Офис на вырост
Специалисты считают, что в 2008 году цены будут расти медленнее, а рынок продолжит переход из спекулятивной фазы в более стабильную. Последние три года рынок офисной недвижимости постоянно рос: в 2005 году — на 25%, в 2006-м — на 17%, а в 2007-м — на 80%.Как описал картину прошедших лет Алексей Чемоданов, руководитель информационно-аналитической службы группы компаний «Триумф», параллельно со стабильным ростом на рынке бизнес-недвижимости можно было наблюдать и такую интересную тенденцию: офисный рынок как бы поменялся местами с рынком жилья — когда в 2006 году на рынке жилья был повышенный рост цен, офисная недвижимость несколько приостановилась в росте, ну а в 2007 году, когда произошла стабилизация на рынке жилья, офисы снова начали активно расти в цене. Владимир Лашманов, директор Центра коммерческой недвижимости, однако, замечает, что и в 2006 году рынок офисной недвижимости находился в таком же ажиотажном состоянии, как рынок жилья, — было много покупателей и мало продавцов. Последние также часто приостанавливали продажи.
Как замечают эксперты, на рынке офисной недвижимости и жилья идет постоянная корреляция, и инвесторы, просчитывая выгодность вложений, зачастую переходят от вложений в квартиры к вложениям в офисы, как это можно было наблюдать в 2007 году.
По словам руководителя отдела недвижимости для бизнеса группы компаний «Триумф» Андрея Бубнова, ценовая дифференциация районов не изменилась — лидирует центр Нижегородского района (особенно это касается торговой недвижимости) за счет малого количества коммерческих объектов в этом районе, а далее следует Советский район, а затем традиционно Автозаводский, Канавинский и Сормовский, Ленинский районы. Кстати, что интересно, стоимость коммерческих помещений на проспекте Ленина мало отличается от стоимости подобных помещений в центре Нижнего Новгорода.
Как заверяет Владимир Лашманов, сегодня рынок коммерческой недвижимости принадлежит продавцу: ликвидных предложений выставляется не так много, люди предпочитают не продавать площади, а сдавать их в аренду. Несмотря на некоторое снижение доходности от сдачи помещений в аренду, она остается очень выгодной для тех, кто успел приобрести коммерческую недвижимость до скачка цен. Многие объекты окупились только за счет роста цены.
Дефицит торговых и офисных помещений, вторит ему Андрей Бубнов, накладывается на большой денежный мешок желающих в эту недвижимость инвестировать.
Как отмечает г-н Лашманов, в 2007 году возрос спрос на коммерческую недвижимость в связи с массовым приходом на нижегородский рынок федеральных и сетевых компаний. Арендодатели на это отреагировали очень остро. «Иногда доходит до того, — делится Владимир Лашманов, — что арендодатели разваливают сделки, повышая арендную ставку прямо на переговорах.
Ситуация с продажей помещений другая. По замечаниям Андрея Бубнова, некоторые покупатели идут на условия вошедших «в раж» продавцов. Вот такой характерный случай рассказал г-н Бубнов: «Три месяца мы пытались подобрать одному банку помещение под ипотечную сеть. Из-за дефицита помещений удобоваримый вариант так и не смогли подобрать и договорились, что банк сам подберет себе помещение, а мы попытаемся его „откупить“. Что и было сделано. Мы приехали к собственнику помещения, рассчитали примерную стоимость исходя из средней окупаемости — довольно приличную, чтобы „не обидеть“ продавца: шесть тысяч долларов за квадратный метр. Собственнику стало приятно, что он обладает таким дорогим имуществом. Он понял, насколько он стал богаче со времени приобретения объекта и, не растерявшись, назвал цифру семь. МЫ согласовали эту цифру, вышли на подписание договора, и тут собственник задумался, куда ему переложить вырученные деньги из недвижимости. Чтобы собственник не передумал, банкиры предложили ему уже девять тысяч за квадратный метр. После двух дней раздумий владелец помещения от сделки отказался».
Эта ситуация, по словам экспертов, ярко иллюстрирует поведение собственников на рынке в прошлом году. Собственники продавали имущество только в том случае, если видели, куда cмогут переложить деньги с большей доходностью.
Как отмечает Андрей Бубнов, сроки экспозиции несколько увеличились, и это особенно становится заметно, когда в эксплуатацию вводится новый офисный центр и рынок замирает на полгода. Собственники начинают «держаться» за своих арендаторов и принимают меры либо по улучшению качества помещений, либо по снижению ставок.
Зато необходимость в торговых площадях растет с каждым днем. В офисную недвижимость, по словам Андрея Бубнова, вкладывают свои деньги те инвесторы, кто не успел вложить их в торговую.
Несмотря на такой хоть и сдержанный, но ажиотаж на рынке коммерческой недвижимости, специалисты отмечают две связанные между собой тенденции: увеличение сроков окупаемости объектов и снижение доходности.
Стоимость квадратного метра за 2007 год, как уже упоминалось выше, подскочила почти на 80%, в то время как арендные ставки выросли лишь на 13% — это фактически на уровне инфляции. К тому же прибавляются коммунальные платежи, выросшие в прошлом году на 25%.
Алексей Чемоданов отметил, что индекс доходности значительно снизился. Он рассчитывается таким образом: отношение средней годовой арендной ставки к средней цене продажи без учета затрат. То есть если бы собственник приобрел офис и сразу сдал его в аренду без ремонта и дополнительных затрат. Такой гипотетический максимальный доход. Кстати, г-н Чемоданов отметил тот факт, что если отследить динамику индекса доходности, то тенденция снижения этого индекса продолжается уже несколько последних лет. К тому же рынок перестает быть рискованным, становится цивилизованнее, спекулятивные доходы уходят в прошлое.
Несмотря на снижение доходности, некоторые коммерческие площади смогли показать прибыльность в районе 25—30%.
Это помещения, в которые пришли столичные и иностранные розничные сети. По словам экспертов, приходящие компании не делают никаких расчетов и исследований: если техническое состояние объекта их устраивает и удовлетворяет месторасположение, они незамедлительно заключают договора, и арендные ставки их мало волнуют. Порой они называют такие цены, о которых местные арендодатели и не мечтали, отмечает Андрей Бубнов. «Арендная ставка в 130 долларов за квадратный метр уже никого не смущает», — говорит эксперт.
Компании, которые заходят в Нижний Новгород после Москвы, Санкт-Петербурга, Самары и Екатеринбурга, сами создают избыточное арендное давление в помещениях с высокой ликвидностью и повышают стоимость аренды в «стрит-ритэйлах» — сформированных торговых коридорах.
«Популярный торговый или офисный центр является неким магнитом, который притягивает к себе другие центры, и таким образом создаются целые офисно-торговые улицы „стрит-ритейлы“. Ярким примером может служить улица Белинского между ТЦ „Этажи“ и „Шоколад“, улица Родионова с бизнес-центром „Столица Нижний“ и ТЦ „Фантастика“ и „Лента“. Ставки в сформировавшихся торговых коридорах повышаются в среднем на 25%. Кстати, еще один такой коридор можно наблюдать в Автозаводском районе между улицами Дьяконова и Плотникова, скоро подобный коридор сформируется на Мещерском бульваре, где строятся торговые центры», — рассказывает г-н Бубнов.
Самые дорогие офисные центры сегодня находятся на «красной линии» улицы Белинского, а торговые центры — в центрах административных районов, отмечает Владимир Лашманов.
Специалисты компании «Триумф» предполагают в 2008 году снижение темпов роста цен на офисную и торговую недвижимость, снижение темпов роста в секторе арендных ставок в офисной недвижимости, а также насыщение рынка низколиквидными объектами, начало которого можно наблюдать уже сейчас. Рынок продолжит переход из массово-спекулятивной фазы в более спокойную стабильную новую фазу. По оценкам специалистов, в 2008 году в Нижний Новгород придут много столичных и зарубежных компаний, которые внесут свою лепту в формирование цены и спроса на объекты коммерческой недвижимости.
Владимир Лашманов прогнозирует, что в связи с транспортными пробками и отсутствием парковок спрос на коммерческую недвижимость будет смещаться в сторону заречной части. В нагорной части города арендные ставки вырастут в пределах инфляции. В заречной части рост будет больше: 15- 30%, исключая «красные линии» основных пешеходных и транспортных потоков, где уже и сегодня достаточно высокие цены.
12 марта 2008 г., abm.r52.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
