участие в нем была подана только одна заявка. До конца 2009 года застройщик должен выплатить 1,1 млрд руб. Кроме того, по условиям девятилетнего договора аренды, до 2016 года на участке должно быть построено почти 1,5 млн квадратных метров жилья и социальных объектов.
Второй крупный участок, расположенный в перспективной развивающейся левобережной части Омска — по ул. Рокоссовского, площадью 290 га в аренду на 11 лет в конце ноября прошлого года приобрело ЗАО «ПИК-Регион». Сумма ежегодного платежа составила 1 млрд 550 млн руб. По словам генерального директора «ПИК-Регион» Сергея Канаева, на этом участке компания намерена построить ориентировочно около 2,5 млн кв. м жилых и нежилых помещений, включая объекты инфраструктуры.
В Томске в 2007 году по итогам земельных аукционов поступления в городскую казну составили более чем 23 млн руб. Рекордной суммой земельных торгов стала ежегодная стоимость аренды земельного участка — 5 млн 42 тыс. рублей. За такую цену продано право аренды земельного участка, расположенного по ул. Чапаева, 16, общей площадью 1272,7 кв. м. Причем изначально участок был оценен в 254,5 тыс. руб., и итоговая сумма превысила первоначальную в 20 раз. Победителем этого аукциона стало ООО «Центр коммерческих проектов». По словам заместителя мэра Томска по развитию города Евгения Паршуто, впервые сотка земли в Томске продана за полмиллиона рублей.
Еще в Томске в прошлом году состоялись первые торги на право комплексной застройки земельного участка. Администрация Томска впервые выставила на аукцион право застройки городской территории, обремененной аварийными домами. Победителем октябрьского аукциона стала строительная организация ЖСК «Юпитер», заплатившая за лот 960 тыс. руб. Площадь участка по адресу: пр. Фрунзе, 18 — пер. Затеевский, 10 составляет 1 тыс. 723,35 кв. метра. На нем расположены два аварийных жилых дома. В будущем на территории предполагается разместить 5–7-этажный многоквартирный дом с административными помещениями и подземными автостоянками. По условиям аукциона здание должно быть построено не позднее июня 2009 года.
В Кемерове на земельном аукционе было продано право аренды двух участков, предусмотренных под застройку в центральной части города (пересечения проспектов Ленина, Октябрьского, улицы Терешковой и проезда Центрального). Земли общей площадью более 4 га были выставлены на аукцион единым лотом по стартовой цене 130 млн руб. Победителем майского аукциона, предложив за участки 255 млн руб., стало ООО «Квадро холдинг», зарегистрированное в Самаре и входящее в группу компаний «Самарский деловой мир» бизнесмена Алексея Шаповалова. По словам начальника отдела договорных отношений КУМИ администрации города Татьяны Кузнецовой, победитель должен в течение пяти лет возвести комплекс зданий коммерческой недвижимости общей площадью от 70–120 тыс. кв. м.
Московское ООО «М-Дилер» приобрело право пятилетней аренды другого участка в Кемерове: площадка в 5 тыс. 748,68 кв. метра обошлась победителю в 101 млн руб. На участке планировалось построить гостиничный комплекс на 200 номеров класса «4–5 звезд» с торговой площадью и подземной парковкой.
В Красноярске на земельном аукционе были проданы права аренды земельного участка во втором микрорайоне жилого района «Покровский». Как отметила начальник департамента финансов администрации Красноярска Галина Фазлеева, участок был продан на торгах за 400 млн руб., что в шесть раз превышает первоначальную цену.
21 марта 2008 г., com.sibpress.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
