"В торговле о такой доходности и не мечтают"
Девелоперский бизнес привлекает своей высокой рентабельностью все больше игроков других рынков: о намерении начать строительство объектов в Москве и регионах заявляют то владельцы торговых сетей, то производители продуктов и алкоголя, которые направляют на девелопмент часть своих доходов от основной деятельности. При этом некоторые бизнесмены уходят в недвижимость насовсем, оставив прежние интересы. В своем первом интервью после продажи доли в торговой сети «Копейка» АЛЕКСАНДР САМОНОВ рассказал корреспонденту РБК daily НАТАЛЬЕ КОПЕЙЧЕНКО о своей тяге к девелопменту, планах по созданию компании на 5 млрд долл. и возможности возвращения в ритейл.- Уходя из «Копейки», вы сказали, что вам теперь интересен девелопмент. Когда и откуда возник этот интерес?
- Он появился где-то за год-два до моего выхода из «Копейки». Сейчас в торговле — я это не раз говорил — успех определяется скоростью открытия новых магазинов. А это очень тесно связано с недвижимостью. Поэтому первые лица в розничных сетях посвящают массу времени всему, что связано с девелопментом: приобретение прав, реконструкция и строительство. Лично у меня в «Копейке» это занимало не меньше половины рабочего времени. Если же немного углубиться в экономику и дать более широкие пояснения, то рынок недвижимости — очень емкий рынок. Он не подразумевает того, что на нем может одна компания занять значительную долю. Например, в торговле крупнейшие сети в развитых странах могут охватить по 20—30% рынка. Мне кажется, в недвижимости — это фантастика: чтобы такие доли занимать, надо не миллиардами даже оперировать, а триллионами.
- А прежде у вас был опыт работы на рынке недвижимости? Не с позиции представителя торговой сети, а именно в создании объектов?
- Не было, не считая частного опыта. Создавая команду «Акцент Девелопмент», я приглашал специалистов с опытом, тех, кто состоялся в отрасли. Сам же я постоянно изучаю этот рынок: как он устроен, какие имеет особенности. Некоторые вещи узнаю только сейчас, и, наверное, процесс познания будет продолжаться бесконечно.
- Почему в рамках Accent Group были созданы именно девелоперская и инвестиционная структуры? Правильно ли я понимаю, что их бизнес не пересекается?
- Верно, «Акцент Девелопмент» и Accent Real Estate Investment Managers (AREIM) не ведут совместной деятельности, это самостоятельные компании, ориентированные на открытый рынок. Больше года назад, фантазируя за чашкой чая, я предлагал Виктору Шлепову, в прошлом финансовому директору «Копейки», а теперь одному из учредителей AREIM, пойти в недвижимость. Тогда он откликнулся без особого интереса. По прошествии некоторого времени Виктор все же согласился. «Мне нравится, что этот сектор очень капиталоемкий», — говорит он. Финансисты — они одержимы масштабными задачами и идеями, связанными с привлечением и размещением средств. Им только дай возможность с инвесторами разговаривать, с банками, кредиторами. А недвижимость требует капитала в различных его формах и количестве.
- Вы изначально решили разделить девелопмент и инвестиции?
- Сперва у меня было довольно смутное представление о том, как работают фонды на рынке недвижимости, и я не стесняюсь это признать. Я думал, что необходимо создать компанию смешанного типа, которая будет заниматься всем: и вкладывать, и строить. Но постепенно пришло понимание того, что это разные виды деятельности, которые не стоит объединять в рамках одной компании. В итоге эти бизнесы были разделены, в каждом из них даже управляющая команда своя. Так, в AREIM моими партнерами являются Виктор Шлепов и Владимир Вайс, в «Акцент Девелопмент» партнеры появятся в первой половине этого года.
- Давайте сначала поговорим об инвестиционной составляющей вашего бизнеса — компании AREIM: сейчас в Россию приходят иностранные фонды, которые пытаются привлечь денежные ресурсы на наш рынок недвижимости…
- Мы не сильно будем отличаться от этих фондов. Нашими целевыми инвесторами также являются крупные международные институты — пенсионные фонды, страховые компании, фонды университетов. В меньшей степени мы смотрим на капитал российского происхождения. Но отмечу, что у нас есть и свое преимущество перед зарубежными конкурентами: нам удалось сформировать очень сильную локальную команду, которая лучше разбирается в особенностях российского рынка и оценивает риски, связанные с инвестициями.
- Каков сейчас объем фонда и как вы планируете его развивать?
- Объем первоначального размещения Accent Russia Opportunity Fund составил 150 млн долл. В течение года мы планируем увеличить объем капитала под управлением AREIM до 1 млрд долл. Причем мы будем не только наращивать объем первого фонда, но и создавать новые. К примеру, сейчас мы изучаем возможность организации фондов с фокусом на жилье или на инвестициях в акции непубличных девелоперов. Но на это нужно время: проекты в недвижимости нескорые. Это ведь не розница, где купил ящик помидоров, его в магазин поставил и продал. Размещать привлеченные средства мы будем постепенно — это дело не года и даже не двух лет. В целом, по моим ожиданиям, за пять лет мы сможем создать компанию, под управлением которой будет находиться 3—5 млрд долл.
- Мы обращаем внимание на такие элементы, как география, отраслевая структура инвестиций, размер и срок входа в проект. В первую очередь фонд вкладывает средства в торговую, офисную и складскую недвижимость на территории России. При этом основной акцент мы делаем не на Москву и Санкт-Петербург с наиболее развитыми рынками, а на регионы. Дополнительно до 20% от совокупных активов фонда может быть инвестировано на Украину и в Казахстан. Разумеется, наша стратегия корректируется в зависимости от сектора и географического рынка. С разными идеями коллеги порой приходят, но мы их пока не рассматриваем: они для фондов представляют сложности по капитализации. Пока портфель фонда составляют четыре проекта: торговый центр в Новосибирске, офисные проекты в Новосибирске и Москве, а также логистический комплекс в Подольске. В стадии закрытия находятся еще четыре сделки; надеюсь, что объявить о них мы сможем до конца первого квартала. Пока могу сказать, что общий объем инвестиций в рамках этих проектов составит около 700 млн долл., из них 170 млн долл. мы берем на себя.
- Мы постоянно изучаем какие-то предложения, в среднем три-пять в неделю. Сейчас у нас в стадии переговоров и подготовки к инвестиционному комитету находится около 30 проектов, стоимость которых превышает 2,5 млрд долл. Все проекты проходят многоступенчатую экспертизу, в том числе due diligence, на все это уходит еще один-три месяца. По опыту могу сказать, что проект, прошедший первую фазу, скорее всего будет окончательно одобрен. Бывает, что мы отказываемся от проектов: например, если у нас не наладился контакт с партнерами или после изучения конкурентной среды. Мы для себя поставили порог, во-первых, чувствительности к рискам, а во-вторых, уровня доходности, который привлекает при вхождении в проекты.
- 30% годовых на капитал. Подчеркну: не на инвестиции в целом, а на капитал, вложенный нами. Как это ни удивительно, основная масса проектов соответствует этому порогу, и многие его даже превышают. Для меня это сюрприз: в торговле о такой доходности и не мечтают.
- Основную прибыль, по вашему мнению, сейчас все-таки приносят регионы? Или к Москве у инвесторов интерес еще не остыл?
- Доходность столичных проектов сопоставима с региональными, но стартовый объем инвестиций кратно выше. За этим тянутся и риски. К примеру, у вас есть сто рублей, и с точки зрения управления рисками их лучше разместить по десять рублей в разные проекты. Московские проекты тянут из вас все пятьдесят, то есть половину капитала. Раньше можно было реализовывать проекты в столице, имея в кармане 20—30 млн долл., теперь для старта необходимы сотни миллионов.
- А на выходе они не приносят в разы большую прибыль?
- Прибыли сопоставимые. Везде есть привлекательные проекты с грамотной концепцией, есть и откровенно слабые. Однако регулирование этой деятельности в Москве значительно более сложное, более запутанное. Вероятно, этого требуют масштабы города: это мегаполис, и тут всякое решение должно приниматься очень взвешенно. Другое дело, в регионах реализация проекта занимает от года до трех, а в Москве — от трех до пяти лет.
- Девелоперская компания «Акцент Девелопмент» уже заявила о двух крупных жилых проектах и программе по строительству магазинов «у дома». В дальнейшем «Акцент Девелопмент» на чем планирует сосредоточиться?
- Мы определили для себя секторы рынка, на которых будем работать. В числе их было жилье — и городское, и загородное, коммерческая недвижимость. Правда, логистика нам как девелоперам менее интересна. Дело в том, что в девелопменте мы ставим норму доходности еще выше, чем в проектах инвестфонда. Мы рассматриваем проекты от 50% доходности на капитал. Ведь в девелопменте больше рисков, и они самые разные — начиная от прав на землю и заканчивая политическими рисками. Все эти особенности требуют увеличения нормы прибыли. Пока в портфеле компании доминирует загородное жилье, но в дальнейшем его структура будет отражать рыночную: порядка 80% — жилье, а 20% — коммерческая. Мы же стремимся к тому, чтобы за несколько лет сбалансировать портфель из расчета 50 на 50%.
- За счет чего в ближайшее время будете выходить на эту пропорцию?
- В настоящее время мы рассматриваем несколько потенциально интересных проектов. Процесс вхождения в проект занимает несколько месяцев: необходимо провести переговоры с партнерами, детально изучить характеристики проекта и просчитать его экономику. Когда речь идет о крупномасштабных проектах, мы сразу привлекаем инвесторов. К примеру, в одном проекте речь идет о совокупной сумме инвестиций в 200 млн долл. Мы планируем зайти с 30 млн долл., оставшуюся сумму вложат партнеры-инвесторы.
- Насколько вам интересно войти в крупный проект развития территорий, как в случае с «Миллениумом»? Рассматриваете ли возможность работы в городах-спутниках типа «Большое Домодедово», «А101» и других?
- Может быть, жизнь меня опровергнет, но пока я рассуждаю так: девелоперу с девелопером работать трудно. Почти невозможно. Максимальная девелоперская доходность приходится на период от приобретения прав на земельный участок до стадии проектирования. И тут неизбежно столкновение интересов двух девелоперов, что может негативно сказаться на реализации проекта. С другой стороны, на этом этапе большой капитал не требуется, один девелопер в состоянии справиться сам. Как правило, партнеры в проекте появляются на более поздних этапах, когда необходимо обеспечить дополнительное финансирование. Мы как девелоперы заинтересованы в партнерах другого рода — инвесторах. Помимо этого мы активно накапливаем опыт производственной части — в команду приглашены лучшие специалисты в области строительства. Я всегда придерживался мнения, что для девелопера функция заказчика — одна из ключевых компетенций. Мы активно развиваем собственные службы, адаптируем западные и разрабатываем собственные технологии.
- Да, такая задача есть, и я очень надеюсь, что мы ее решим. Не то что надеюсь — точно решим, раз уж в девелопмент пошли. В противном случае это не девелопмент.
- Интереса к ритейлу у вас не осталось вообще?
- К розничной торговле я охладел. К тому же у меня есть обязательства перед покупателями «Копейки». Я не помню, какой период — то ли три, то ли пять лет — я не имею права заниматься торговлей. Я потому и не помню, что не рассчитываю к этой деятельности возвращаться. В настоящий момент есть несколько бизнес-идей, которые бы мне хотелось воплотить в жизнь, развить и подготовить для продажи. Я зарезервировал на эти цели стартовый капитал — около 50 млн долл. Сейчас веду переговоры с потенциальными партнерами.
Александр Самонов родился 26 сентября 1961 года. В 1997 году учредил торговый дом «Копейка». К началу 2007-го сеть магазинов под одноименным брендом с оборотом свыше 1 млрд долл. включала 350 магазинов в 25 регионах России. В 2006 году г-н Самонов реализовал свою долю в «Копейке», продав ее ФК «Уралсиб». В 2007-м он создал девелоперскую компанию «Акцент Девелопмент» и инвестиционную компанию Accent Real Estate Investment Managers (AREIM). В портфеле «Акцент Девелопмент» — поселок-спутник Ярославля «Миллениум» и загородный проект «Беловодье» на берегу Азовского моря. Компания также планирует развивать сеть магазинов «у дома». С 2003 года г-н Самонов является членом наблюдательного совета банка «Уралсиб». С 2001 по 2006 год избирался президентом Ассоциации компаний розничной торговли.
12 марта 2008 г., rbcdaily.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
