Квартиры с молотка
В Екатеринбурге возвращаются к практике продаж объектов недвижимости с аукциона. Первые торги пройдут в конце февраля, стартовая цена объектов будет ниже рыночной на 15—20%. Организаторы аукциона, считают, что в условиях стагнации на рынке недвижимости такая форма продаж будет востребована теми, кто нуждается в быстром обороте средств. Эксперты сомневаются в перспективах затеи, считая, что аукцион подходит только для продажи уникальных объектов, чья рыночная цена не определена.История вопросаАукционы недвижимости в новой России начались в январе 1991 года. Созданное в Москве акционерное общество «Оргкомитет» продавало права на объекты недвижимости, находящиеся в распоряжении столичных властей. Как вспоминают участники рынка, для первых аукционов были характерны высокие ставки государственной пошлины (10%), повышенный размер комиссионного вознаграждения (до 15%) и отсутствие налогообложения для доходов от продажи собственности. Идею «похоронил» введенный в начале весны того же года налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара.
На Урале первые аукционы по продаже недвижимости были организованы также в начале весны 1991-го, их проводили центр «ПиП» и агентство недвижимости «Эркас». Основными объектами продаж были частные дома и кооперативные квартиры, поскольку других объектов недвижимости в стране в то время в свободной продаже просто не было.
«В то время аукцион был вполне оправданным — остро ощущался дефицит жилья и спрос был ограничен, никто даже не знал реальной стоимости объектов, поэтому цена определялась на торгах. Ценовые скачки впечатляли: на одном из аукционов, проведенном в сентябре 1991 года фирмой „Эркас“, одна из квартир при стартовой цене в 255 тыс. руб. была продана за 501 тыс. руб.», — вспоминает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустем Галеев.
Теперь в Екатеринбурге решили вернуться к практике 15-летней давности. В конце февраля в городе состоится частный аукцион по продаже объектов недвижимого имущества, где на торги будет выставляться как жилая, так и коммерческая недвижимость. При этом объекты будут выставляться с 15—20% скидкой от рыночной цены. По словам организатора аукциона, главы аукционного дома «Симико» Ильи Симкина, попробовать реанимировать старую практику решили из-за стагнации на рынке жилой недвижимости. По данным УПН, стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в Екатеринбурге за последний год снизилась на 3,8%: если в феврале 2007 года стоимость одного квадратного метра жилья составляла 66,5 тыс. рублей, то к февралю 2008 года квадратный метр стал стоить 64 тыс. рублей. Эксперты связывают стагнацию с тем, что ресурс роста цен был исчерпан в 2006 году, когда стоимость жилья возросла вдвое, а также с ростом предложения в сегменте нового жилья. «Объем предложений на рынке жилой недвижимости вырос в 3,5 раза, а покупателей осталось примерно столько же, сколько и в 2005 году, при том, что число сделок по сравнению с пиковым 2006 годом снизилось на 18%», — пояснил Рустем Галеев.
По словам господина Симкина, аукцион в первую очередь задуман для тех, кому срочно понадобились свободные денежные средства, и при этом они готовы потерять часть стоимости недвижимости. «В условиях стагнирующего рынка средний срок экспозиции вторичного жилья достигает четырех месяцев (по данным УПН — 110 дней — „Ъ“). Не каждый способен столько ждать», — отмечает он. При этом господин Симкин не исключает, что в процессе торгов стартовая цена может приблизиться к рыночной, поскольку объекты, выставляемые на аукцион, все же обладают свойством ликвидности.
Екатеринбург — не первый город, в котором решили возродить аукционы по продаже частной недвижимости. Например, в прошлом году два аукциона по продаже жилой и коммерческой недвижимости прошли в Омске. Организатором торгов выступила компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», при этом в обоих случаях собственником выставленных на продажу объектов недвижимости являлась местная компания-застройщик, которая и предложила провести аукционы. Из 7 объектов первичной коммерческой недвижимости, выдвинутых на торги, лишь два нашли своего покупателя. Интересен тот факт, что за первый из двух приобретенных в ходе аукциона объектов разгорелась нешуточная борьба. Было сделано 22 аукционных шага по 250 тыс. рублей каждый, в результате чего начальная стоимость предназначенного для коммерческих нужд помещения возросла примерно на 17%. При этом, по словам директора по бизнес-коммуникациям «МИЭЛЬ-Недвижимость» Лины Горбуновой, после завершения аукциона на все непроданные объекты нашлось сразу по несколько претендентов. 16 ноября 2007 года на аукционе по продаже расположенных в новостройке элитных квартир, который прошел в закрытом режиме, была продана четвертая часть от заявленных лотов.
Эксперты скептически относятся к идее возобновления аукционов по схеме, предлагаемой аукционным домом «Симико». «Для многих граждан недвижимость — это единственная собственность, поэтому далеко не каждый пойдет на то, чтобы продать свою недвижимость по цене ниже рыночной, даже с целью сэкономить время», — отмечает управляющий партнер компании БК_Недвижимость Павел Кузнецов. «Если кто-то желает продать жилье ниже рыночной стоимости, он может оперативно сделать это через агентство: желающих приобрести его будет достаточно», — добавляет генеральный директор группы компаний «Титул» Максим Федотов.
Оценивая круг потенциальных покупателей жилой недвижимости по заниженной цене, заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин отнес к таковым прежде всего тех, кто вкладывает в нее денежные средства. «Покупатель, занятый поиском квартиры для проживания, не будет хвататься за любой объект недвижимости лишь бы приобрести его по цене, даже значительно ниже рыночной, поскольку во главу угла он все же ставит потребительские характеристики жилья, в котором ему предстоит жить. Другое дело — инвестор, заинтересованный в извлечении прибыли от сделки», — поясняет господин Болотин.
Скорее всего, отмечают участники рынка, идея аукционных продаж жилой недвижимости востребована не будет. Организаторам аукциона придется ограничиться главным образом продажами уникальных объектов недвижимого имущества, определить рыночную стоимость которых представляется достаточно затруднительным. По мнению Евгения Болотина, уникальная вещь представляет интерес для потенциального покупателя не столько потребительскими ценностями, сколько ценностями сокровища. «Например, на аукционе можно выгодно продать квартиру Сталина», — продолжает он. Как отмечает Рустем Галеев, интерес для потенциальных покупателей сейчас представляют объекты строящейся или недавно возведенной элитной жилой недвижимости, расположенной в центре города. Он связан в том числе, и с тем, что далеко не каждый из них попадает в открытую продажу. «При реализации подобного рода объектов на аукционе может разгореться серьезная борьба за их приобретение, что приведет к значительному росту цены. Об этом свидетельствует опыт московских аукционов, где главным объектом продаж также является элитная недвижимость», — отмечает он. И приводит в пример прошедший в Москве в октябре 2007 года аукцион по продаже трехэтажного особняка площадью 412 квадратных метров. Торги длились неделю, право на приобретение здания оспаривали 10 компаний. В итоге, при начальной цене в 56 млн руб., объект был продан за 518 млн руб. Стоимость 1 квадратного метра жилого дома составила примерно 1,2 млн руб., что стало рекордом для аукционов по продаже недвижимости в Москве.
22 февраля 2008 г., kommersant.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
