Прожить на сдачу

Пока на российском рынке коллективных инвестиций нет формального разделения фондов недвижимости на рентные и строительные (девелоперские). Суть рентных фондов заключается в том, что в них основной доход пайщик получает от сдачи в аренду недвижимости, находящейся в активах фонда, а не роста стоимости этой самой недвижимости. По оценке журнала «Деньги» (см. N 9 от 10 марта), из более чем 230 паевых фондов, сформированных и действующих к концу 2007 года, рентных фондов было меньше 30%. Их чистые активы достигали 52 млрд руб., что составляло около 27% от общей суммы чистых активов фондов недвижимости. Наиболее крупные фонды под управлением таких компаний, как «Тройка Диалог», «Ренессанс Капитал», «Олма-Финанс», «Регион Девелопмент», занимаются сдачей в аренду объектов торговой недвижимости. Большая группа фондов (под управлением компаний «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент», «Солид Менеджмент», «Свиньин и партнеры», «Серебряный век», «Профессиональные инвестиции» и других) сдает в аренду офисы. Есть ПИФы, которые владеют промышленной недвижимостью, в том числе газопроводами среднего и низкого давления (УК «Регионгазфинанс») или испытательными стендами (УК «Панорама»). Пока менее распространена сдача в аренду складской недвижимости, такой комплекс находится в собственности фонда компании «Трансфингруп». ПИФы компаний «Регион Девелопмент» и «Финам Менеджмент» владеют землей, которая сдается в аренду сельхозпроизводителям.

Основная идея использования фондов недвижимости, в частности рентных, в том, что движение стоимости пая не повторяет движение фондовых индексов или облигационных индексов. И оценка текущей стоимости таких фондов основывается в первую очередь на оценке выплаты дохода по паям. В идеале динамика стоимости пая будет плавно повышаться до и резко снижаться после выплаты дохода.

Из примерно 30 рентных фондов, проработавших больше года, лишь19 выплатили в 2007 году доход на свои ценные бумаги. Разброс доходностей оказался довольно высоким — от 1,4% до 25,5% (по отношению к стоимости пая в начале 2007 года). При этом доходность лучших рыночных фондов, в которых число инвесторов исчисляется десятками или сотнями, в прошлом году составляла 11—14%. Фонды, которые показали доходность выше 20% годовых, можно отнести к разряду нерыночных — там число инвесторов не превышает десяти. В среднем выплаченный доход в 2007 году в таких фондах составил 10% годовых, что лучше, чем у ПИФов облигаций (средняя доходность фондов облигаций с активами свыше 100 млн руб. составила 7,3%).

Рентные фонды таких компаний, как «Тройка Диалог», «Ренессанс Капитал» или «Регионгазфинанс», выплачивают доход пайщикам раз в год. Но, как правило, управляющие стараются делать выплаты чаще. Фонды других компаний («Солид Менеджмент», «Свиньин и партнеры», «Регион Девелопмент», «Реальные инвестиции») выплачивают доходы ежеквартально. Фонды под управлением управляющей компании «Олма-Финанс» выплачивают доход пайщикам по итогам каждого месяца.

Как отмечает гендиректор УК «Солид-Фонды недвижимости» Вадим Сачков, арендная плата за недвижимость продолжает расти, но одновременно растет и стоимость самой недвижимости, в результате чего снижается потенциальная доходность инвестиций в рентные ПИФы, которым нужно эту недвижимость покупать. Впрочем, по оценке господина Сачкова, сейчас на рынке реально найти объекты, которые будут приносить доход на уровне 12—13% годовых.

Закрытые фонды по своему статусу ограничены в обращении паев. У управляющей компании, за исключением особых случаев, нет обязанности погашать паи. Поэтому, несмотря на кажущееся обилие рентных фондов, доступность их невелика. По словам Вадима Сачкова, ликвидность паев гораздо ниже, чем акций, хотя для инвестора объект недвижимости более понятен, чем какое-либо предприятие. С паями всего лишь семи фондов заключаются сделки на биржевом рынке. При этом только с тремя из них — «Коммерческая недвижимость», «Регион Земельный фонд» и «Арсагера Рентная недвижимость» — заключаются регулярные сделки. По другим фондам в лучшем случае стоят котировки на покупку и продажу.

20 марта 2008 г., rokf.ru

Новости Приглашаем на Московский Международный жилищный конгресс-2024 Крупнейшее деловое мероприятие рынка недвижимости пройдет с 21 по 25 октября в Центре международной торговли в Москве (Краснопресненская наб., 12). Планируется порядка 10 000 участников — профессионалов рынка — из более 80 субъектов РФ и ряда зарубежных стран. www.realcongress.ru 28 августа Доля региональных рынков в спросе на складскую недвижимость стала максимальной за всю историю рынка 63 % достигла доля сделок в регионах в складском сегменте по итогам 1 полугодия 2024. Показатель стал максимальным за всю историю рынка, при этом средняя доля региональных сделок за предыдущие 10 лет составляла 35 %. core-xp.ru 9 августа Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры В Санкт-Петербурге на семь управляющих компаний пришлось 74 % от общего объема первичного рынка сервисных апартаментов Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в I полугодии 2024 года 74 % объема первичного рынка сервисных апартаментов пришлось на комплексы под управлением семи крупных компаний. Лидером осталась девелоперская группа Plaza Lotus Group (PLG), продолжившая продажи в комплексах IN2IT и «Про.Молодость». 6 августа Екатеринбург, Краснодар, Самара лидируют по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников в 2024 г. Екатеринбург не только удерживает первое место по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников России с 2021 года, но и будет лидировать по прогнозному приросту коэффициента обеспеченности торговыми площадями в 2024-25 гг. В 2025 г. в Екатеринбурге ожидается завершение строительства суперрегионального ТРЦ «Золотой» (GLA 138 тыс. кв. м), что позволит ему сохранить лидирующие позиции и увеличить показатель обеспеченности до 967 кв. м. на 1 000 человек. 11 июля Все статьи и обзоры

Все новости за март