Как бы чего вышло
Среди сотен жилых домов, построенных за последние годы в Москве, архитектурную ценность представляют единицы. Остальные же — жилые «коробки», безликие и скучные. Впрочем, преобладает мнение, что при выборе жилища большинство покупателей ориентируется не на эстетику, а на место, цены и метраж, поэтому у девелоперов нет стимула вкладываться в архитектуру.Интерес к любому городу в значительной мере объясняется его архитектурой. Но многие дома, построенные в Москве, вряд ли станут украшением столицы. Они плохо вписываются в окружающую застройку и поэтому теряются сами. По мнению Максима Атаянца, руководителя «Архитектурной мастерской Максима Атаянца», чтобы жилая среда была уютной и комфортабельной, в ней должно присутствовать зрительное разнообразие. «Пища для глаза должна быть иерархически сложной, и адекватно восприниматься с разных дистанций», — уточняет он.
Если при рассмотрении вплотную здание представляет интерес, а с большой дистанции выглядит как бессмысленная коробка без силуэта, то такая архитектура работает плохо. И наоборот, при ближайшем рассмотрении должны открываться интересные детали: фактура материалов, качество работы и т. п. «Можно построить очень красивое здание, а в итоге на сотни метров вокруг среда окажется разрушенной», — добавляет Максим Атаянц.
В общепринятом представлении «интересная архитектура» — это масштабные проекты, отличающиеся как размерами, так и крайне экстравагантными архитектурными решениями. Но Мария Елизарова, главный архитектор проектной мастерской «Архиздрав», считает, что интересная архитектура — это, в первую очередь, гармоничное сочетание внутреннего содержания и образа. «Сложносочинённое внутреннее пространство, позволяющее человеку чувствовать себя комфортно, и гармоничный объём, тонко вписанный в окружение, — обязательные составляющие интересной и качественной архитектуры», — отмечает она.
Выступая на круглом столе «Цена эстетики в жилищном строительстве», Юрий Григорьев, первый заместитель главного архитектора г. Москвы, директор ГУП «МНИИТЭП» отметил, что Москва всегда была ансамблевым городом, но сейчас многие архитекторы видят только себя и больше ничего и никого вокруг. Из-за этого в городской среде появляется всё больше и больше случайных зданий, поэтому-то и теряется ансамблейность столицы.
Хотя господин Григорьев лукавит, списывая несовершенство проектов только на бездарных архитекторов. До того как дом будет построен, каждый проект проходит длительную процедуру согласования. На общественном совете обсуждается не только высота здания и соответствие застройки «красным линиям», но и детали самого проекта, его архитектура. В процессе обсуждения чиновники могут «порекомендовать» убрать или заменить непонравившийся фрагмент фасада и доработать проект в соответствии с высказанными замечаниями. «С точки зрения культуры плохо, когда чиновники берут под уздцы творчество и красоту, поскольку они неизбежно оглядываются на вкус вышестоящего начальника и руководствуются соображениями „как бы чего не вышло“», — уверен Александр Долгин, профессор ГУ-ВШЭ, управляющий интернет-проекта «ИМХОНЕТ». — А настоящий художник, наоборот, придерживается принципа «как бы чего вышло»«.
Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости „Новое Качество“, считает, что понятие „яркая архитектура“ является довольно широким. Для архитектора это — самовыражение и попытка оставить свой след в истории. Для девелопера — удачный коммерческий проект. Для риэлторов — дополнительный стимул привлечения покупателей. Для покупателей — престиж. Иногда эти понятия совпадают, и появляются дома, у которых есть шанс стать достопримечательностью города, его архитектурным наследием. Например, дома „Стольник“ в Малом Левшинском переулке (архитекторы Андрей Савин, Михаил Лабазов, Андрей Чельцов — архитектурное бюро „А-Б“) и „Дворянское гнездо“ в Большом Левшинском переулке (построен архитектором Ильёй Уткиным совместно с бюро „Сергей Киселёв и Партнёры“). Они хорошо вписались в окружающую среду и стали примерами неординарных архитектурных решений, создавших не только добавочную стоимость объектам, но и позволивших домам стать брендовыми — своеобразными визитными карточками архитекторов и девелоперов их реализовавших.
Другой пример — дом „Патриарх“ на Патриарших прудах (архитекторы — Сергей Ткаченко и Олег Дубровский). Ни одно здание за последние годы не обсуждалось так широко и не вызывало столько противоречивых мнений московской архитектурной общественности. „Дом-торт“, как его нарекли архитекторы, не очень нравится москвичам. Большое здание, доминирующее над существующей застройкой, чаще всего характеризовали как богатый, вызывающий, декоративный, помпезный китч. Но с позиции девелопмента — проект успешный. Удачное место расположения в исторической части Москвы вблизи Патриарших прудов сыграло свою решающую роль. Поэтому квартиры в нём продавались так же хорошо, как и в „Стольнике“ или „Дворянском гнезде“.
Есть мнение, что сложный архитектурный проект негативно сказывается на планировках квартир: в них мало света, много углов, полукруглых элементов и т. д. „Красивый фасад, уродующий планировку квартиры, — это результат конфликта между архитектором и девелопером“, — поясняет Олег Рубин, генеральный директор „МИАН-девелопмент“. — Нередко амбициозные архитекторы побеждают. Но я считаю такой подход непрофессиональным, потому что при грамотном взаимодействии девелоперов, маркетинговой структуры и архитектора привести в соответствие интересные архитектурные решения и удачные планировки не составляет труда».
Александр Долгин проблему видит в том, что до сих пор не сделано ничего, чтобы у девелоперов, архитекторов, риэлторов и покупателей вырабатывался единый подход к оценке проектов. Нет ни соответствующей аналитической площадки, ни практики обсуждения, ни процедуры сближения позиций, установок, концепций. «Процесс институционально никак не оформлен. Это беда стройиндустрии, в которой настолько же много денег, насколько мало правил и здравомыслия», — говорит он.
Эстетика и экономика — разные понятия. Например, если в объект вложить много денег, но при этом архитектурная идея, по которой он будет построен, слабая или сомнительная, то вряд ли из этого получится что-то стоящее. И на воплощение смелой, продуманной идеи тоже нужны деньги, так как за всё приходится платить. «Чем выше класс здания, тем важнее архитектура, — утверждает Игорь Махонин, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости MIRAX GROUP. — Если компания строит дом экономкласса, то она больше концентрируется на себестоимости квадратного метра, а про архитектуру думает в последнюю очередь. Достаточно соорудить квадратную „коробку“, снабдить её маленькими окнами, огромным количеством несущих стен и назвать это домом».
Впрочем, по словам Натальи Бланковой, маркетолога компании «Пересвет-Реал Эстейт», состоятельные покупатели предъявляют к жилью более высокие требования, поэтому в элитном и бизнес-сегментах архитектурной составляющей придаётся большее значение, чем в экономклассе. Этим можно объяснить, что для разработки проектов элитных домов приглашаются самые титулованные отечественные и зарубежные архитекторы. Например, ЖК Paradise Living, который будет построен на освобождаемой территории завода «Фили Кровля» на Кутузовском проспекте, — совместный проект компании MIRAX GROUP и известного японского архитектора Кионори Кикутаке (Kikutake architects).
По мнению Александра Долгина, современная однообразная застройка, поражающая унылостью и серостью, не российская национальная отметина. Её следы видны вокруг мегаполисов всего мира, даже в предместьях Рима. Это реакция на рост городов: так строили, чтобы обеспечить базовые потребности переселенцев в квадратных метрах. Решение социальных задач, на которые направляется лимитированное финансирование, не позволяет ни архитекторам, ни девелоперам думать о красоте. Главное — дешёвый метраж.
Цена — важная составляющая любого проекта: чем она ниже, тем больше желающих приобрести жилплощадь. Есть мнение, что для застройщика главное — как можно дешевле спроектировать, сэкономить на мозгах проектировщиков, архитекторов, инженеров, как можно дешевле построить и как можно дороже продать.
Алексей Остробородов, коммерческий директор «Межрегиональной девелоперской компании», подтверждает, что хорошая современная архитектура стоит больших денег, которые редко окупаются. Поэтому в большинстве случаев девелоперы предпочитают вкладывать в архитектурный проект ровно столько денег, сколько необходимо для того, чтобы обеспечить, на их взгляд, успешные продажи. Как следствие, в большинстве проектов, реализуемых в Москве, затраты на архитектурные работы невысоки — примерно 3% на объектах экономкласса и до 10% на элитных проектах. Широкая вилка допустимых вложений в архитектурную составляющую позволяет девелоперам принимать волевое решение или в пользу архитектуры, или в пользу экономики.
Девелоперы понимают, что на архитектуре можно заработать. В этом их убеждают риэлторы, которым гораздо проще продавать красивые дома. «Мы заинтересованы в том, чтобы на рынке появлялись объекты, которые соответствуют запросам наших клиентов», — говорит Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Но Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «Миэль-Новостройки», отмечает, что хотя девелоперы и ведут консультации с риэлторами, мнение сторонних консультантов носит рекомендательный характер. «Окончательное решение принимает застройщик», — подчёркивает он.
Александр Долгин не склонен списывать все недостатки современной архитектуры на прижимистость девелоперов. Он предполагает, что девелопер хочет сделать красивый проект, поскольку это повышает конкурентные преимущества объекта, но не знает, как этого добиться на практике. «Немногие рискуют полагаться на свой вкус, а общепринятого ориентира не существует, как не существует и авторитетов в этой области и табели о рангах», — отмечает он.
Но есть и другая причина. В первую очередь девелопер отвечает за экономику проекта, а не за эстетику, и, чтобы привлечь в проект деньги физических лиц и сократить объём дорогого банковского финансирования, продажи жилья начинает ещё задолго до того, как дом будет построен. На момент открытия продаж у него есть только согласованный проект, но дома нет, а стены высотой в 2 – 3 этажа являются для покупателей слабым гарантом того, что здание когда-то будет признано архитектурным шедевром. Как правило, на момент сдачи дома госкомиссии, когда можно полностью оценить его архитектуру и в случае удачи на этом хорошо заработать, квартиры уже распроданы.
Если дом оказался удачным, его архитектуру высоко оценили, то отдачу получат скорее инвесторы, успевшие купить квартиры в строящемся доме, а не девелопер. Даже в случае провала больше выиграет тот девелопер, который успел продать как можно больше квартир на стадии строительства дома. Например, у компании «Капитал Груп» сейчас идут продажи двух жилых домов — «Аэробус» и «Северный город», — которые разительно отличаются по архитектуре. Стартовая цена м2 в более архитектурно ярком «Аэробусе» была на $150 выше, но спустя некоторое время цены сравнялись. На практике качественная архитектура никакой добавочной стоимости не образует. Неудачная архитектура в условиях преобладания спроса над предложением не снижает стоимость квадратного метра, но и не позволяет больше заработать, — соглашается Наталья Бланкова.
По мнению Александра Зиминского, незаурядный архитектурный проект — это далеко не единственный фактор, определяющий успех проекта. ЖК «Золотые ключи-2» и «Кутузовская Ривьера» сложно назвать архитектурными шедеврами. Но квартиры в этих жилых комплексах пользуются стабильным спросом у покупателей. «Причина успеха этих проектов — удачная концепция; авторы умело использовали удачное местоположение, грамотно спланировали придомовые территории внутри жилых комплексов и оптимально подобрали объекты инфраструктуры», — считает Александр Зиминский. Сложно представить ЖК «Коперник» не на Якиманке, вблизи Кремля, а, скажем, в Марьине или в Западном Бирюлёве. Вряд ли нашлись бы желающие платить по $20 000 – 30 000 за м2 только потому, что будут жить в красивом доме. Но если цена составит $3 000 – 4 000 за «квадрат», жилплощадь будет продана независимо от того, находится она в «коробке» или в доме с яркой архитектурой.
Алексей Остробородов признаёт, что хотя покупатели и не отказались бы жить в красивых домах, желающих платить «за вклад в искусство» пока немного. Как следствие, девелоперы не уверены в том, что их усилия по созданию «красоты» будут вознаграждены. Большинство экспертов солидарны во мнении, что столичный рынок недвижимости настолько разогрет и перегрет, что «ест» всё, и ему совершенно всё равно, интересная это архитектура или нет. «Потому что всем понятно: недвижимость — это лучшее вложение капитала, и пока это не изменится, не сдвинется ситуация и с архитектурой», — уверен Михаил Филиппов, руководитель «Мастерской Михаила Филиппова».
18 марта 2008 г., d-n.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
