Недоступное жилье
Риэлторы не исключают в 2008 году скачка цен на квартиры вплоть до 100%. Этому будут способствовать не только инфляция и удорожание энергоносителей, но и ряд других факторов.Так, несмотря на ужесточение условий ипотечного кредитования, количество сделок на рынке жилой недвижимости не уменьшилось, а ослабление доллара может повлечь за собой увеличение «инвестиционных» покупок.
С 2006 года стоимость квадратного метра в Нижнем Новгороде возросла с 20 тысяч рублей за квадрат до 45 тысяч. Основной рост произошел в 2006 году, 2007 был спокойным, однако, как заметил Алексей Чемоданов, руководитель информационно-
аналитической службы группы компаний «Триумф», несмотря на ожидаемый рост цен на уровне инфляции, жилье в прошлом году подорожало на 24%.
Одновременно с этим на фоне некоторой ценовой стабилизации увеличилось и количество сделок. Алексей Чемоданов замечает, что произошло это благодаря тому, что беспорядочные действия, когда покупатели не успевали покупать квартиру, а продавцы приостанавливать продажи и пересматривать цены, прекратились. В 2007 году объем сделок вернулся на средний уровень, уровень предложения также восстановился — поднялся до 2500 тысяч квартир. Рынок продавца понемногу начал трансформироваться в рынок покупателя, но как заметил г-н Чемоданов, это превращение несколько замедлил скачок цен на основные продукты осенью 2007 года.
Однако уже в конце прошлого года тенденция продолжила свое развитие, замечает Наталья Вязанкина, директор риэлторской компании «Триумф», и уже сегодня мы имеем рынок покупателя в чистом виде: на первичном рынке в свободном предложении появились ликвидные квартиры. Если раньше, как только закладывался фундамент дома, квартир с удобным расположением и метражом нельзя было найти, то сейчас можно подобрать хорошую квартиру даже на ликвидном третьем этаже.
На вторичном рынке вольготное положение покупателя характеризует увеличение сроков экспозиции квартир. Если раньше, по словам риэлтеров, квартиры продавались быстро и при желании продажу можно было осуществить меньше чем за неделю, то теперь, берясь за срочные сделки, специалисты с осторожностью называют сроки от полутора месяцев.
Однако Антон Кузнецов, менеджер риэлторской фирмы «Чекни», заявляет обратное: количество сделок на рынке существенно не изменилось за последние два года. К тому же сейчас очевидна тенденция роста цен, и на данный момент рынок недвижимости — это рынок продавца. На протяжении последнего полугода стабильно росли цены, особенно заметно это стало в январе-феврале 2008 года, а сроки экспозиций начали сокращаться.
Замедляет продажи и то, что более половины сделок сегодня — ипотечные. И, хотя это ведет к растягиванию процесса продажи, для рынка недвижимости это является оздоравливающим фактором, подмечает Наталья Вязанкина, ведь благодаря ипотечным сделкам рынок переходит на рубли, долларовый рынок недвижимости уходит в историю.
Но из-за ипотечного кризиса в США количество ипотечных кредитов в Нижнем сократилось. Дело в том, говорит Наталья Вязанкина, что с начала 2006 года ипотечные кредиты стали выдаваться на довольно рискованных условиях — без первого взноса, с минимальными требованиями к заемщику, объекту залога, и сейчас банки начали коррекцию программ в сторону ужесточения условий.
Однако, несмотря на это, количество ипотечных сделок не уменьшилось, а возросло, замечает Антон Кузнецов. Происходит это потому, что у людей просто нет наличных денег.
Алексей Чемоданов сообщил, что индекс доступности жилья для нижегородцев поднялся со значения «5» до значения «9». Он рассчитывается так: берется семья из трех человек со среднестатистическим доходом, нуждающаяся в квартире общей площадью 54 квадратных метра (исходя из нормы 18 метров на человека) и рассчитывается количество лет, за которое они могли бы накопить на жилье, если бы всю до копейки заработную плату откладывали на покупку квартиры. И если в начале 2006 года обычной семье нужно было работать, чтобы накопить на квартиру, пять лет, то уже в конце этого же года срок увеличился до девяти лет.
Г-н Кузнецов среди интересных тенденций на рынке назвал отток инвесторов с фондовых рынков и приток их на рынок недвижимости: «Пока эта тенденция заметна слабо, потому как после январского падения фондовых рынков в недвижимость перешла небольшая часть инвесторов, но если рассуждать логически, приток инвесторов с фондового рынка обязательно произойдет».
Однако Наталья Вязанкина, наоборот, заметила увеличение доли конечных покупателей и уменьшение покупателей-инвесторов. Как объясняют риэлтеры, инвесторам уже не так интересно играть на спекулятивном росте цен на рынке жилья, усугубляется это тем, что рынок становится более цивилизованным, соответственно менее доходным. Сегодня инвесторы перекинулись на рынок земельных участков — в связи с перспективами развития рынка загородной недвижимости.
А на рынке жилой недвижимости из-за уменьшения доли инвестиционных прямых покупок увеличилось количество обменных вариантов, а параллельно с этим стала более заметна сегментация цен по районам: заречная часть снова стала дешевле нагорной, ярче выражается сегодня и внутрирайонная сегментация, и сегментация по качеству жилья: новая квартира в районе ТЦ «Этажи» по стоимости все сильнее отдаляется от квартир в «народной стройке» на Бекетова. Специалисты объясняют это так: человек, улучшая свои жилищные условия, стремится переехать в более престижный район. Поэтому многие ждут, когда их квартира подорожает, не задумываясь о том, что квартира, о которой они мечтают, за это время может подскочить в цене намного больше, и ценовой разрыв только увеличится.
Если говорить о ценовой дифференциации по качеству жилья, то на рынке строящейся недвижимости с большим отрывом лидирует элитное жилье в силу своей дефицитности. Цена за квадратный метр в таких квартирах достигает 90 тысяч рублей.
Что касается прогнозов на поведение цен в 2008 году, то здесь риэлторы единодушны в том, что они будут расти. К примеру, Наталья Вязанкина считает, что цены вырастут на 20- 30%. По мнению Алексея Чемоданова, «если проанализировать поведение цен за последние годы и на графике вывести математическую кривую, то можно ожидать, что цены вырастут за год на 30—40%. Тем временем ведущий аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник прогнозирует рост около 80%».
Специалист агентства «Чекни» вообще предрекает повторение рокового для рынка недвижимости 2006 года: «Если динамика роста цен, которая началась с нового года, сохранится, то не исключено повторение позапрошлогодней ситуации: рынок может подскочить на 30—100%. Москва весь прошлый год стояла на месте, хотя все города-миллионники росли. И, несмотря на заоблачный уровень цен в столице, с января они выросли еще на 5%. Причем первым выросло в цене недорогое жилье — панельные дома и «хрущевки».
В любом случае, как говорит г-н Чемоданов, существует ряд факторов, красноречиво подтверждающих, что относительная стабилизация цен на рынке жилья закончена и цены будут расти. Среди факторов первый — общая инфляция. Несмотря на свою инертность, как оказалось, рынок жилой недвижимости очень чутко реагирует на рост потребительских цен. Большую роль в повышении цен играет отложенный спрос: люди, которые придерживали свои квартиры в 2006 году, выставили их на продажу в 2007 и провели сделки. Сейчас ситуация может повториться — люди начнут приостанавливать сделки, предложение уменьшится, цены возрастут. Ослабление доллара поставило перед людьми вопрос «куда направить свои сбережения», ранее традиционно хранившиеся в валюте. Инвестор может вернуться на рынок жилья в массовом порядке. А это еще один фактор роста цен.
Повлияет на рост цен, считает Алексей Чемоданов, и снижение рисков покупки строящегося жилья. Кстати, что касается нового жилья — достаточно большая доля квартир застройщиков уходит на расселение жителей ветхого фонда, которые так или иначе формируют повышенный спрос. Ну и, отмечает специалист, традиционные факторы — подорожание строительных материалов и энергоносителей и повторение ситуации в Москве, которую наш регион дублирует с лагом в два-три месяца.
19 февраля 2008 г., abm.r52.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
