Операторы ровняются на девелоперов
Пристальный интерес к возводимой в Петербурге офисной недвижимости и целым деловым кварталам испытывают не только потенциальные арендаторы и отраслевые аналитики, но и операторы связи. Возможность предоставлять свои услуги на территории бизнес-центров является хорошим драйвером для роста бизнеса любой телекоммуникационной компании. Особенно если учесть, что объем офисной недвижимости после реализации лишь уже заявленных крупных проектов вырастет в Петербурге как минимум в 3 раза.Если верить планам девелоперов, то у петербургского рынка офисной телефонии и доступа в Интернет вырисовываются весьма неплохие перспективы. В ближайшие 7—8 лет в городе будет реализовано 7 крупных проектов, связанных со строительством деловой недвижимости. После их завершения в городе будет около 3 млн кв. метров офисных площадей, а прирост по сравнению с 2007 годом, по оценке руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Сергея Федорова, составит около 300%.
«Охта групп» планирует построить административно-деловой комплекс «Невская Ратуша»(250 тысяч кв. метров) по адресу: Дегтярный переулок, д. 3. «Газпромнефть» собирается реализовать проект «Охта-центр»(1 млн кв. метров) в районе набережной реки Охта по соседству с Большеохтинским мостом. На Свердловской набережной возвести офисный комплекс «Полюстрово»(400 тысяч кв. метров) планирует УК «Теорема». Проект «Электрик сити»(340 тысяч кв. метров) будет реализован группой ЛСР на Петроградской стороне по адресу: пр. Медиков, д. 10. Другую деловую зону — «Смольный квартал»(190 тысяч кв. метров) группа хочет создать напротив Смольного собора на улице Смольного. Структура Олега Дерипаски ОАО «Главстрой — СПб» планирует возвести около 70 тысяч кв. метров офисных площадей на территории Апраксина двора. «РГС-недвижимость» построит деловой центр Clover Plaza(330 тысяч кв. метров) в районе Ушаковской развязки, а ООО «Сэтл Сити» и ОАО «Банк «Санкт-Петербург» — деловой квартал на Малой Охте (170 тысяч кв. метров).
Участники телекоммуникационного рынка по-разному оценивают доходность с одного квадратного метра офисной площади. «Все зависит от типа коммерческих помещений. Например, в ТРК, где один арендатор занимает огромную площадь, а объем потребления услуг связи невелик, доходность на 1 кв. метр очень низкая. Противоположная картина — в ’классическом’ бизнес-центре, где доходность с квадратного метра достаточно высока. Зачастую, ’бешеная’ доходность наблюдается в недорогих бизнес-инкубаторах. Например, когда какой-нибудь завод сдает под офисы часть своих помещений и на 25 квадратных метрах офиса ’втиснуты’ толпы продавцов, названивающих по телефону с утра до вечера», — говорит Илья Рошаль, заместитель руководителя коммерческого отдела компании «Вест Колл». «Доходность с метра площади зависит от классности бизнес-центра и его локации.
В нашем случае этот показатель составляет $3-$4,5 с метра полезной площади», — говорит генеральный директор компании «Смарт телеком» Андрей Суходольский. Таким образом, если все заявленные девелоперами проекты будут реализованы, годовой объем рынка офисной телефонии и доступа в Интернет вырастет как минимум на $72 млн.
Очевидно, что каждый игрок корпоративного рынка Петербурга попытается получить хотя бы часть этих доходов. «Для любого оператора обслуживание бизнес-центров — очень привлекательный бизнес, даже несмотря на достаточно высокие отчисления управляющим компаниям. Во-первых, это удобно — оборудование устанавливается в одном месте, что позволяет минимизировать затраты на создание инфраструктуры и быстро подключать клиентов. Во-вторых, в центрах класса А и B обыкновенно арендуют помещения крупные компании, расходы на связь у которых достаточно высокие», — считает господин Рошаль. «Львиная доля корпоративных подключений по-прежнему происходит в бизнес-центрах», — соглашается с коллегой господин Суходольский.
В настоящий момент на рынке существуют три основные схемы взаимодействия девелоперов или управляющих компаний с телекоммуникационными операторами. Первая схема заключается в проведении тендера и предоставления какому-то одному оператору эксклюзивных прав на обслуживание абонентов. В этом случае оператор строит всю инфраструктуру за свой счет, а собственнику выплачивает комиссионное вознаграждение от объема. Такая схема удобна для собственников с «русским» менталитетом ведения бизнеса — при нулевых вложениях получать побольше прибыли, не особо беспокоясь о нуждах клиентов: все равно никуда не денутся, т. к. спрос на коммерческую недвижимость, особенно недорогую, пока значительно превышает предложение. Монополия одного оператора плюс желание собственника заработать на комиссии приводят к необоснованному завышению цен для арендаторов. По словам руководителя направления телекоммуникаций компании «Praktis. Управление и эксплуатация» Александра Федорова, применение такой схемы для собственника — неудачный способ сокращения инвестиций в инженерные сети. Арендаторы начинают жаловаться на высокие тарифы и качество услуг, а также на сложность заполнения бизнес-центра. «Многие крупные арендаторы в качестве одного из условий требуют предоставить возможность получения услуг связи от ’своего’ оператора», — говорит Александр Федоров.
Однако он считает, что вторая возможная схема — присутствие на объекте сразу нескольких операторов — также обладает определенными недостатками. Это делает объект привлекательным для арендаторов, но создает проблемы для собственника»В первую очередь, это связано с трудностями определения границ ответственности операторов, собственников сетей и эксплуатирующей организации. При возникновении простейшей проблемы арендатор рискует остаться без связи на длительное время, которое он потратит на поиск ’виноватого’. Однако в такой схеме есть и плюс — владельцу не нужно самому устанавливать и обслуживать телекоммуникационное оборудование. Более того, собственник получает значительную ежемесячную прибыль от оператора связи. Руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами компании «Простор телеком» Андрей Вышегородский считает такой вариант наиболее удачным: «С каждым оператором заключается договор на ежемесячное отчисление некоторой суммы от абонентской платы, получаемой с арендаторов. Собственник прокладывает внутренние сети за свой счет и в дальнейшем сдает их в аренду операторам, в соответствии с их потребностями. Для операторов такая форма взаимоотношений вполне приемлема, а арендаторы получают конкурентоспособные тарифы и, самое главное, право выбора».
Третий вариант — это создание на объекте локального оператора. Подобный подход к ведению бизнеса, в частности, проповедует оператор «Гарс телеком». Локальный оператор самостоятельно проводит весь комплекс работ по формированию соответствующей уровню офисного центра инфраструктуры, ее последующее обслуживание, подключение сторонних операторов связи, а также предоставление любых необходимых телеком-услуг арендаторам и владельцу здания. При этом собственник выступает партнером оператора по телекоммуникационной составляющей бизнеса.
По словам участников рынка, сейчас в сегменте офисной телефонии наблюдаются несколько тенденций. По данным господина Суходольского, около 80% бизнес-центров города работают с одним доминирующим оператором. Однако господин Рошаль говорит о том, что управляющие компании все чаще отказываются от подобной схемы работы — арендаторам не нравится диктат цен со стороны локального монополиста. К тому же, по словам гендиректора консалтинговой компании iPeople Дмитрия Петрова, развитие беспроводных технологий позволяет операторам проникать в бизнес-центры в обход эксклюзивного поставщика услуг. «Я не исключаю, что именно для этих целей недавно ’Петерстар’, один из лидеров рынка в корпоративном сегменте, выкупил всю емкость петербургской сети Wi-Max ’Старт телекома’», — говорит господин Петров.
Впрочем, гиперконкуренция в бизнес-центрах собственникам тоже не нравится. «Там, где работают 10—20 игроков, управляющие компании сокращают число своих партнеров, так как в таких бизнес-центрах конкуренция приводит к демпингу операторов и дефициту инфраструктуры внутри здания», — считает господин Рошаль. Еще одной тенденцией участники рынка называют все более частое использование собственниками своих дочерних операторов для предоставления бесплатного доступа в Интернет арендаторам. Стоимость трафика из года в год снижается, а расходы на бесплатный сервис с лихвой окупаются за счет арендной платы.
26 февраля 2008 г., kommersant.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
